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2015-10-15

都更知難行難 有Guts應勇往直前!55224

台北市王先生問:政治人物大談社會住宅,但最後都因「土地取得不易」而政見跳票,您有較好而又可行的構想嗎?

答:我在789期就預告,會再針對社會住宅議題進一步探討;而在延續此一發燒議題前,我先就前台北市長郝龍斌在競選連任時所推出的四、五層樓老舊公寓「一坪換一坪」都市更新專案做討論。

該專案為期4年,從2011年8月2日至今(2015)年8月1日截止。根據媒體報導,台北市都發局統計「一坪換一坪」更新專案,只有86案申請,其中25案已經核准事業概要,並且其中10案通過都市更新審議、3案市府公告核定實施;而最受社會各界關注的是位於中正區福和段的水源四、五期老舊公寓都更案,該案業已正式開工興建,其他兩案分別是位於信義區及南港區,惟截至目前為止,仍有少數住戶沒有同意。

台北市長一任4年,很快就會過去!而新任的柯文哲市長,從去年12月25日就任迄今,很快的,9個月過去了,而滿一周年的12月,轉眼也快到了!

時間雖然是治癒傷口的良藥,但對政治人物來說,卻是最可怕的卸妝品。隨著時間的消逝,政見跳票的機率也愈來愈高,主要原因還是在於都市更新之複雜程度,遠超出一般預期。

猶記得柯P在競選台北市長時,曾批評連勝文陣營追隨郝龍斌「一坪換一坪」的政見,到時可別亂開「空頭支票」。

但眼見柯P在競選時喊出的「8年內興建5萬戶社會住宅」的政策目標,到現在都還未見端出菜來。

對政治人物來說,政見常淪為「口號」,因為「喊起來」容易,「做起來」難。

再看民進黨總統參選人蔡英文推出的「8年辦理20萬戶社會住宅」,其競選團隊宣稱,20萬戶社會住宅的取得方式,包括60%~70%新建,20%~30%透過容積獎勵及10%~20%包租代管等三種方式。

有關20%~30%透過容積獎勵及10%~20%包租代管這兩項,只要當選之後能夠透過政府部門的資源整合,較容易落實;但60%~70%新建部分,則較讓人擔憂,因為現階段政府手中既沒錢也沒地,沒錢還可透過融資解決,但沒地可就頭大了!

再看,馬英九總統的任期到明年5月20日,雖然內政部過去推動了板橋浮洲合宜住宅四千多戶,以及林口A7捷運站合宜住宅也有四千多戶,但仍緩不濟急;而今年5月,內政部再向行政院簡報「青年生活住宅」計畫,為了協助青年購屋圓夢,打算在6直轄市興建2萬戶住宅,並且以成本價出售給年輕人,此外,若以地上權方式出售,每坪最便宜可在10萬元左右。

雖然樂見政府單位積極為住宅政策打拚,但隨著明年總統改選,政黨是否更迭問題,也讓此一政策蒙上一層不確定性陰影。

以上所舉事例,說好聽的是大家都想要多盡點力多做點事,但畫了這麼多「大餅」,究竟吃不吃得到?

當大家都在「找地」蓋新房子來提供房屋新供給量的同時,面對「知難行難」的都更案,幾乎每一件都更案所需時間,短則七、八年,長則十年、二十年,因為都更實在很難在短時間看到「政績」,故較難為政治人物所青睞。

但都市更新最容易顯現的兩大優點,一是可改變窳陋的市容景觀,二是可透過都更找到「土地」,並藉由容積的增加或獎勵,提高房屋的供給量。

根據內政部統計資料,截至今年第二季為止,全台灣平均屋齡為27.68年,20年以上的老舊住宅比重超過六成;台北市老屋占比高達七成,且平均屋齡更高達30.78年。

一般來說,房價較高的地區,愈具有都市更新機會,尤其是台北市與新北市,更應加速都更。

其次,就「都更」與「土地」取得運用上,曾多次建議台北市可以加速推動西區都市更新,亦可藉此同時增加社會住宅與老人住宅之供給量。

再者,針對學生人數大幅減少之學校的整併,也是釋出大量土地的機會,例如老松、西門、龍山國小學生人數已銳減至600~700位,如能經由整併開發,闢建閒置國中、小學預定地為中繼住宅或社會住宅,亦可增加防災型都更數量。

大家可參考「東京戶越台老人住宅」更新案,主要係將學校預定地改建後,規劃不同出入口,1至3樓供學校使用,4樓以上供社會住宅與老人住宅使用,還可藉此增闢地下停車場,兼以解決部分停車問題。

因此,只要檢視一下目前台北市還有哪些閒置的學校預定地,經由都市更新,應可增加不少土地來源。

此外,亦應加速淡水河整治,以帶動兩側水岸住宅與老舊市區的都更;一勞永逸之計,可考慮環河南北路地下化工程,以加速台北市西區都更,並大量提供社會住宅。
總之,都市更新知難行難,有Guts者應勇往直前,才可徹底改變現狀,開創都市再生新格局!(顏瓊真整理)

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