分享

       
瀏覽人次:2646

2019-03-21

實地參訪「晶華MORI」都更案樣品屋的心得報告(一)63071

「晶華MORI」六大主要特色︰

1.結構採用SC鋼骨+美國航太制震,並且在建築規劃上取得「銀級綠建築」、「智慧建築」與「A級通用設計」三大標章認證。

2.地上層採SC鋼骨構造,地下室採連續壁工法+地中壁。

3.使用Taylor Devices制震阻尼器,係數提升至0.264g,可抵抗六級烈震。

4.各層樓地板加厚至18公分;其他建材配備,如加拿大原裝靜音樓板墊、英國排水通氣防疫系統、YKK水密氣密窗、6+6mm膠合low-e玻璃、歐日進口廚衛等,選材用料堪稱上選。

5.採用UD通用設計,例如社區無障礙空間,玄關門檻降低並採大斜角設計,浴廁、廚房、陽台做到零門檻,室內門寬度足容輪椅進出等,以因應高齡化社會年長者之實際需要。

6.將「信託管理」列入保障購屋權益之一環,藉以增加彼此之間的信賴。

Q中籤率五.五%,為實現居住正義,位於松山區健康路民生社區五○七戶的健康公共住宅,因地段優越,再加上租金為周邊行情八五折,甫一推出便一屋難求,不過入住不到一年卻傳出工程品質欠佳,首先是屋內管線設計不良,導致漏水、積水問題不斷,近日又傳出五樓露台落地窗不明原因爆裂。健康公宅係由台北市政府規劃興建,怎會問題層出不窮?想請教莊教授,在目前房價下跌過程,不少民眾也想在此時購屋或換屋,應如何避免挑選到施工不良的瑕疵產品,而衍生無窮後患?



A:雖然現在的施工品質已大幅提升,健康公宅在公家機關監督之下,卻仍問題頻傳,令人備感訝異。

此外,雖然主管機關宣稱已建構「履約保證機制」,惟最近基隆卻傳出建商一屋多賣,讓消費者一輩子的積蓄付諸流水,這當中顯然是原先設計保護消費者的履約保證機制失靈,導致動輒上千萬的房子,卻仍潛藏諸多交易風險。

除履約保證外,另一交易資訊透明用以保護消費者的「實價登錄」機制,也同樣處於當機狀態,並沒有真正保障消費者「知」的權利,其因在於現階段實價登錄仍隱含著「不真實」的交易價格,再看看消費者保護法施行細則,連帶責任「落落長」的條文,卻還是難以阻擋預售建案的「模糊坑洞」。

顯然,買賣過程交易資訊不透明,就是最大癥結所在,最近內政部規劃翻修實價登錄法規,其中一大重點便是要明確公布門牌號碼,不能只是提供區段化、去識別化資訊,可惜的是這一點已遭排除,因此,未來消費者購屋之前還是得勤做功課,方得明察秋毫,自求多福!

實地訪查─丹棠機構的「晶華MORI」都更建案

要如何避免買到瑕疵產品?購屋前的必修功課不能偷懶,尤其是預售建案樣品屋,因尚未施工,購屋前如不能深入了解,完工交屋時就可能衍生諸多意想不到的糾紛。

然而,要如何精挑細選,如能經由實例解說,當更能直接深入了解,近日正好參訪由「丹棠機構」規劃興建,每戶坪數約二十一至五十八坪,總計十八層,一層約八、九戶,位於天津街與長安東路交叉口,鄰近捷運中山站的「晶華MORI」都更建案。該機構自二○○三年起,基於推動都市更新相同理念的專業人員組成,並積極擷取日本都更推動經驗,希望能引領台灣都更更上層樓,因此,格外重視品牌信譽與工程品質。



內、外部結構與設計

此次參訪「晶華MORI」的樣品屋,除實際了解該建案係採SC結構(Steel Construction),具有較強的韌性,藉以抵抗高處強風或地震的特色,一般建案因考慮造價較高而較少使用。其次,內部更設計安裝「制震」阻尼器,讓居家安全多一層保障,此外,樣品屋特別之處,在於陽台高度、寬度、門寬,或是馬桶距離牆面的位置等,都按照施工設計圖的尺寸以虛線清楚標示,讓參觀客戶能夠一目了然。

另外,陽台與室內之間規劃沒有高低落差隔閡的無障礙空間,即為因應高齡化社會的需要,讓有輪椅需求的長者增添生活便利性,此外,廚房的設備也善加利用水槽下的有限空間,創造多層的使用空間,加上安全鎖功能的櫥櫃,放置具有危險性的刀叉,也不忘防止小孩暴露在未知的危險當中。

許多過去原本手中就有房產的民眾,想趁此刻房價下滑過程以小換大,雖然賣價未必滿意,但也因為買價同樣較低,而出現換屋利基點,本建案諸多特色相當符合此一需求。

以下僅針對本都更案臚列十大觀察心得,以供參考︰



一、地理位置

本案所在位置,如以方圓一公里之交通動線,距台北車站約七百公尺,並且距中山捷運站僅四百公尺(詳請參閱附圖),其次亦可再就周圍一、兩公里內的其他建案,查閱內政部實價登錄平台,或住展雜誌與各大房仲公司網站資訊,即可充分掌握預售或成屋房價之比價基礎。

二、生活方便性

本建案因距離晶華酒店很近,因而取名為「晶華MORI」,除周邊有晶華酒店、大倉久和酒店、老爺酒店等五星級飯店,天津街更充斥不少特色小吃,而鄰近捷運紅線的中山站,附近也有許多公車路線經過,除交通便利外,周邊林森公園及學校等都是生活機能便利的表徵。

三、基地形狀

可藉由設計圖說或參觀樣品屋,實地了解基地現況,本案面寬逾五十米,三面臨路,因此各戶格局方正,通風、採光則與面積大小有關,分別為單面、兩面或三面採光。其次,基地後側退縮四米用以規劃人行步道,並兼顧車道動線,一則拉大防火巷間距,再則與鄰屋保持適當距離。



至於一般購屋者較關心的周遭環境問題,通常會依「路」、「街」、「巷」的順序,逐一檢視左鄰右舍的棟距,基地臨中山北路一段八十三巷退縮二米,同樣用以規劃人行步道,至於各樓層高度與景觀也會牽涉鄰棟的樓高,這些問題只要現場實地觀察,即可一目了然。

四、基地368坪,規劃109戶,規模適中

產品規劃方面,單層規劃八至九戶,每戶二十一至五十八坪,二至三房為主,適合首購或換屋需求。土地使用分區為商四特,一至四樓規劃一般零售業,五至十八樓一般事務所十五戶,至於集合住宅則為八十八戶,合計一○九戶。

五、地上與地下樓層規劃

本建案地上十八層、地下五層,雙向出入口坡道式停車位,行車動線分明,井然有序。

六、SC結構,比RC結構更耐震

台灣位處環太平洋地震帶上,有些地區還潛藏土壤液化與斷層等風險,因此,購屋者愈來愈重視結構安全,如再審視日本近年漸朝百年建築與可供三代居住使用角度觀察,再衡量台灣當前的高房價,本建案採用較為耐震的SC結構,實乃迎合時代潮流所使然。

七、公設比約35%



【範例】

主建物面積︰24.60坪

附屬建物(陽台)面積︰1.06坪

共有部分面積︰13.91坪

合計︰39.57坪

公設比=13.91坪/39.57坪=35.15%

一般而言,公設比大小與基地面積及規劃設計息息相關,常見預售建案公設比低於三○%就打出「超低公設比」的文宣,是否真實仍有待查證,本建案依實際設計圖說誠實揭露,購屋者也可自行計算。

八、檢視「總配置圖」

就總配置圖與現場基地相互對照,即可清楚了解建築規劃與公共設施所在位置,其次,空地比與庭園造景等也可一覽無遺,另外,對於一些較重視「起家厝」的都更戶也才能有較明確的居家方位選擇。

九、檢視「平面配置圖」

就「平面配置圖」加以檢視,各戶居家格局方正,幾無走道浪費,可謂經濟實惠。唯一缺點為小坪數規劃,房間較小,並且通風採光較差,此外,有些戶別也未能兼顧廚廁正確位置。

十、品牌信譽

丹棠機構既由推動都市更新相同理念的專業人員組成,並積極擷取日本都更規劃與施工經驗,再加上「信託管理」機制加持,一般咸認品牌信譽廣獲認同。

延伸閱讀