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2019-02-27

都市更新條例修法之實質功能有待檢驗62969

都市更新條例自一九九八年十一月十一日公布以來,歷經二十個年頭,真正完成案例少之又少,主要原因在於法令複雜難懂,當中都更戶問題更是多如牛毛,很難單憑一部法令解決,再加上高層官員不接地氣,普遍不了解實務現況,又無法採納建言,終致多年來浪費時間金錢,績效依舊乏善可陳。

去年十二月二十八日立法院終於通過都市更新條例第九次修法,日前蔡英文總統也再次重申新版「都市更新條例」容積獎勵額度與獎勵明確化的方案出爐,內政部接下來會進行法規預告,二○一九年就是「都更2.0元年」,希望都更案能達到百件。其實有關這一類的宣示,內政部不知說過多少次,最後結論總是「槓龜」,姑且不論原因為何,單就法制面半年內要完成十二項子法及三項作業手冊,恐就有相當困難性。因此,以下僅就「法制面」、「因地制宜」與「代拆」三大議題提出建議,以供參考︰

一、法制面議題:

─半年內完成12項子法及三項作業手冊,任務艱鉅


內政部表示,這次都更條例為全面性之修法,修正後由現行條文共八章六十七條修正為九章八十六條,修正幅度之大前所未有;都更條例完成修正後,涉關內政部主管部分計有六項子法需配合檢討修正或廢止以及六項子法需配合增訂(請參閱附表),是相當大的工程,內政部已責成營建署加速研議。

其實有關此一議題應該考慮北中南不同的建物屬性與市場性,並非高層主觀認定即可順利推動,正如同三年來內政部高階主管因各地方政府績效不彰而屢屢以「怠惰」字眼苛責,惟最後結論還是原地踏步,原因何在?主要還是景氣衰退與房價偏低所致,倘若主管機關無此認知,俟年底再行檢驗,答案即可揭曉。其次,如再由去年中央政府誇下海口,表示都更要通過八百案、一萬戶,如今達成幾案幾戶,即可預告今年績效如何。

二、因地制宜議題︰

─中南部兼顧整建維護才是治本之道


就107Q3統計數據加以分析,全台410.14萬戶三十年以上的老舊建築約占總戶數八六三萬戶的四七.五二%;此外,一至三樓透天厝400.46萬戶,占四六.四○%,四至五樓192.28萬戶,占二二.二八%,表面看來,的確是全台老舊建物都更迫在眉睫。

惟如再以彰化縣為例,透天厝占比高達七六.八七%,四至五樓亦高達一七.一六%,就都更實務面加以探討,對於透天厝以及四至五樓建物究應如何因地制宜制定一套可行的因應對策,亦是當前刻不容緩一大要務。倘若無法通盤深入了解,都更之路將會更加崎嶇,尤其地方政府制定自治條例時如何兼顧因地制宜問題,更是值得深入檢討。

三、代拆議題︰

─四道防線功能何在,有待驗證


至於各界關切的代拆議題,本次修正案雖授權地方政府訂定自治法規,針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定,以因地制宜,並使代拆在程序面及執行面更為完備。

其次,主管機關一再強調以弱勢保障為前提,以公權力為後盾,修法後強化不同意戶權益的四道防線處理(詳請參閱附圖),包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律辦理聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通後,始得為之,有助於減少執行爭議。雖然立意良善,惟就士林文林苑與永春都更案加以探討,有哪一件不是一再溝通協調卻依舊無法達成共識,筆者歷年出席公聽會時也曾力勸不同意戶多多溝通協調,大都徒勞無功,因此,對於所謂四道防線,究會如何發揮預期功能,大家不妨拭目以待。

其實,當前都更所面臨最大挑戰在於整個流程必須面對「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」這五大變數,當中景氣影響房價,其後再影響到共同負擔比例及分屋比例,景氣上行階段這類問題較容易被高漲的房價掩蓋,惟當景氣下滑,共同負擔比例增加,分屋比例隨之降低,當都更權益縮水,都更戶與實施者之間分配問題也就一一浮現,因此,要想順利進行都更,應當要在初期就充分溝通討論,才不致中途橫生枝節,切記,七、八年期間房價變動會有多大?其次,即使是自主更新,還是得面臨同樣棘手問題的考驗!

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