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2018-01-18

台灣房市會不會日本化?60796

台灣房地產從二○○一年底部開始,走過約十三年的多頭市場,房價高漲幅度達二○○%(台北市中古屋均價每坪二十三萬漲到六五.七萬),很多專家預測台灣房市將會日本化,猶如日本從一九九○年房市泡沫後,房地產景氣長線蕭條超過二十年。到底台灣房市會不會日本化,筆者從兩國之間房市基本面、景氣循環趨勢、政策因素、民眾購屋習性等等差異,分別做出交叉分析,得出的結論是:除非台灣政府政策失當或戰亂引發經濟崩潰,否則台灣房市日本化的可能性極低。

台灣房市不會日本化的理由,可以從經濟成長率、匯率、利率、稅率、物價指數…等基本面,與房價指數發展之技術循環面,加上政策因素與消費者購屋習性分析如後:

※「廣場協議」匯率狂升與「利率政策」過度寬鬆,引發日本房市泡沫化

一九八五年九月,美國、日本、聯邦德國、法國、英國等五個國家在紐約廣場飯店舉行會議,決定五國政府聯合干預外匯市場,使美元兌主要貨幣大幅下跌,藉以解決美國巨額的貿易赤字,這就是「廣場協議」內容。「廣場協議」簽訂之後,五國開始在外匯市場拋售美元,帶動了市場投資者的拋售狂潮,美元因此持續大幅度貶值,日圓升值幅度最大,三年間達到了八六%,從一九九三年歷史低點一美元兌二五○日圓降到一九九七年一美元兌一二○日圓。不但匯率飆升引發熱錢湧入,一九八六年一月起日本銀行連續五次降低利率,將央行貼現率從五%降到一九八七年的二.五%,為日本歷史最低點,過度擴張寬鬆的貨幣政策造成大量過剩資金。日本銀行為解決過剩資金,不斷鼓勵民間企業投資土地,並放寬土地貸款條件,引導爛頭寸投入房地產,造成市場炒作亂象,種下房市泡沫主因。

※大量資金炒作股市與房市,政策控制失當,造成股市房市雙雙崩盤

日本股市從一九八六年日經指數一三○○○點,至一九八九年十二月,漲到歷史最高點三八九一五.八七點,飆升三倍之多,股市總市值約六一○兆日圓,相當於GDP的一.五倍。而日本房價指數從一九八五至一九八八年短短三年間,由一百漲到三五○,土地更是飆漲好幾倍。

此時,日本政府才發現匯率飆升與利率寬鬆政策造成股市與房市的飆漲,於是日本央行強力升息並緊縮銀根,從一九八九年五月至一九九○年八月,日本銀行五次大幅調升中央銀行貼現率從二.五%至六.○%,同時,日本大藏省宣布土地金融管制,企業界因大量舉債投入房地產而引發倒閉風潮,房價指數由三百點大跌崩盤。而一九九○年初開始,日經指數由三八九一五點跌至一九九二年七月底一五九一○點,一九九五年中跌破一萬五千點,累計跌幅超過三分之二,可謂股市房市雙雙崩盤。

※台灣匯率與利率平穩,除非戰亂或政策失誤,台灣房市不會日本化

台灣在匯率政策上,從一九九五年到目前為止,維持平均三十元台幣上下兌一美元水平,變動幅度沒有日本房市泡沫前那麼驚人。且台灣在利率政策上,除了一九八八至二○○○年利率在五~九%之間,二○○一至二○一四年這十三年房市多頭中,均維持在一.二七~二.五%之間,近十年平均在一.三%上下,自二○一四年下半年房市反轉向下至今,仍維持凍漲不變的格局,就算今年利率小幅回升,對在打底中的房市影響有限。

而從經濟成長的角度觀察,台灣GDP成長率從一九九○到一九九九年平均為六.六,二○○○至二○○九年為三.八,二○一○至二○一六年為三.九,二十七年平均約四.六,日本分別是一.五、○.六、一.三,二十七年總平均約一.一,遠超越日本的差幅達四倍以上,這也是台灣房市不會日本化的基本面因素之一。同時,以目前台灣股市表現並無失控的飆升現象,更不會如同日本一樣,產生股市崩盤影響房市泡沫的危機。因此,除非政策失當,或不可測的金融海嘯與戰亂發生,否則台灣房市日本化幾乎是不可能發生。

※老屋不值錢與人口老化購屋能力降低,是台灣房市局部日本化的兩大隱憂

台灣房市雖然不會如日本泡沫化,但有兩大現象與日本情況相似,長期會影響房價表現,其一是,兩國同處地震帶,台灣十年後,三十年以上老舊房屋若無法都更,就會如日本現象不值錢。其二是,台灣人口老化趨勢已逼近日本,十年後勞動人口衰減嚴重,將導致台灣年輕人購屋能力降低,會影響長期房價表現,以租代買趨勢漸增,衍生租賃市場崛起。但未來台灣以租代買現象雖會增加,比重上將不如日本嚴重,主要原因是兩國購屋習性有兩點因素顯著不同:一、日本人工作調動頻繁,影響購屋意願。二、日本年輕人沒錢買房,父母親沒有掏錢給孩子結婚買房的習慣。

未來十年,台灣房市交易結構將產生明顯變化,不婚、不生、離婚多、獨居老人增加,造成單戶人口增加。未來老年人以房養老,年輕人購屋能力降低,十年後租賃市場將大幅成長,但台灣房市仍不可忽視人口老化問題對房市長線影響的隱憂。