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2018-05-03

住宅政策推動 產官學同陷迷思61316

近十幾年來台灣的住宅政策可以說一無是處,從房價上漲與所得停滯所造成的房價所得比超標,政府對所得停滯毫無對策,房價高漲,年輕人購屋痛苦指數居高不下,逼得政府唯一能做的就是以稅制調控出手打房。

※奢侈稅政策「壞球猛揮」,房地合一稅,政府「打假球」

二○一一年馬政府祭出奢侈稅,反而出現閉鎖效應,房價不跌反漲,可謂是「壞球猛揮」的錯誤打擊。

二○一四年馬政府規劃房地合一稅,名為房地合一,其實背後目的就是打房,雖然房價反轉向下,但並未消除民怨,打擊房市與豪宅引發反商仇富情結,年輕人喊爽之餘,什麼也沒得到,民怨猶在,執政黨逃不了政黨輪替的宿命,接著有錢人不玩了,各項產業的投資意願降低,資金寧願外流,經濟前景一片烏雲,房地合一稅簡直是一場玩弄稅制的「打假球」。

※都更條例修訂、危老重建立法,政府亂棒揮擊,後果堪慮

蔡英文政府上任,高喊居住正義,住宅政策三箭齊發,包括都市更新條例修訂、廣建社會住宅、租賃專法立法。

都市更新條例修訂案在立法院延宕多年,蔡政府上台兩年仍然無法抓住重點,對於過去重要關鍵問題包括權利變換、容積獎勵、釘子戶、公權力、防災都更……等缺失並未對症下藥,有如是「無法前進的擦棒球」,永遠無法前進。

因此政府就想到危老重建條例,希望能為錯綜複雜的都更問題解套,但危老條例僅是「犧牲代打觸擊球」,不但無法全面防災,且大肆破壞了都市整體規劃,未來可見的將是支離破碎的變態的都市更新景觀。



※社會住宅政策,政府承諾得多,做得少

社會住宅政策蔡政府喊出八年要完成二十萬戶的目標,包括十二萬戶為政府直接興建與八萬戶空屋移轉。

根據營建署統計,全台空屋數已突破一二○萬宅,實質空屋超過八十萬戶。有學者擔憂,興建社會住宅恐讓市場供過於求問題更為惡化,但也有專家認為,廣建社會住宅確實必要,長期來看有望穩定房市。

根據內政部公布社會住宅推動進度,蔡政府任內已完工社宅數量可謂寥寥無幾,政府吹噓二○二○年全台社宅數量可達四萬一九三七戶,其中台北市達一萬六○六七戶、新北市九八一五戶、桃園市四五三八戶、台中六六九五戶、台南六八○戶、高雄三五五戶,以及其他九縣市的三七八七戶,但這些數量仍然很難完成八年二十萬戶的政治承諾。政府五年所訂的KPI數字三.一五萬戶實在太低,依此進度,如何落實社宅政見?

有些學者提出,社會住宅本來就會壓縮到市場正常需求,一旦社會住宅量太多,對於整體市場當然有影響,但基於社會發展,社會住宅一定要做,政府應該透過市場調查了解真正需要的量是多少,尤其中南部是不是應該蓋只租不售的社會住宅,政府應該三思,而不是為了政績不惜代價的濫蓋。

當然學者們一直主張推動資產活化,解決空屋問題,甚至有學者質疑廣建社宅並非台灣價值,二十萬戶社會住宅完成,年輕人的居住權利也難以實現。

※廣建社會住宅,長期可舒緩房價穩定房市,並可消除民怨

筆者認為,「社會住宅一定要優先廣建」,一般業者多認為興建社會住宅將提高供給量,進而影響銷售價格,但以目前台灣社會住宅存量不到一%,「實在太低」,理想程度應該是要落在三%至五%。

再者,政府若大量興建社會住宅,提高供給量,長期來講可望舒緩都會區的租金價格,不僅穩定房市,也可消除民怨,「最起碼能讓都會區的上班族、弱勢族群,有房子可以租得起。」

但依目前社宅政策的推動,政府的確承諾得多,卻做得少,今年底能完工的社宅不到二萬戶,另外十萬戶的土地取得大都在半空中。而八萬戶空屋移轉政策,政府已發現執行困難,因此提出「包租代管」獎勵政策,企圖運用狸貓換太子的粗劣手法,花大錢買政績,各地都發局包租代管發包作業睜眼說瞎話,根本獎勵對象不在意是否空屋或違建,政府不但是「玩假球」,且得到的將是「必死的三振球」,後果堪慮。



※只要年輕人繼承家產,就不必蓋社會住宅?想法不夠務實!

最近甚至有議員表示,北市住宅自有率高,年輕人家裡有房子留給他們,不需要蓋那麼多公宅。

筆者認為,現在的年輕人不會那麼沒骨氣,而老年人要保自己,未來以房養老愈來愈多,房子未必會留給年輕人。台北市住宅自有率沒有八五%那麼高,有房子的很多人名下只有一戶,養兒防老已不流行,愈來愈多老人家選擇以房養老,房子抵給銀行,未必會留給下一代。

而台北市外來就業人口多,但房價高,年輕人不僅買不起,甚至連租都租不起,現在公宅數量太少了,中央想用空屋來代替公宅,但是北市空屋大多是中大坪數,和市場需求並不相符,北市還是要多蓋只租不賣的公宅,讓年輕人有安身之處。

以目前平均薪資水準,靠自己力量在台北市購屋著實不易,且台北市房屋大多老舊,許多房屋漸漸不堪使用,房屋市場的真正供給量並不多,若等待父母百年後繼承房屋,可能居住的品質已不盡理想。

都更與社宅等多項住宅政策,產官學都陷入了先入為主的觀念迷思,政府的政策推動往往只有目標卻沒有量化指標KPI(關鍵性績效指標),更沒有即時檢核機制,令人擔心政策執行力太弱,對目標的實現感到遙遙無期。