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2019-02-21

2019年美國不動產:泡沫破滅或為佼佼者?62933

市場總會反彈。與其他產業一樣,美國不動產花費數年時間才從二○○八年金融危機衝擊中復甦。雖然市場觀察家對二○一七年以來表現感到滿意,但今年已開始顯得艱難,懷疑論者擔心另一場經濟衰退即將到來。

一些高房價的區域確實有所下滑;中國資金在全球撤退損害了美西的房價,但九○%的美國市場去年價格上漲,表示對新泡沫的預測可能是過度緊張。全美不動產經紀人協會(NAR)認為房價仍在大多數人能負擔的範圍。二○一八年十一月房屋銷售量同比下降一.五%,但價格上漲,預計今年將持續上漲。經濟強勁,供應量低,需求旺盛,預計今年價格將上漲三.一%,交易量增加一%。

不動產分析商Corelogic表示,高房價有其黑暗面:在五○%的美國頂級市場中,有一半房屋在按照租金收入等基本標準進行分析時被證實房價高估。主要城市房價過高已是全國性問題。目前美國住房負擔能力處於二○○八年經濟衰退以來最低水平,隨著利率及抵押貸款利息上升、州稅和地方稅扣除額上限減少,負擔能力只會更糟。新屋建設緩慢,許多潛在購屋者將選擇以租代買。市區房價過高,一些人可能選擇搬到郊區。

儘管住房負擔能力令人擔心,但仍有好消息:緊張的勞動市場加速薪資增長,而低油價有助於整體經濟。雖然今年有兩次升息、三十年期抵押貸款利率上升至五%以上,但不良債權沒有增加;同樣,申請抵押貸款人數減少。顯示人們是理性借款,並不會導致另一個泡沫產生。美國一月初就業增長穩固,預計隨著房價上漲,銷量會穩定或降低,但房價漲幅不會如過去幾年般快速。

因二○一二、二○一五年眾籌立法及對傳統不動產交易總體效率低下的認知不斷增強,不動產科技(Proptech)新創公司如雨後春筍般出現。這些雄心勃勃的新創公司旨在改善不動產交易流程、緩解建設困難,並提供新的融資方式。截至二○一八年底,約有五十二億美元投資於此行業。

近年另一高度成長行業是不動產投資項目的私募股權融資,將更受益於川普總統所推行「機遇區(Opportunity zone)」之稅務改革─該條款承諾取消對在全美八千七百個低收入社區內超過十年投資的資本利得稅。

機遇區期望能獲得新穎的投資方式─如通過加密貨幣,由區塊鏈分類帳所驅動的數位資產。標記化(Tokenization)已在私募股權投資方面取得進展,允許規模較小的投資者加入投資項目並為傳統的非流動資產提供流動性,促進投資的「民主化」。透過為大眾提供小型投資機會,標記化有可能徹底改變不動產市場並將此資產類別帶入二十一世紀。

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