分享

       
瀏覽人次:3712

2018-10-11

不要總拿日本房地產泡沫來嚇唬自己 難道房價大跌大家就都買得起房子嗎?62303

去年央行前總裁彭淮南說台灣的房市已經軟著陸,在此之前幾乎人人都認為台灣的房市有泡沫,而且不少人也提到過要防範市場風險,對房地產泡沫要合理處理,其實這就是承認了房市泡沫。而對於房市泡沫一般會得出兩種結果,一種認為是房市泡沫積累到一定程度會自然破滅。另一種則以為國家會利用一些調控慢慢擠出泡沫,實現軟著陸。

關於「台灣的房地產已經成功的軟著陸」這樣的說法,筆者是認同的,畢竟現在房地產市場真的已經沒有什麼投機客存在,買房的不是剛需就是換屋,縱然可能還夾雜非常少量的投資客,但也是著眼於長期的資產投資效益,而不是為了炒房。

前幾年政府陸續推出的實價登錄、選擇性信用管制、房地合一稅制,讓房地產生態丕變,房地產不再像過去一樣成為民眾炒作的工具,房地產變了,並不意味著房市就要出問題。而是目前房地產市場的邏輯已經發生了根本性改變,傳統的房地產開發模式已走進死胡同,房地產的投機時代已經結束。

一些「學者專家」老是拿日本房地產的泡沫嚇唬台灣的民眾,說台灣的房地產泡沫正在重蹈日本的覆轍,但事實上這樣的說法是沒有根據的,就拿當年的日本來說,到現在人們還籠罩在陰影裡出不來。那時的日本,沒人會認為自己可能是最後的買房者,沒人相信市場會出問題。他們當時是瘋狂的,因為只要買房就賺錢。在他們的觀念裡:市場一定會支持房地產,因為日本只有一個東京,人口流入顯而易見,世界大都市,怎麼會有泡沫?於是,從上到下,連普通老百姓都加入到炒房大軍中,都企圖乘機大賺房地產財。這些年來,媒體上也不斷的有人將日本的房地產泡沫拿來做借鑒和警惕。

二○○三年起台灣的房地產業開始走向復甦之路,二○○八年發生全球金融危機、次貸危機,房市出現短暫的下挫現象,但二○○九年房價又迅速回溫,甚至更顯得堅挺,漲勢一直延伸到二○一四年下半年為止,長長的十一年好光景。竭澤而漁、殺雞取卵似的瘋狂為的是什麼?不就是為了趕在好事將變之前撈一筆?

前些年富人越買房越有錢,越有錢越買房,最終步入惡性循環,投資管道越來越狹窄,因為只有房地產最賺錢,幹實業(經營企業)還不如炒房。所以不管是窮人還是富人,都把房子當成保值增值的投資品。可以說都把寶押在了房產上。有六○%左右的家庭財富都押在房地產上,你說危險不危險?

但是日本的房地產泡沫,其背景、形成原因畢竟和今日台灣的房地產狀況有極大的不同,我們倒不妨來看看鄰近的香港。

香港坊間關於「房市崩盤」的討論,一直從未停止過。很多人分析房價崩盤,都是根據崩盤之前的種種跡象來判斷崩盤發生的可能性,卻很少人關注到,房價崩盤之後,會發生什麼事?還有一些不明真相的從眾者(盲從),也跟著搖旗吶喊,難道他們真的以為房價大跌了,就能買得起房了嗎?

以香港為例。歷史上,香港有三輪房價崩盤,曾暴跌七成,但香港人反而買不起房了。

買漲不買跌

首先,是華人「買漲不買跌」的心理。

房價上漲不願意買的人,房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望,怕自己買在房價高點,怕買了房價還會跌。對有這種心理的人來說,三次下跌還遠遠不夠,縱使三十次、三百次他們都還會害怕,怕跌得不夠,還有可能繼續下跌。

抄底,也是需要勇氣的

市場下行房價下跌的時候,最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟,鍵盤下的搖旗吶喊更容易些。抄底,也是需要勇氣的。

房價大跌意味著國家經濟全面萎縮

在房價大跌的情況下,銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和壞帳的發生,對貸款會把控得非常嚴格,要嘛提高利率,要嘛提高自備款比率。因此,到時候自備款就可能掏空你的家當,甚至還要大舉借債,每月負擔更高的房貸,到時候你還願意買房嗎?即使你願意買,也未必買得起。整體經濟不好,所有公司收益都會減少甚至虧損,裁員減薪是必然發生的事情。到時候薪資少了,工作沒了,你養不養活得起自己還不知道呢,還要考慮買房?

所以,房子並不是跌了大家就會進場買房,反而大多數人都不敢進場買房,尤其真的等到崩盤的那一天,你可能還會慶幸自己還好沒有買房,而不會急著去買房!但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。

延伸閱讀