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2017-02-16

從64X、1.57%、45% 解讀房市景氣58013

問:最近全球房地產指南(Global property guide)公布二?一六年第三季全球九十二個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊,台北市房價租金比六十四倍,全球排名第一,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來台灣房市景氣?

答:台灣這一波房價自二○○三年以來逐漸攀升,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素,及至二○一四年七月一日,台北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率,在稅制結構急遽改變下,市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。
至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響,則分述如下:

一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較

根據全球房地產指南數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低(詳見附表一),因此被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市(詳見附表二)。
至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮,二○一七年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。

二、當前房市十大泡沫指標之檢視

最近幾年台灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去,亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間,如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估,例如房價所得比早已超標;其次,房貸本息超過家庭收入三分之一也超標,房貸餘額占GDP比重超過四○%,也是超標,年收益率低於五%─超標,房價租金比超過二十倍─超標,按二?一六年第三季台灣房價租金比六十四倍,等於六十四年才還本。
另外,房價漲幅超過GDP漲幅也是超標,短期漲幅超過三○%─超標,投資性需求超過二○%─超標,開工率大於銷售率─超標,空屋率大於五%─超標,由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討,市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。
時至今日,房市景氣逆轉,大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過三○%與投資性需求超過二○%這三項略有轉變,整體而言,房市景氣還是處在紅色警戒階段,縱然房價無泡沫破滅危機,卻仍有超額供給隱憂,因此,不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋,俾免出現流動性風險。

三、買賣移轉數量創二十五年新低之警訊

最近四年之買賣移轉數量,已由二○一三年三十七萬一八九二棟,二○一四年三十二萬五九八棟,二○一五年二十九萬二五五○棟,逐年下降至二○一六年二十四萬五三九六棟,而創下二十五年新低(一九九○年二十三萬六三九六棟,一九九一年二十八萬九五○三棟),此一逐年遞減之趨勢,顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。
此外,如再就《住展雜誌》北台灣預售與新成屋統計數據,推案金額由二○一三年之一三四六七.○六億元逐年下降至二○一六年之七九五六.四九億元,並且銷售率亦由七七.九八%大幅降至二八.八%,據此即可充分了解在當前交屋潮屆臨,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其間所顯示景氣衰退之經營困境。

四、房地價格均告下跌

根據房仲業者調查,五個豪宅聚落區近三年房價變化,以高雄美術館特區漲九.六%居冠,跌價最多的為北市信義計劃區,值得關注的是,一向都是豪宅指標區的信義計劃區房價,亦由二○一四年每坪一一七.五萬元,驟跌至二○一六年之九十八.六萬元,跌幅高達一六.一%。
此外,根據內政部最近發布的第四十七期(二○一六年九月三十日)全國都市地價指數,其中台北市下跌一.八%,跌幅最大,並且全市十二行政區均告下跌,其中又以南港區跌幅三.○二%最高,文山區跌幅二.七二%次之。
另外,根據最新實價登錄資料顯示,近二年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達一二%,新北市則以板橋區一八%之跌幅最高。
如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整,雙北十大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重,二年來房價全數下跌,其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大,跌幅都超過一○%。

五、地上權開發案頻頻觸礁

由於近年地價稅大幅調高,使得信義計劃區的大坪數指標性豪宅「台北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲,由十四年前每月三萬多元,一路飆到十二萬多元,亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租,而令住戶苦不堪言。
此外,最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事,而將大安區地上權土地歸還政府,其次,日勝生「仁愛本真」開發案,擬變更為飯店用途,吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉為商用不動產。
另外,位於板橋區的「昇陽寓見」,雖分拆年限以二十五年期進行銷售,亦告失利;至於高雄市永信建設的「R5新世界」,也同樣面臨銷售與貸款的困境。
影響所及,國產署於去年十一月二十一日開標,全台共十四筆地上權標案全數流標,就連眾所矚目的中山區長春路標案,同樣是流標收場。
由以上分析可知,最近幾年台灣房地產不僅在國際市場不具競爭力,今後國內市場將會在「U型谷底」盤整階段,呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況,而在理性購屋時代屆臨之際,相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。

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