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2019-01-03

中國銳實力與海外不動產投資炒作62721

Q中美貿易戰開打,正面臨經濟下行及房市衰退的中國,顯然缺乏有力的談判籌碼,尤其現階段中國的債務違約風險正逐漸上升,股市下跌、房市泡沫的危機也步步逼近,就連中共前央行行長周小川在退休前都曾指出,大陸要小心「明斯基時刻(Minsky Moment)」的到來,亦即市場從繁榮轉向衰退的時間點,要嚴防資產價格大幅下跌的風險。

然而,在中國自身難保之際,新就任的高雄市長韓國瑜卻表示,將引進大陸資金前來高雄置產,此外,更頻頻表示支持九二共識,似乎對於一直想武力犯台,去年上半年有五○四萬家企業倒閉,GDP只有台灣三分一,總負債卻為GDP三○○%,當前經濟下行的中國還希冀著這麼美好希望!對此,想請教莊教授對於引進中資置產以及現階段中國房市的看法?


A:一般民眾認為陸客來台旅遊便可帶來觀光財,卻不明白中國目前亮麗的經濟數據背後,可能引發金融業的系統性風險,情有可原,但政治人物不可能全然不知,卻又極力希望引進陸資,原因何在?真是令人費解!



最近幾年中國經濟已逐漸顯露下行走勢,世銀已大幅下修二○一九年經濟成長率至六.二%,為二十九年最低,此外,上證綜合指數十二月二十八日封關收盤二四九三.九點,年線收黑大跌近二五%,每位股民平均虧損逾十萬人民幣,另外,彭博社評估二○一八年陸股市值蒸發二.四兆美元,接近二○○八年全球金融海嘯的慘況。

此外,中國官方最新數據顯示,十二月製造業採購經理人指數(PMI)跌破榮枯線五十,已下降至四十九.四,近兩年半來首見萎縮,係三十四個月新低,景氣衰退也已超過預期。

另外,美中一月將重啟貿易談判,中國在談判之前刻意營造善意氣氛,外交部發言人陸慷近日接受日本NHK訪問時表示,「中國製造二○二五」只是「規劃指南」,不是正式的「行業政策」,外界報導有誤。其間所顯示中國在現階段內憂外患情勢下,不得不釋出讓步善意,惟就原已被中國投資客大幅炒高的各國房地產,依舊擔心中國大量外逃的資金是否會再度掀起投機炒作的風險。

房產泡沫遲早要破一次─晚破不如早破

中國房市泡沫問題由來已久,筆者曾於二○一五年七月十九日於三亞海棠灣喜來登度假酒店舉行的「博鼇.21世紀房地產論壇」指出,「如果有八○%的老百姓都在買房地產,房市非崩不可」,這句話當時還獲選為嘉言錄,而在大會不斷重播(見附圖)。

既然房價早就該崩卻沒崩,最近被質疑灌水的六.五%經濟成長率,在另一個研究機構卻低估為一%多,而另一研究機構卻又呈現負成長,這個越吹越大的泡泡,終究敵不過即將面臨的現實,中國房市尤其是一線城市在飆漲十至二十倍之後,時至今日,二、三成的跌幅還會再下跌嗎?回首看看美國二○○七年次級房貸風暴之後房價普遍重挫三至五成,另日本在泡沫破滅後,一九九一至二○○五年,六大城市住宅用地價格平均下跌六五%,商用土地價格暴跌八七%,導致失落的十年(lost decade)一再延長超過二十年。至於股價,一九八九年十二月二十九日,東京股市創下三八九一五.八七點(收盤)最高紀錄(當日最高為三八九五七.四四點),及至二○○三年四月二十八日重挫至七六○七.八八點,前車之鑑,應引以為戒!



再回頭檢視中國房市,不少業者曾預測二○一三年泡沫可能破裂,但政策卻不斷釋出利多,導致遭扭曲的房價還是只漲不跌,尤其是一、二年內飆漲超過一倍更是屢見不鮮,截至今日,不僅是上海、北京、廣州及深圳等一線城市,就連二、三線不少城市也都上漲超過十倍,甚至更高。

相較台灣過去房市與股市相呼輝映,中國在房市飆漲的過程,卻有七六%股票下跌,此外,不少城市超過一○%的房屋無人居住,其間所顯示必然是投機炒作的後果,這也難怪各地會陸續出現「鬼城」。

中國房市在二○○八年以「首購」為大宗,但十年過後,買「第二戶」反倒成為市場主流,這也讓中國房市淪為投機炒作的市場;以平均年所得僅七千五百美元的深圳,房價竟然高過年所得六萬美元的美國洛杉磯,真是匪夷所思!

十大鬼城陰影 遍布各地 震驚全球

─過度投機炒作,其來有自─2008年全球金融海嘯之後,量化寬鬆貨幣政策提供投機炒作的資金活水

中國控制人口成長的一胎化政策,使得男性與女性比例嚴重失衡,根據統計,當前男性比女性多出的數字,竟超過加拿大總人口(2018/12/31:3726.75萬人),然而在有土斯有財觀念根深蒂固的中國,想要討個老婆就得先有房產,這讓只有一胎男性的家庭不得不全家集資協助買房,這也是為何人均GDP不高的中國,能夠撐得起不斷高漲的房價。

「有土斯有財」的觀念根深蒂固,加上中國人愛存錢,一般估計,中國的存款率是歐美國家的十倍;二○○八年全球金融海嘯之後,美國開始實施量化寬鬆貨幣政策(QE)救市,中國也配合釋出四兆元人民幣,此一政策無形中也提供房地產投機炒作的資金活水,一再炒高房價而毫無警覺(詳請參閱附表)。

有鑒於股市的高風險,大量資金便逐漸轉移到房地產,但只買不住,也使得各地佈滿了鬼城,十大鬼城包含有京津新城的別墅區、內蒙古的鄂爾多斯康巴什新城、三亞別墅區、安徽農貿城、北京昌平沃德蘭遊樂園、遼寧營口鬼城、內蒙古烏蘭察布市寧新區、遼寧東戴河鬼城、鄭州鄭東新區、江蘇省常州市新城等,一路從雲南到內蒙古都可以看到鬼城的蹤跡。

經濟上行、下行階段─景氣循環與財務槓桿

過去在經濟上行階段投資房地產,大家或多或少都還能賺到錢,但在下行階段,過去高度使用槓桿的投機行為,現正曝露在極高的風險中,例如近年不少企業高額度的銀行借貸資金,並未投注本業,反而挪用購置房地產,無形中已讓企業處於負債超過八○%的風險當中,凡此都將加速房市泡沫化的危機。

現階段,即便中國政府開始意識到房市崩盤進入倒數,設法出手干預,但實際效果還得檢視地方官員是否依舊仗著職務之便,變更地目繼續斂財而定,否則房市處境依然險峻。

此外,在當前獨裁專制之下,幾無市場自由經濟可言,私人企業隨時都有可能收歸國有,去年九月中國最大電商阿里巴巴創辦人兼執行長馬雲接受外媒專訪時表示,他永遠不可能像微軟創辦人比爾蓋茲一樣有錢,「但有件事我能做得比他更好,就是早一點退休」,由此不難了解其中緣由;另知名女星范冰冰所面臨的查稅風波也是相同的道理;早觀察到中國房市即將出現泡沫危機的香港首富李嘉誠,更是從三、四年前便開始陸續拋售房地產,其中緣由頗耐人尋味。

陸資炒房 各國重稅懲罰─各國經驗,引以為戒

至於要不要引進陸資?根據Juwai.com(專營海外置產的中國網站)預估,中國投資者在海外住宅或商用不動產資金,將從二○一四年的五百億美元,至二○二四年暴增至二千億美元。

中資到外國置產風氣盛,除資金不想留在國內恐遭無預警掣肘外,另一個原因是中國的中產階級比歐美國家來得多,這些中產階級想要快速累積財富,選中房地產下手,尋找友善、居住環境且法令較寬鬆的城市下手。

尤有甚者,還有人藉機開班授課,當中一位名為羅霍方的中國人,選中紐西蘭的奧克蘭,協同他的六百名學生一起炒房,並高度運用財務槓桿,最初只出資一○~二○%,轉貸出的資金還能做其他金融商品投資,當房價上漲一○~二○%便出售回收成本,此時又可運用財務槓桿再買下兩棟,二○○九年迄今八年間竟然轉手買賣約一千七百套房產,造成紐西蘭政府反彈,因而祭出法令規定,除新加坡人外,未在紐西蘭住滿一八三天的外國人不得買房,此一措施明顯針對陸資開鍘。

另外,與紐西蘭鄰近的澳洲也面臨同樣情況,據估計澳洲雪梨及墨爾本兩地約有四分之一新買主為外籍人士,當中七、八成來自中國,並且在二○一四至二○一七年間,中資對澳洲的投資總額約九千億台幣,有一半資金還是由國有企業主導,前三大投資項目房地產占了二一.六%,炒高的房價同樣讓當地人怨聲載道,對此,澳洲政府下令嚴查外國人買房,甚至鼓勵民眾檢舉附近閒置房屋,至今已有四成的中國民眾被迫將閒置的房產賣出。

而與中國鄰近的日本,更是時有傳聞,陸客就像蝗蟲過境,一到當地就莫名其妙的買光當地的房產,甚至還認為日本的房子相當便宜,連詢價、砍價的動作都沒有。由於日本還未制定法令加以管制,在京都甚至有中國民眾買下一整條街大部分房產,並表示由於陸客很喜歡到當地旅遊,規劃要開民宿搶賺陸客財,還預計能有一六%的報酬率。

另外,紅潮同樣入侵風景優美且氣候宜人的加拿大,二○一六年溫哥華的房價也曾在一個月內飆漲三成而震驚各界,官方制定外資買房須徵收一五%的買房稅,甚至調漲至二○%,有效抑制中資,但中資不僅未撤出加拿大市場,還繼續尋找法令尚未完備規範的城市,也因此多倫多成為中資下一個肥羊,為抑制中資,多倫多跟進溫哥華同樣祭出高稅率,全加拿大目前只剩第二大城蒙特羅尚未淪陷,但面對中資仍然憂心忡忡。

除上述澳洲、紐西蘭、日本及加拿大外,事實上美國西岸、英國倫敦,東南亞的越南、柬埔寨及馬來西亞也都面臨紅潮入侵,甚至某些中資在國外置產,非自住需求或者單純投資,有時候他們只是將房地產當作炫耀財,反而讓真正有需求的當地民眾面臨淪為無殼蝸牛的窘境。

中國銳實力 大量投資海外不動產─各國房價暴漲,怨聲載道

根據全球房地產指南各國主要城市最新數據顯示,目前台北的房價租金比為四十九倍,中國上海四十八倍、香港四十三倍;租金收益率台北二.○六%、上海二.一%、香港二.三五%。而從每坪房價變動趨勢可以發現中資所到之處,房價一個比一個高,包含於九七年回歸中國的香港一平方公尺二八五七○美元,僅略低於英國倫敦排名第二,而澳洲的雪梨、墨爾本每坪也都在一萬美元上下,日本東京則為一六三二二美元,美國紐約為一七一九一美元,加拿大多倫多為一○六五七美元。而當各國此時此刻都在想盡辦法抑制中資侵襲,高雄還在盤算引進中資買房活絡經濟,看看他國慘痛的教訓,要不要引進陸資?想必答案是再清楚不過了!(詳請參閱附表)

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