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2019-03-14

張金鶚買進第四間房  代表房市回春?63066

買房是庶民的權利,只要荷包有錢,人人都有購屋選擇權,但一向標榜居住正義反對囤房的張金鶚,近日卻花重資四千萬買進人生第四間房,消息經曝光後,瞬間成為今年房市最受矚目與議論的焦點。房地產業界立即解讀空頭總司令看好後市反空為多,外界很好奇,張教授帶頭買進第四間房,到底是換房?抑或是囤房?背後代表的意義是否為房市回溫?

立委林德福在質詢央行總裁楊金龍時表示,房市「空頭總司令」張金鶚教授近期花四千萬元添購新屋,網友認為張金鶚「打房又買房」,打房教授都買豪宅了,是否代表房市回溫?楊金龍表示,央行密切注意房市發展,目前房市穩定盤整。

張金鶚教授對自己甘冒被課囤房稅而購入第四間房,提出了他個人的六大辯護理由,筆者也分別搜集外界對張教授購房動機所提出的疑慮與解讀如下:

(一)換屋為了改善居住品質

張教授首先解釋對個人因住了二十五年的舊屋,退休後為要改善生活品質而換屋,換屋無關房市景氣以及進場購屋時機,因為換屋是「有買、有賣」,不論景氣是好或壞都能彼此相互抵消。

外界疑慮:

看空市場者,要換屋理應「先賣後買」,張教授為何「先買後賣」?

姑且相信張教授是為換房,張教授一向看空市場眾所皆知,對換屋者來說,從專業角度分析,照理說會先賣後買,但張教授卻先買新屋再想賣舊屋,這只能解讀為:(1)口袋夠深,(2)看好後市。否則,既然看壞後市,又何必去貸款舊屋支付利息,以後再賣舊屋反而會因房價下跌而折損,豈不是非常不專業不理性的行為?



(二)因為換屋才感受「貧富差距擴大」與「世代居住的不正義」

張教授說因買房才感受社會貧富差距擴大,年輕人努力一輩子,以目前的房價和所得,很難買得起房子,更別提等年紀大了,要換屋改善生活品質將更難了。

外界質疑:

不只社會貧富差距擴大,學界是否也是貧富懸殊?

同樣是學界,一樣貧富差距懸殊,有人窮極一生專注學術研究工作,仍然買不起一間房,張教授卻同時擁有四間房,成為學界中的富豪,不得不敬佩張教授理財有方,有人就質疑,這難道就是學界中世代居住的不正義?

(三)買三戶都為自用,買四戶是為退休換屋

張教授解釋以前買三戶房屋均為居住使用,而且因為沒有小孩,同時為要照顧年邁的父母,所以可以多買一戶以為未來生活所需,其中一戶當愛心房東出租。



外界質疑:

只有四個人口,真需要長期持有三戶,再添一戶?

三十年前張金鶚便以二百萬購入人生的第一間房,地點在文山區,坪數約三十五坪,父母搬來同住,二十三年前買下文山區河堤旁總價約一千萬元的第二間房。二十年前再花千萬買進人生第三間房,今年則砸四千萬買進人生第四間房。核算其前面三間舊房總市值已超過四千萬,只有四個人口,長期持有三房,第三房當愛心房東(其實愛心房東說穿了還是投資收房租,又可減稅)……,有能力買到四房,雖說不至於炒房,但難怪會被質疑是不是為了囤房?

(四)買第四戶更感受到房價高得不合理

張教授表示,退休必須賣掉二戶舊屋並以第三戶向銀行貸款付頭期自備款才能換新屋,更感受到目前的不合理高房價。

外界質疑:

一面主張課徵囤房稅,一面買房買到要被課囤房稅?

大家記憶猶新,二○一四年張教授擔任台北市副市長,與財政部長張盛和聯手主張課徵囤房稅,定義超過三房就是囤房炒房必須加倍課徵囤房稅,張教授購進第四間房,馬上超越囤房稅圍籬,身為居住正義化身,一面批評房價過高,一面購入第四間房,不顧民眾觀感不佳,難怪會被外界質疑言行不一。

(五)請社會多關心世代居住不正義造成貧富差距,不必太關心個人購屋隱私權利

張金鶚希望政府、立委民代、社會大眾多關心當前社會居住問題的嚴重,以及世代居住不正義所造成的貧富差距,不應關注個人購屋的行為,未尊重個人隱私權利。

外界質疑:

指標人物購入第四間房,社會關心的不是隱私問題,而是房市的指標問題

在台北市一般人能長期持有三房非富即貴,何況在學界更可謂是佼佼者,在新北市以外四千萬就稱為豪宅,社會關心的不是張教授的隱私或錢怎麼賺來,社會關心的是高喊居住正義的指標人物買進第四間房的背後所代表的意義,包括是否房市回春?還是另類難以理解的居住正義?

(六)業界與有心人勿蓄意炒作誤導市場

張教授堅持推動居住正義志業,也擔心業者以此作為房市進場購屋的廣告宣傳與投資炒作,不過他認為這一切「問心無愧,心安理得」。

外界質疑:

一面看空房市,呼籲不要看房不要買房,一面自己卻急於買房

張教授前三年才大聲疾呼不要買房,房價會跌七年,每年跌五%至一○%,最高可能跌七成,今年初還高聲疾呼房價仍高得不合理,怎麼七年沒到,自己就急著下手?還要怪罪業者拿來炒作?外界質疑,難道要業者把張教授進場買房一事解讀為看空房市?

※房市將維持量溫價穩的盤整格局,投資不宜,然自住進場沒太多風險

綜合判斷,空頭總司令張金鶚為何進場?社會大眾不必太多猜測,業者也不必刻意炒作,因為數字會說話,二○一八年六都中古屋房價已全面止跌,印證筆者在二○一五年初的預測:「二○一七年第四季台北市中古屋市場率先止跌,二○一八下半年全台中古屋全面止跌」。

房地產市場到底是否回春,購屋者倒不必因張教授購入第四間房而聞雞起舞,目前房市雖剛性自住換屋需求已持續進場,市場量能回溫,但大量餘屋仍待消化,房市近兩年會維持量溫價穩的盤整格局,投資仍不宜,然自住進場沒太多風險。

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