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2019-04-25

僅四成業者支持「包租代管」  原因何在?63244

Q根據內政部去年十二月公布的低度使用(用電)住宅數據,二○一七年全國低度用電戶達八十六萬四八三五宅,占全國房屋稅籍住宅類數量八五四萬一七七一宅數之比例為一○.一二%,在高齡化及少子化影響下,台灣人口預期將如同日本翻版一樣逐漸下滑,未來居住空間勢必出現供過於求趨勢。

想請問莊教授,除興建社會住宅之外,近年政府積極推動的包租代管政策,截至今年三月三十一日,僅媒合完成三八一一戶,與原預期每年一萬戶落差甚大,原因何在?能有何解?


A:近年在居住正義前提下,政府積極推動八年二十萬戶社會住宅政策,目前看來,進度已嚴重落後,尤其八萬戶的「包租代管」,截至今年三月三十一日,僅媒合完成三八一一戶(詳請參閱附表一)。

其次,根據最新「住宅動向需求調查」,僅四成房產業者對於下一年度的包租代管計畫表達參與意願,其他六成不是無意願就是觀望,對於這樣的結果,一般解讀為多數業者側重買賣經營,並且擔心政策之延續性以及租屋糾紛難解,而影響公司好不容易建立的品牌信譽。

下情無法上達 政策未接地氣─業者經營側重買賣,包租代管業務繁瑣



眾所皆知,以「興建」為主的社會住宅政策成效不佳,至於「包租代管」三年來依舊乏善可陳,主要原因在於主其事者總是將績效不彰歸咎於地方政府未積極配合,並且總以未來會越來越好搪塞卸責!

其實,包租代管難達成的問題在於未達經濟規模之前的經營成本偏高,此外,系統建置成本不菲也是業者普遍採取觀望態度原因之一,因此,建議政府開發一套可供業者免費使用之軟體系統,逐步引導業者以兼營方式積極參與,或許也可為未來擴展營業版圖添加柴火。

另外,台北市的租屋市場原本就需求大於供給,房屋出租本就不難,因此在這樣的環境之下,要想房東積極參與包租代管,可能性自然大為降低。

因此,縱然有四成業者支持包租代管政策,但真要付諸行動就得精打細算一番,這也正是一般業者只會表示目前尚不具備條件,並非完全沒有意願之主要原因。至於經濟規模一般咸認一千戶,而非零星兼營即可獲利,由以上之分析,即可充分了解當前包租代管之經營環境與實務現況。

三項稅賦優惠 應列為優先宣導─包租代管的公益性應予肯定



由於包租代管具有一定的公益性,因此,政府亦提供三項賦稅優惠(詳請參閱附表二),藉以鼓勵房東積極參與,其實,截至目前為止,有關此一優惠政策一般民眾所知有限,因此,建議各地方政府應將今年三月二十一日營建署所公布「公益出租人出租住宅予租金補貼戶,有三項稅賦優惠」列為優先宣導為宜。

一、房屋稅適用自用住宅稅率一.二%

內政部營建署表示,公益出租人自一○三年起,即享有房屋稅適用自用住宅稅率一.二%之稅賦優惠,惟一○三年至一○五年之公益出租人須透過主動申請核發公益出租人核定函,始得享有該稅賦優惠。

二、綜合所得稅每屋每月租金收入最高一萬元免稅

內政部營建署表示,住宅法一○六年一月十一日修正公布第十五條,對於出租住宅予符合租金補貼資格且接受租金補貼者之公益出租人,可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。

一○八年五月申報一○七年度所得稅時,若採網路申報者,於申報時所得種類勾選租賃所得,所得格式勾選為符合住宅法第十五條者,即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。

若採國稅局臨櫃辦理所得稅申報者,則請主動表示符合住宅法第十五條之公益出租人,即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。
三、地價稅得適用自用住宅用地稅率千分之二,已有十六個直轄市、縣(市)公布。(住宅法第十六條)

以「租金補貼」填補「包租代管」之不足─參酌歷年補貼方案,加以改良調整

截至目前為止,包租代管政策實際績效欠佳,或許未來會隨著人口變遷而逐漸提高參與意願,惟就八年八萬戶而言,勢必無法達成,因此,建議以「租金補貼」填補「包租代管」之不足,亦即將目前營建署主辦的補貼條件與額度加以改良調整(詳請參閱附表三),才有可能達成政策計畫目標,否則三年來不知耗費多少人力物力與資金,才只媒合完成三八一一戶,怎能期望今後五年期間能夠順利達到八萬戶之預期目標。
舉例而言,主其事者早在二○一七年即屢屢誇口二○一八年都市更新將會達到五百案、一萬戶的目標,結果如何不必再加贅述。因此,衷心建議回歸務實現況,一定要接地氣,才有可能落實政策初衷,否則自我設限結果,必然嚴重影響政府施政績效。

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