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2018-12-06

現階段房市泡沫  十大觀察指標之檢視62575

Q在中美貿易戰越加白熱化之際,大陸除得面臨產品加徵關稅壓力之外,根據官方數據,最近中國已有七四○萬人返回農村,此一失業返鄉潮恐怕只是開始,明年失業人數恐將持續攀高。其次,房市也正步步瀕臨泡沫邊緣,對於經濟成長趨緩的中國可以說是雪上加霜。

而過去日本也曾因為輕忽此一問題,一九九一年房市泡沫化後,經濟從此一蹶不振,陷入失落的二十年。有關此一議題連世界第一大經濟體美國都不敢忽視,其因在於房市泡沫所衍生的建築產業流動性風險,可能導致金融業的系統性風險,而人口結構與日本同樣步入高齡化的台灣,又有哪些觀察指標,可以檢視當前房市是否也面臨泡沫化的危機?


A:前央行總裁彭淮南在卸任前曾表示,應避免台灣房市陷入「硬著陸」,現在看來,彭總裁嚴格控管房貸的做法極為正確。二○一四年為抑制不斷高漲的房價,台北市政府率先祭出第一箭「囤房稅」,其後又在短期內分別針對持有稅、交易稅及資本利得稅五箭齊發,雖有效讓房市瞬即降溫,不過高持有成本與交易稅也對長期的房市發展埋下了隱憂。

無泡沫破滅風險 卻有超額供給隱憂



所幸在房價下跌過程,並未出現價量暴跌的雪崩效應,亦即尚在彭淮南「軟著陸」的預期,惟現階段已逐漸邁向「大U型谷底」盤整,目前看似止穩,不過風險依舊存在。

然而,九合一大選剛落幕,過去「今日的香港,明日的台灣」言猶在耳,不過,由選舉網路效應觀察,一般民眾似乎僅當作耳邊風,因此,香港一坪高達三百二十萬的天價,未來恐怕也不得不防香港高房價在台灣重演。

有關台灣房市是否面臨泡沫,十幾年來筆者皆以表列十大指標作依據,藉以研判房市是否進入紅色警戒;由表列數據顯示,二○一六年六月以前,十項數據全部超標,其後則只有七項超標迄今,惟紅色警戒並未解除,因此,當前建築產業雖無泡沫風險,但卻有超額供給隱憂,亦即仍應格外留意流動性風險。

一、房價所得比是否超過三至五倍?

根據美國城市規劃諮詢機構Demographia發布《2018全球房價負擔能力調查》,在對全球九個主要房地產市場總計九十二個城市的調查中,香港連續第八次成為全球房價負擔最重的城市。

根據國際一般衡量標準,房價所得比的合理範圍應在三至五倍之間,根據Demographia所發布數據,二○一七年第三季的購屋負擔能力(中位數房價/中所得家庭收入)比較表,係以澳洲、加拿大、中國(香港)、愛爾蘭、日本、紐西蘭、新加坡、英國、美國等各國主要城市做比較,其中香港的一九.四倍排名第一,台北市則以一五.○一倍(2018Q2)緊追在後(原調查報告未列入台北,係筆者自行列入比較),甚至超越澳洲雪梨、加拿大溫哥華、美國洛杉磯及英國倫敦等各大國際知名城市(見附圖)。



其次,根據內政部營建署統計資料顯示,二○一八年第二季全國房價所得比為九倍,六都由北至南依序台北市一五.○一倍、新北市一二.二七倍、桃園市八.一二倍、台中市九.三○倍、台南七.二○倍、高雄市七.九四倍。

由於台灣近年薪資幾近停滯,所得偏低跟不上房價上漲速度,因此即便是倍數最低的台南,同樣遠高於國際衡量標準,這也正是為什麼房價自二○一五年轉折向下之後,民眾依舊高喊買不起的主要原因;惟此一因素一向都構成房市泡沫危機之潛在威脅。

二、房貸本息是否超過家庭收入三分之一?

就房貸本息是否超過家庭收入三分之一加以觀察,六都大都超標,依內政部營建署所公布資料,二○一八年第二季全國貸款負擔率為三六.九%,六都依序為台北市六一.五六%、新北市五○.三二%、桃園三三.三二%、台中三八.一四%、台南二九.五三%、高雄三二.五六%,當中僅有台南與高雄的房價負擔率接近標準,其餘全都超標,顯示一般民眾房貸負擔皆相當沉重,而這也正是當前房價下跌,去化依舊遲滯之主要原因,因此,一般咸認此一因素為房市泡沫危機之一大潛在威脅(見附圖)。



三、房貸餘額占GDP比重是否超過四○%?

當房貸餘額超過GDP四○%時,顯示所創造的所得投注到房地產的比重太高,這時就得注意是否會有泡沫化的疑慮。

根據二○一八年十一月行政院主計總處最新資料,預計今年GDP為新台幣一七兆八六四六億元,其次,再就中央銀行所公布的房貸三個主要數據分別計算,如就「購置住宅貸款餘額」六兆八七○五.九億元除以GDP為三八.四六%;如就「購置住宅貸款餘額」加上「房屋修繕貸款」九六六.八五億元,除以GDP則為三九%;最後則是「購置住宅貸款餘額」加上「房屋修繕貸款」再加上「建築貸款」一兆八○二○.二六億元,除以GDP則為四九.○九%。

計算結果,第一與第二項數據雖未超標,但也接近四○%,如再加上建築貸款則大幅超標,因此,最近金管會也相當關注此一問題,並於十一月十三日公布三十六家國內銀行的壓力測試結果,也經穆迪評定為正向,據此而言,一般咸認現階段房市應無崩盤疑慮,惟泡沫危機之潛在威脅並未解除。

四、年租金收益率是否小於五%?

要了解上一波房價屢創新高的緣由,得從二○○八年的金融海嘯說起,事實上,在此之前各國對於租金收益率大都以五%為衡量基準,惟金融海嘯之後歐、美及日本各國為救經濟,皆使出QE(量化寬鬆)手段,創下有史以來最低也最長的低利率時代,氾濫的資金導致海外資金、台商及港資不斷湧入。

另外,二○○九年遺贈稅大幅調降至一○%,也是有史以來最大的租稅減幅,促使資金大量流入股市及房市,在錢多利率低前提下,更助長投機炒作,運用槓桿投資不動產事件層出不窮。然當年所謂高投資報酬率實係「收益+增值」所使然,因此,超過五%投報率的標的比比皆是。

至於這些投資者的資金大都來自金融機構,因此,備受各界矚目,從而亦導致彭淮南總裁對於頂新集團以一%自備款購買仁愛路「帝寶」豪宅之關切。按長久以來房地產指南(Global Property Guide )對於台北市的租金收益率一直停留在一.五七%,直到今年十一月才調整為二.○六%,由此亦不難了解為何台北房地產總是被評為不具投資價值的城市,而這也正是台北房價不致因裡應外合而一再向上攀升之一大緣由,因此,也就不致發生泡沫破滅問題,惟房價太高所衍生之泡沫危機之潛在威脅並未解除。

五、房價租金比是否大於二十倍?

在全球金融海嘯之前,一般國際衡量房地產的年租金收益率約為五%,亦即合理的「房價租金比」約為二十倍,因此租金收益約二十年還本。按二○○八年本國銀行存放款加權平均利率,存款為一.七一%,放款為三.四六%,及至二○一七年,存款○.五六%,放款一.九二%,由此一數據顯示,為何二○○八年之後會有愈來愈多的資金轉而投資房地產。

根據Global Property Guide統計數據顯示,台灣的房價租金比高達四十九倍,除高於紐約的三十四倍、東京的三十八倍,更高於房價所得比排名第一的香港(四十三倍),以及房市瀕臨泡沫邊緣的上海(四十八倍),顯示台灣的房價依舊高得不合理,而這也正是主管機關最關切的「硬著陸」問題。

六、房價漲幅是否高於經濟成長率?

當房價漲幅超越GDP成長率,精明的投資者便會運用財務槓桿將資金投注於房地產,而進一步推升房價,最近這一波雙北房價自二○○三年至二○一四年,十一年當中漲幅約在一.三六至一.四七倍之間,遠高於GDP成長率,因此,不僅中古屋交易熱絡,預售屋更出現「秒殺」之異常情況。惟自二○一五年景氣反轉迄今,經濟已略有好轉,房市則因過度飆漲而呈現每況愈下情勢,因此,這一因素已不再對房市泡沫危機構成威脅。



七、房價短期漲幅是否超過30%?

房市自二○一○年中古屋交易開始熱絡,二○一二、二○一三年預售更出現「秒殺」,導致短期漲幅超過三○%,最明顯案例為當時新莊地區竟出現單憑一個接待中心,就可以連續銷售四、五個建案情事。此外,當時位於桃園八德某建案,甚至只擺了幾個貨櫃屋,僅在基地圍籬標註電話號碼,就吸引蜂擁而至的民眾搶購,由此不難了解為何房價短期漲幅會超過三○%。

而當時備受矚目的便是紅單轉手,惟這亦是導致財政部積極追查逃漏稅,以及快速制定房地合一稅,而及時遏抑房價持續飆漲,其實這就是典型的投機炒作,一旦景氣反轉也最容易導致泡沫破滅,惟目前這一因素已不再對房市泡沫危機構成威脅。

八、投資性需求是否超過20%?

二○○三至二○一四年房價一直受到投資性需求拉抬,及至二○一五年景氣反轉,投資客退場而未再超過二○%;惟現階段卻因價跌量縮投資客大量釋出,而形成新成屋、預售屋與中古屋競價求售態勢,並且部分地區更出現新成屋與中古屋價差無幾之價格破壞情事,因此,現階段有關投資性需求這一問題已不再對房市泡沫危機構成威脅。

九、開工率是否大於銷售率?

目前整體房市銷售率不到三成,並且中小坪數占比大約四○%,新成屋占比約六四%,顯示市場依舊以去化餘屋為主。

一般而言,在景氣向上階段,係由銷售帶動開工,亦即銷售率>開工率,在景氣向下階段則是開工率>銷售率,其後果為建商餘屋存貨累積愈來愈多,而可能出現流動性風險,現階段眾所關切之焦點即在於流動性風險是否會逐漸演變為金融業系統性風險而導致房市崩盤。

十、空屋率是否超過五%?

事實上,目前一般所討論的空屋,大都係延續二○一○年行政院主計處配合聯合國每十年一次的人口普查所公布的數據,亦即空屋率高達一九.三%,約一五六萬戶,惟經檢視結果,認為此一數據可能有一半為第二屋與休閒住宅,因此,一般咸認空屋可能只有一半約七、八十萬戶。

不過這些數據依舊遠高於國際五%之衡量標準,因此,每當房價飆漲,超額供給暴增,大家總會聯想到大量空屋是否會造成房價破壞而導致房市崩盤,因此,有關空屋問題,長久以來一直都對房市泡沫危機構成威脅。不過,如要進一步檢視其正確性,可能要等到二○二○年再進行人口普查時答案才可揭曉。

由以上之分析,現階段雖然房市景氣已連續四年陷入衰退,並且仍存在嚴重超額供給之隱憂,惟依舊無泡沫破滅風險,因此,未來在逐漸邁向「大U型谷底」盤整過程,整體房市走勢應是「軟著陸」而非「硬著陸」。

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