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2017-08-17

一根釘子 戳破二十年都更夢58962

Q:足足走了十六年,好不容易於去(二○一六)年動工的永春都更案,在最高行政法院落槌後,確定破局,終究還是敗在不同意戶手上,這不是首例,更不會是最後一例。

國人的都更大夢猛然走了二十年,沒想到依舊原地踏步,不同意戶勝訴定讞,該民辦都更確定胎死腹中,一個不同意戶的意見,便能把九九%的同意戶及市政府打敗,對於法官做出的判決,探討箇中緣由,都更法令的弱不禁風,是否成為不同意戶一而再、再而三攻破都更美夢的原兇?


A:一部飛機要能起飛,必須由無數的零組件與螺絲釘組合而成,然而都更這架班機,在原廠組裝了二十年,卻始終未能起飛,不免令人憂心。其實都更條件隨時都在變變變,並非一成不變,一百個都更戶也會有一千個疑難雜症,這當中所牽涉法令之複雜性與政策之僵固性,顯非一般法官所能輕易了解。

更重要的是,只要不同意戶在冗長的整合過程找到一個小漏洞,就可以針對其中一點輕易的提起訴訟,而這也正是為何台北市都更處承辦人員曾有一年上法院次數超過一百次的主要原因,甚至還有退休官員還得出庭應訊,真是情何以堪。

都更母法加細則 再加上疊床架屋的「違章建築」 令人難以理解

由於實務執行上遭遇諸多難題,因此針對都更母法又另外附加許多臨時性甚至競選語言的「違章建築」,例如郝龍斌於市長任內提出的一坪換一坪、附加一個停車位、不必出錢的政策,柯P市長的一六八專案,以及最近內政部針對危險及老舊建築加碼於三年內提出申請,可以再增加一○%容積獎勵等種種做法,無非希望能夠加速推動都更,但這也讓原本就難以理解的法令更加複雜難懂,也致使都更不同意戶可以輕易找到漏洞,讓眾所矚目走了一、二十年的都更案一夕破功,其間所衍生的後遺症不知凡幾。

首先,究竟實施者對於這麼複雜的法令要如何跟現住戶溝通,相信連審理法官也不一定完全了解,就容積獎勵問題來說,在整合與權利變換過程,ΔF1-ΔF6的容積獎勵,複雜的計算方式,通常只有建築師及實施者才可能針對個案每一環節全盤深入了解,否則絕對過不了審議過程這一關,更何況是一知半解或上了年紀的都更戶。

其次,若要審理法官也能窺其堂奧,還真有點強人所難,這也難怪台北市政府最近經永春案判決之後,方才大夢初醒的想要與法院舉辦聯席會議。有關此一議題,本人早已不厭其煩的呼籲主管機關務必重視,並且在今年三月立法院公聽會也都一再強調其重要性,如果政策制定過程不能「由下而上」逐一檢視可能遭遇的問題,執行過程必然漏洞百出,甚至窒礙難行,可惜主管機關偏就不信邪,不到最後關頭,不願虛心檢討。

其實,不管是中央主管機關或地方政府,總認為都更這件事很簡單,只要法令政策一經拍板,就可輕易推動,因此,每當提及都更,便開始畫大餅,包括全台共三百八十四萬都更戶,三十年以上老舊建物需要更新,可以帶動多大經濟產值等,不免讓人感覺又在老調重彈,這塊大餅總是看得到卻吃不到。

實際現況卻是,桃園以南過低的房價,難有都更誘因,沒有利潤的投資,便沒人想去推動更新,任誰都不想做吃力不討好的事。試想,中南部的建商只要斥資購地,即可隨時動工興建,有誰會與你窮攪和個七、八年,並且也可能無端上報惹塵埃,更何況一旦遭逢景氣滑落,還可能落得血本無歸,如果不信,可以查詢一下近年台中市、台南市與高雄市有多少進行中的都更案,答案立見分曉,而這也正是至今多數都更問題都集中於台北市及新北市之主要原因。

成立不動產專業法庭 加速裁決 協助推動都更

其次,都更後期經常得面臨司法問題,但法官到底要如何扮演好仲裁角色,也是相當重要的一大議題。倘若一般法官不熟悉都更流程,除都更母法與施行細則之外,再加上疊床架屋的自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例、一坪換一坪或一六八專案等,就實施者觀點,極易導致司法判決凌駕都更專業之誤解,這將是今後都更執行的一大障礙。

因此,在一般法院無法快速對都更爭議做出正確判決情況下,那麼面對未來愈來愈多的訴訟案件,政府就應慎重考慮成立不動產專業法庭,由專業法官做出專業判決。

既然都更的流程環節是由無數的螺絲釘組合而成,便需要多方配合連結,但公部門總還是自我感覺良好,尤其是公聽會鮮少機關首長出席,未曾到現場聆聽都更戶真正的需求與爭議焦點,就無法制定一套整合過程上下相互溝通機制,最終雙方各執一詞,你講你的我做我的,走向破局自是無可避免。

都更必讀聖經《人性的弱點》

事實上,都更百轉千迴終會回到頭一個癥結點上,那就是「千算萬算不如我的心算」,不管實施者講什麼,不同意戶只要跟著唱反調,就能讓都更難以前進,這便牽涉到人性的弱點,從自我的角度,顛覆你的說法。

舉例而言,當你拍完照片最先想看的會是誰?「自己」。每天電話中最常講到的是哪個字?「我」。因此,以《人性的弱點》一書作為必讀聖經用以推動都更,應該會更加符合實務現況吧!按《人性的弱點》(How to Win Friends & Influence People)於一九三七年出版,作者戴爾.卡耐基(Dale Carnegie)係美國著名心理學家、人際關係學家,二十世紀最偉大的人生導師。

在參與公聽會當中,常遇見年紀較大的長者,面臨都更,要搬家可以,誰能幫他整理住了一輩子的「歷史文物」,當中又夾雜世代居住的情感,也有的是「起家厝」的歷史情結。過去,包含文林苑都更案的郭元益食品公司,也都因生意鼎盛的好店底而不願參與都更。

此外,都更過程原住戶要搬到哪裡?遠離長年居住的生活圈,更是所有住戶的不捨。正義國宅二十二年、文林苑案二十年、永春案十六年,都更時程無法確定,冗長的整合過程,更讓一些老人家不願冒無法在有生之年搬回「故居」的風險,索性選擇放棄都更。

享受公共財 不願成就公共利益?

都更可能遭遇的小細節不勝枚舉,如能針對上述諸多繁雜瑣事,由下而上逐一溝通化解,必然有助於加速整合。此外,都更戶也不能一味的只想享用公共財,卻不願成就公共利益,讓最後的一顆老鼠屎壞了一鍋粥。就永春案不同意戶的角度,難免會認為與其讓建商大賺十二億九千萬元,倒不如推動自力更新,自己的錢自己賺。

惟此一議題應該是在開始整合就提出,不是到最後關頭才全面翻盤,更何況經十六年的整合規劃,好不容易才進行至開工階段,是否真要重新回到原點,仍有待主管機關儘速研擬因應對策,俾免連公權力與公信力也一併陪葬。

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