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2018-10-25

老屋的終極命運 ─黃金或是糞土62375

根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾會在購屋時選擇三十年以上屋齡的老屋,其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有一%的人有辦法接受,而其他縣市的接受度分別為台北市四%、新北市三%、台中市三%、高雄市六%等。相信如果把屋齡上拉到四十年以上時這個比例會更低,屋齡到五十年以上時,恐怕就不會再有任何需求了。

也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不夠好的可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人大概也不會像他們的前輩一樣,接受老屋那種克勤克儉的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象。

一方面是二○○三年以後依新的耐震法規蓋的房子,這類房子因為市場需求大、供應量有限而行情走俏。但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏壁癌、格局隔音不佳,而乏人問津,最後房價(房屋造價+地價)將因老屋造價歸零而走向僅剩地價的慘狀。不僅如此,又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分,再因土地處分不易,而至連地價都不保。因此,假使老屋的坐落地點不夠優的話,可以預見,這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。

黃金vs.糞土,成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建?緣自貪婪及錯誤的認知。

本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會,很可惜因為一些認知上的錯誤,使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,加上房價開始走貶,市場上願意投入改建的建商已經不多,住戶若再蹉跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局,並因而徒呼負負。

(1)以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓,所以土地愈來愈稀有」的涵義,以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值很高,殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」,加上基地面積夠大,能符合開發的經濟效益和規模。但是一般公寓因為土地產權屬於全棟住戶所共有,除非大家都有共識,否則要完成改建並不容易,因此公寓屋主所持有的共有土地的價值,尚需計入住戶全部同意改建並拆除舊屋的整合成本。

這也是為什麼市面上的持分土地,其市場價值會小於完整持分土地的原因。加上老屋的基地面積通常不大,單獨開發並不經濟,而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建,將再因參與者多而難上加難。

另一方面,隨著地方財政困難,土地稅賦大幅調漲已勢在必行,若改建不成,較高的土地持分反而徒增自己的地價稅賦,使持有成本變高,反而不利。

隨著改建的獎勵愈來愈少,日後改建會愈來愈不容易,老屋的房價愈來愈低已經是不可逆的趨勢,也就是說沒有改建共識的老舊公寓建築,其房價是遠遜於大樓的。像桃園的公寓其平均總價只有三二五萬元,電梯大樓平均總價則達九○八萬元,兩者差異高達五八三萬元。若再就平均單價來看,電梯大樓一坪十八萬,而公寓只有十一萬,兩者差距達一坪七萬,這個現象已經充分的說明了,老屋的終極命運完全繫之於改建能否成功,錯失了改建的時機,老屋的價值被打回原形,到時候時不我與,只能徒呼負負了。

(2)以為老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹

過去都更因為存有暴利,因此爭食者眾,如今一切回歸正常,絢麗不再。真正有能力、實力、意願從事老屋改建的廠商已是愈來愈少。尤其現在房價處於下跌狀況,不會再有建商願意投入都更,從已有連續三年都更通過審議案件掛零就可以看出端倪。

但是另一方面,以大台北地區為例,新北市與台北市三十年以上的老屋合計就有一一四萬棟以上,五十年以上老屋合計也有七萬棟,加上前內政部長李鴻源曾於公開場合中警示,士林、北投、大同、中山、萬華等五區,若遇上規模六以上的強震,將有土壤液化風險,將導致四千戶房子面臨倒塌危險。

雙北市更曾獲選全球天災前十大高風險城市,老屋屋主若還抱著等待別人來找你,或人家找了你,你卻推三阻四,自以為「老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹」的心態,那不僅是斷送了改建住新屋的契機,更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。

畢竟,改建後「房屋單價提升」、「權狀面積增加」這樣的好康是來自於「不勞而獲」,因而絕不可能是每個人或每天都會有的「天上掉下來的禮物」。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑,加上資訊透明化的結果,都更(或老屋)改建已不可能像以前那樣享有暴利,老屋的所有權人若不能認清此一事實,只會平白錯失機會。

(3)以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多住戶因為住慣了原地區,總會認為自家的地段是千中選一的稀世珍寶,具有絕對的稀有和獨特性。

固然老房子、老區域因為發展得較早、較久,不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備,但是也因為屬於老舊區域,所以既存的道路、巷弄都比較不完善,若不能改建,等房子更老了,更不適合居住時,整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運,國外已有太多的類似案例。

生活水平的提高,造成老屋價值的貶損,漸漸的老屋只能提供方便性的功能,也就是只適宜「出租」使用,而沒有「保值」和「增值」的功能,而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加,地利的優勢也會逐漸縮減。

年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的容積獎勵愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,那時再後悔可能都來不及了。

中古屋未來的房價

房價=地價+房屋的興建費用

若不改建或改建不成,那麼未來的老屋房價將只剩下土地的價值,若土地的面積小或僅是持分,那麼房子將更不值錢,倘若房子坐落的地點又不夠優,那麼房子未來淪落成棄屋的可能性也不小。

改建後的利益

現在因為危老條例的施行,老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外(最高可達四○%,其中包括一○%的時程獎勵),地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠(房屋稅優惠合計可達十二年)。

一般而言,危老條例的獎勵中,比較容易取得的包括:符合危老的危樓條件(六%或八%,危險建築則為一○%)、退縮建築(四面皆退縮二米時八%;正面四米,其餘三面皆退縮二米時一○%)、時程獎勵(民國一○九年五月三十一日前申請)、耐震設計(二%、四%、六%、一○%)。其他如:綠建築、智慧建築、無障礙設計、協助開闢公設等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得(即為有償取得)。亦即在不增加成本的前提下,危老改建可獲得的容積獎勵大概是二○%至二八%,但過了有時程獎勵的三年後,將減少至一○%至一八%。

(1)住戶

以容積獎勵二八%為例,改建後原屋主可分回的面積約略如下:

台北市的住三土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。

新北市的住宅土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加二○%。

原屋主的增值利益:

台北市的住三土地:為房屋單價的增值+停車位的價值。其增值比例約為原房價的百分之三、四十以上。

新北市的住宅土地:除了房屋單價的增值+停車位的價值外,還有權狀坪數增加所帶來的價值增加,所以新北市的危老住宅在改建後很容易達到六○%以上的增值利益。

(2)廠商

天下那有那麼多掉下來的禮物,多出來的容積獎勵很少能超過三○%,要分回給原地主,要負擔拆除重建費用、重建期間的房租補貼,所以持平而論,在正常的情況下,廠商是很難擠得出超額的利潤的,更不會有太多的肉來貢奉那些額外的需索。

政府大力推動危老的後遺症

台灣大多數的產業都步入了轉型期,也產生了很多的過剩人力,危老改建就像一個初萌新芽新生產業,吸納了不少投入者,看好這個產業的未來展望,為了推廣老屋改建,政府培訓了大批的危老推動師,在這些危老培訓師的大力鼓吹下,讓民眾重新燃起了貪念。需要改建的房子那麼多,在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居?進入市場後為了搶食市場大餅,又不諳真正的改建費用,以至於低估了成本,造成民眾簽署了改建同意之後卻沒有廠商承接,或因為入不敷出犧牲了品質,或變成無法交屋的爛尾樓。

就像股票市場和過去的都更改建,當大家都一片看好的時候,往往也是產業夭折之時,老屋改建市場才剛剛啟動,都還沒展現成果就迅速的成為殺戮戰場,結果快速的炒爛了市場。

互信和夥伴關係是改建成功的關鍵因素

能夠合建是雙方的緣分、互信和夥伴關係的踐行,而不是一方對另一方的施捨或讓利。這個時候只有雙方互信、互利才能讓改建順利成功,否則危老改建又將只是民眾的另一場春夢。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了《胡偉良的房產世界》這本書,推薦大家不妨參閱。

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