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2018-12-13

房市景氣轉折十大研判指標之解讀 ─新成屋降價求售與預期心理的爭戰62612

Q九合一大選落幕,部分報章媒體認為選後隨著不確定因素消弭,加上中美貿易戰加劇,台商陸續回台購地建廠,就足以推升目前積弱不振的房市景氣。不過,今年十一月買賣移轉棟數月減二.八%,年減一.八%,顯示房市景氣仍在持續下滑,預期房價還會再下跌,大部分民眾也都還抱持觀望態度,整體而言並未明顯出現回溫跡象。因此,想請教莊教授,現階段研判景氣是否落底,有哪些先行指標可以觀察?

A:翻開《住展雜誌》檢視北北基與桃竹的預售及新成屋數量、房價起伏變化,不難發現各區房價不論是小坪數住家或大坪數豪宅,新成屋、預售屋與中古屋都至少有兩成跌幅,其中,甚至有大坪數的標價與實際交易價,一坪落差竟高達五十萬元,小坪數雖相對抗跌,惟開價也早已下修,不過藉由標價與實際交易價的落差,亦可了解當前房市景氣仍只是緩步邁向谷底,實際上並未真正觸底。

購買力不足 預期下跌心理依舊

─房市短期難回溫


雖然有不少人認為選後交易量有機會放大,也有人認為房價已止跌,即將觸底反彈,不過想要深入了解當前景氣是否觸底,首要觀察指標仍是購買力與房價誘因夠不夠。



二○○三年之前房價相對低廉,因此購買力也較強,惟二○○三年迄今,雙北房價漲幅超過一倍,但薪資所得卻沒有大幅成長,一般民眾購買力相對不足。

由過去的房價起伏觀察,歷次都呈大漲小回走勢,然而這波房價卻在亮麗的經濟成長數據中逐漸衰退,原因何在?事實上,過去房價偏低,另外GDP也經常超過五%甚或更高,反觀現在要能超過三~四%就相當不容易,甚至還出現過負成長。

上波房價高峰,始於二○○八年金融海嘯過後,各國祭出QE(量化寬鬆),房價便在資金行情中跟著水漲船高,而在此期間,投資客不斷炒高房價,二○一二至二○一三年出現「秒殺」失控過熱行情,為恐泡沫化危機再現,政府不得不使出鐵腕降溫,也因此在二○一四年七月一日推出囤房稅之後,二○一五年房市景氣隨即急轉直下。

雖然目前國內依舊處於錢多利率低相對有利的投資環境,加以超額儲蓄已連續五年超過兩兆元,除美國升息、中美貿易等不確定因素外,房價持續下滑的關鍵問題在於「預期下跌」的負資產心理,因而要觀察二○一九年是否有機會反轉向上,可就以下十大指標逐步追蹤觀察研判(詳請參閱附圖)。

一、預售屋量減價跌



復甦流程:價量齊跌→量先價行→價量齊揚


要如何研判景氣反轉向上,首先,一向被視為領先指標的預售房價要先止跌,然而要如何才能算是止跌?最好情況當然是「價量齊揚」,但目前依舊是「價跌量下」,此一情況自二○一五年迄今都是如此,尤其是景氣熱區的板橋、新莊及淡水等重劃區,更出現預售屋屢創新低之破壞行情價格,或是新成屋打折出清等廣告,相對過去景氣榮景,量價同步向上的景況大相逕庭,另外,去年新莊產業園區的工業用地,甚至出現帶照求售廣告(詳請參閱附圖),由此顯示當前市場景氣尚未止跌回溫。

二、新成屋去化遲緩

─大量新成屋競價求售


二、三年來房地產報紙廣告數量大幅萎縮,電視廣告更少之又少,且大都以新成屋建案去化餘屋為主,例如台北市萬華區的「全○○峰」、中山區的「大直○○」、士林的「圓山○○院」、淡水紅樹林捷運站附近的「紅樹林○○」、「○○山海○」等,雖然有些建案已持續刊登一年,並且房價愈賣愈低,惟尚未全部出清,主要原因大都是產品區位、價格定位與大坪數規劃錯誤所致,至於長期滯銷之主要原因仍在於景氣每況愈下!

根據營建署統計數據,全台過去五年內完工,大約七.四五萬戶新成屋尚未去化,且呈現逐年累增情況,由於累積數量愈來愈多,建商持有成本愈來愈高,加以房價依舊呈現下跌走勢,因此,建商無不使出渾身解數,企求儘速去化,由於景氣與四年前大相逕庭,房價愈賣愈低,影響所及,對於舊建案普遍採取出清存貨策略,惟仍未出現大量購地補貨情況,由此可見景氣依舊處於低迷走勢。現階段由於一般皆預期短期內景氣難以反轉,因此,多數建商都會採取「333行銷策略」,亦即在預售、建造及完工階段各出售三分之一,雖然景氣好時建商總會選擇以最快速度結案,再購地開發新建案,但這種情況目前並未出現。

其次,就六都新建(待售)餘屋住宅增加趨勢,由附表數據顯示,九十九年第四季至一○六年第四季之變化,新北市因推案量較大,新建餘屋相對較多,桃園市則是自一○四年第四季起大幅增加,台中市與台南市則呈緩步增加,高雄市自一○六年第四季之後即呈下降趨勢。

三、中古屋價跌量微增



─大坪數銷售依舊遲滯


截至目前為止,有些區域新成屋價格較中古屋為低,通常在景氣好時,新成屋價格都會高於中古屋,但現在卻相反,原因在於新成屋持有成本太高,為免財務壓力吃重,陸續出現降價求售情況。

至於中古屋則是「量增價跌」,顯示低迷的市場尚未解套,網上的購屋平台,包含591租屋網及各大房仲網站等,都可以看到大量競銷物件,當中包含新成屋、中古屋及豪宅,尤其豪宅在重稅情況下脫手不易,此外,房仲業績久久不見起色,凡此在在顯示低迷的景氣並未開始反轉。

四、廣告量驟減,效果不佳

─少數舊案重複刊登


如仔細觀察國內五大報,包括自由、中時、聯合、工商、經濟等,二、三年來售屋廣告,即便是假日也很少刊登,主要原因在於效果不佳,士林地區甚至有刊登超過一年,依舊乏人問津。另外,以往常見的電視廣告也幾近銷聲匿跡,即便是交流道下的DM派發、信箱廣告也同樣愈來愈少,路邊舉牌廣告也幾乎都是新成屋,顯示各建案去化餘屋動作頻頻,但卻效果不彰,由此顯見景氣回溫還得等待一段時間。

五、議價空間仍大

─15%議價利空尚未解除


自二○一五年景氣反轉迄今,不僅解約退屋情事未曾稍減,興訟事件亦層出不窮,尤其依預售屋買賣契約約定,不乏被沒收總價一五%之情事,因此,要能出現景氣轉折,買賣雙方的議價空間應當要先歸零,但目前市場依舊存在一○~二○%的議價空間,有時經由房仲銷售,賣方甚至怕嚇跑買方,除不敢訂出高價,更會主動引導殺價,當前買方態度常會以不出價因應,靜待賣方主動降價,由此顯示目前依舊是買方市場較佔優勢,尚未出現轉折訊息。

六、銷售率未見回升

─推案量大再為市場埋下另一隱憂


在二○一二、二○一三年的預售「秒殺」階段,北台灣推案量逐年攀升超過一兆元,銷售率幾乎都維持在七、八成,但二○一五至二○一七年不僅推案量降低至八千餘億元,銷售率也約在三成以下,從銷售率、推案量並未出現同步向上的正面訊息,顯示景氣依舊處於低迷狀態無疑。

依住展雜誌之統計數據,二○一二年北台灣推案量九四二六億元,二○一三年最高點為一兆三四六七億元,二○一四年一兆一八九五億元,二○一五年八五五七億元,二○一六年八一七一億元,二○一七年八三七四億元,二○一八年預估將會超過一兆元(截至八月二十五日為七五二三億元)(詳請參閱附圖)。

七、投資客銷聲匿跡

─急於出清存貨,認賠出場


過去景氣榮景階段,投資客常扮演房價關鍵角色,惟在重稅壓抑下,現階段投資客已轉而釋出新成屋,反而打擊到預售屋及中古屋市場,在持有成本逐年累積情況下,唯一解套方法便是降價求售,而這也正促使一般購屋者靜觀其變,不再盲目跟進。因此,如果投資客出清存貨不順利,很可能要等到法拍市場結束,才有機會重現復甦曙光。

八、促銷方式推陳出新

─投資客釋出,加重市場賣壓


過去買屋通常需要二○~三○%自備款,不過現階段建商手上大都有相當數量的餘屋,龐大的財務壓力,讓「○自備款」的促銷廣告浮上檯面,或是三○%的自備款,也能以二至三年分期付款,並且還有折價優惠。此外,讓利手段仍包含贈送停車位、裝潢及家電等,由此顯示去化餘屋依舊是當務之急,據此亦可追蹤研判景氣之變動趨勢。

九、代銷業依舊不包銷

─除建商自售,房仲與地主也加入競銷行列


目前代銷業者還是以不包銷為原則,仍舊以純企劃為主,有些未設立銷售部門的建商索性將建案委由代銷業者由預售一路銷售至完工交屋為止。此外,同一建案完工後,除建商自行銷售,也委託代銷、房仲同步促銷,甚至連地主也加入銷售,再加上投資客急於脫手,一窩蜂競價求售情況,早在二、三年前就已經開始,如今市場每況愈下,讓價讓利不斷,勢必得等到賣壓逐漸緩解,市場才有機會回穩。

十、建案餘屋逐年累增

─讓價讓利與贈品、退佣等促銷方式不一而足


由附表資訊顯示,現階段大多數建商還是以出清餘屋為主,此外,唯恐購屋者抗拒高房價,也有採取退佣方式引導看屋或議價,過去房價大漲小跌,購屋者總是屈居劣勢,如今,景氣每況愈下,買方與賣方相互討價還價結果,交易未必成功,由此正顯示景氣仍只是緩慢朝谷底方向邁進,並未真正觸底。

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