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2019-03-28

2018台灣房市全面止跌  正式結束第五循環(上)63132

台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後,緩跌四年,終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退,共歷經五大景氣循環分析如下:

第一次循環:1968年春~1975年夏(合計七年)

一九六八年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口北漂,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求相當強烈。

一九七三年中東戰爭爆發,因石油禁運而引起油價上揚,後續加上通貨膨脹,更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。

一九七三年底政府第一次打房:蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資,頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世,房地產同時進入反轉階段的最谷底。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計七年)

一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波攻勢,一九八○年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。



一九八○年底政府第二次打房:追查資金來源與空地限期興建,同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源,房價也因而在一九八一年春天反轉直下,到了一九八二年夏天跌落谷底。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計八年半)

一九八二年秋季,政府開始放寬建築融資,激勵房市買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,每人每年平均所得跨越三千美元,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到三五%以上,銀行房屋貸款利率高達一三%。

到一九八八年人均突破八千美元,台灣房價飆漲四.五倍,是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房:政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉向下,股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

由於上一波房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象,但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。

緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,一九九七到二○○一年近五年間,房市有較明顯的跌幅,很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六%至七%的成長,民間購屋換屋能力仍強,因此在房價平穩下,居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。



第五次循環:2002年春~2018年夏(共十六年)

這一循環房市多頭走了十二年,加上緩跌四年,一共走了十六年之久。二○○○年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。

政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升,在增值稅減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

二○○三年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者。
但筆者在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示,二○○九年第一季開始,至少會有兩到三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線,這項預測,果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

2011年政府第四次打房:課徵奢侈稅與豪宅稅

2014-2015年政府第五次打房:推出囤房稅與房地合一稅

政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房,但房價在一年內卻上漲九.五%,所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此,政府再次於二○一四年推出囤房稅,二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行,房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下,緩跌至二○一八年上半年,中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,二○一九年開始啟動台灣房市第六循環,為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌,並正式結束第五循環?(下期待續)

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