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2019-01-10

從六都買賣移轉  看2019年房市買氣 ─下濾作用失靈,房市曙光難現62757

又是新的一年的開始,在中美貿易戰不確定因素干擾之下,全球股市此起彼落,台灣經濟同樣在擔憂豬瘟疫情擴散及兩岸關係上,面對更多不確定的風險。就房市而言,根據六都地政局所公布去年十二月的買賣移轉棟數,除台南較十一月份略增外,其他各都都還是呈現下滑。

因此,想請教莊教授,較股市率先起跌的房地產市場,在新的一年,挾帶著台商回流的利多,是否能有止跌回穩的契機?

根據六都地政局公布資料,二○一八年十二月買賣移轉棟數,台北市為二一三八棟,月減○.七%,年增一四.四%;新北市四五八八棟,月減七.六%,年增九%;桃園市二九七八棟,月減二.二%,年減二.九%;台中市三六九三棟,月減○.六%,年增一.二%;台南市一七八七棟,月增三.九%,年增七.八%;高雄市二七六二棟,月減四.一%,年減二.一%。總計六都共一七九四六棟,月減二.九%,年增四.一%(詳請參閱附表)。

由此可知,原本業者寄望九合一選舉之後,以及年底作帳行情可以提高交易數量的預期落空,因此,對於二○一八年的市場景氣依舊是乏善可陳,至於二○一九年仍應是差距不大。

至於二○○○至二○一八年全國及六都之買賣移轉棟數變化趨勢,請參閱附圖。

二○一九年買賣移轉仍難大幅增加

從六都的買賣移轉數量觀察,月增的僅有台南市,但增加幅度不大,年增的計有台北市、新北市、台中市、台南市,月跟年都減少的有桃園市及高雄市,累計二○一八年六都買賣移轉共二一二一六○棟。



國內房市自二○一五年景氣轉折往下,直到二○一八年仍未見止跌回穩跡象,即便 因中美貿易戰影響,已有台商陸續回流,不過只有部分高級住宅及豪宅銷售量略有回升,但因重稅影響,購買數量有限,在此情況下,預期今年買賣移轉數量還是不可能大幅增加。

根據住展雜誌統計北台灣去年截至八月二十五日止推案量高達新台幣七五二三.○九億元,推估全年可能超過一.一兆元,惟在大量新成屋釋出情況下,預售銷售率必然不如預期,因此,二○一九年房市景氣仍將是處於去化餘屋與競價求售局面無疑。

預期下跌心理 價格戰進入延長賽

二○一八年買賣移轉數量約在二十七至二十八萬棟,目前景氣依舊沒有好轉,「去化速度」緩慢,最大問題還是對景氣動向的疑慮。此外,房市自二○一五年景氣轉折迄今,有越來越多的新成屋釋出,導致待售餘屋大幅增加,如再加上請領使用執照新增加的數量,今年房市應是價格戰進入延長賽的局面。



吸引台商回流 優先解決五缺問題

另外,同樣因台商回流受惠的產品包含廠辦、商辦及工業用地,然而要如何吸引台商回流或外資來台投資,藉以提振經濟並增加就業機會,有關此一議題,政府為因應肥咖條款,財金部會已積極研擬「海外資金匯回管理運用及課稅條例」專法,除設立專戶控管外,擬就實施一年內將匯回資金投入「5+2」產業創新、長照、前瞻等實質投資,給予一○%優惠稅率,第二年一二%,以獎勵台商將資金優先投資台灣。現階段最重要的除優惠稅率之外,還是在於如何防止大量資金流入房地產導致房價該跌不跌,而衍生另一不可預測的社會問題。

至於高雄市長韓國瑜提出陸資來台買房,另全國商業總會理事長賴正鎰表示,有兩百家廠商期望能到高雄投資,似乎都是過度樂觀,據一般所知,大多數台商因人才與交通問題而選擇北部作為落腳點,惟若缺水、缺電、缺地、缺工及缺人才等五缺問題無法解決,外資及台商回流腳步必然放緩。

另外,滯留在中國的資金想要撤離也非易事,目前已知不少案例遭遇查稅等刁難問題,資產都被箝制在當地,如想全身而退,恐須繳交高額罰金,因此,號稱百萬台商,是否真有如預期那麼多的台商回來,還得看中國願不願意放人。至於台商回流所涉炒高房價問題,在當前高額稅制,再加上預期下跌心理,加以赴中台商大多原在台灣就擁有房產,因此,只要資金控管得當,應該不會有太大難題。

下濾作用失靈 房市曙光難現

過去中國房地產市場以首購為大宗,其後越來越多人搶購第二套甚至第三套,成為炒房元兇。台灣的炒房利多在重稅壓抑下,房價只漲不跌的黃金年代已成過去,十年來漲幅超過一倍的房價,薪資所得階層早已負擔不起,除非父母協助,但未來需要養老的父母能夠幫忙的還是有限,上有高堂下有妻小,長照、社會住宅的問題繞了一圈又浮上檯面。

另一方面,現階段政府積極興建社會住宅,但過多的餘屋又該如何去化?此外,未來大量的都市更新,加以高達八四.八三%的住宅自有率,買房意願必然大不如前。

缺乏購買力的房市,直接影響到「下濾作用」,原本房價穩定階段能夠以小屋換大屋,但十年來不僅房價越來越貴,公設比也跟著越換越大,買不起的民眾只好繼續忍受著小坪數的空間,而導致「下濾作用」失靈。
近年房價普遍下跌超過二○%,目前尚未止跌回穩,市場生態仍以四○%的小坪數為主流,加以新成屋占比仍高達六四%,因此,今年房市仍應是「價跌量微增」格局,要想看到隧道曙光仍將不易!

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