分享

       
瀏覽人次:1133

2019-06-20

危老重建整合大哉問(七)    ─五分埔都市更新權變與選配原則之探討63522

Q本案事業計畫係經臺北市政府於一○八年五月二十八日核定實施,依都市更新條例第八十六條規定,本案得適用一○八年一月三十日修正公布前之規定,依據都市更新條例第十九條及第二十九條規定辦理。實施者隨即依規定程序於六月十四日辦理權利變換與選配公聽會。想請教莊教授,經由這些繁複程序之後,是否表示此一都更案即將完成整合,並進一步著手開工等相關事宜?

A:五分埔都市更新案係歷經二十多年漫長的整合過程,時至今日,好不容易才進行至選配階段,截至目前為止,雖然還是有極少數未簽署同意書,不過現場經過實施者詳細解說溝通之後,大都能夠理解釋懷,這應該就是邁向下一個開工階段里程碑的好預兆,尤其是在各戶權值已全都露並且都大幅增值情勢下,其實每人心中都暗自喜迎全新住家的來臨,相信這一都更案臺北市政府很快就會有好消息宣布。

接續前六期所討論議題,本期再就實際案例之選配原則深入探討,逐一解說。

二十二、五分埔都市更新案選配原則

以下係五分埔都市更新案權利變換之選配原則,雖未必盡善盡美,卻足供整合中都更案之參考。

(1)每選配一個分配單元,以選配一個車位為限。

(2)為保障小權值之地主,小權值之地主可優先選配最小分配單元。

(3)如應分配權利價值扣除已選配一個分配單元及車位之實際分配價值後,仍有餘額得分配第二個分配單元或車位時,得再選配第二個分配單元或車位,依此類推。



(4)更新後一樓店舖由更新前原一樓住戶按原臨路之位置順序依次分配,更新前不臨松山路、永吉路、虎林街及虎林街59巷之一樓住戶及其餘所有權人得就二樓以上之分配單元申請選配。

(5)地下一層編號509號至540號及地下二層車位編號508號至488號共五十三個車位,以供一樓之選配人選配為原則。

(6)地下二至五層車位編號1號至487號共四八七個車位,則供二樓以上選配人選配。

(7)為避免所有權人之間因超額選配(實際分配權利價值超過應分配權利價值)而損及其他所有權人選配權益,應繳納及領取之差額價金,以不超過更新後應分配權利價值五%為原則,超過部份須與實施者合意為之。(註:不是不可以超過上下限五%,而是超過的部分其價格須與實施者合意)

(8)為保障全體權利人之權益,避免排擠他人的選配機會,請所有權人盡量選擇與自己權值相當的分配單元及車位,小面積及低總價之分配單元以供更新後應分配權利價值較低者選配為原則,請依據更新後應分配價值以及自身能力,在實際分配價值與應分配價值差額最小的情況下進行選配。

(9)實際分配權利價值多於應分配權利價值者,應繳納差額價金予實施者;實際分配權利價值少於應分配權利價值者,實施者應發給差額價金。

(10)前述應發給之差額價金,由實施者通知所有權人應於接管之日起三十日內繳納或領取,逾期不領取者,依法提存之。

(11)若應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配。

(12)單獨選配者,請填具更新後分配位置申請書;若欲與其他所有權人合併申請分配者,請填具更新後分配位置申請書及更新後合併分配協議書,並載明個別之權利範圍。然都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配(見附表)。



(13)至選配截止日,如一分配單位或車位僅有一人選配時,則該分配單位及車位即由該申請人獲配,若有二人(含)以上同時申請一分配單位或車位時,由實施者協助協調重新選配,協調不成時,則以公開抽籤決定,未抽到分配單位或車位之所有權人,應依抽籤順序選擇剩餘未被選配之分配單位或車位;惟若再有二人(含)以上選擇相同單元時仍優先協調,協調不成,再以公開抽籤決定,依此類推。

(14)未於規定期限內提出「權利變換意見調查表以及申請分配表」者,由實施者於前項抽籤及選配完畢後,依其應分配權利價值範圍內,就未選配之單元、車位代為抽籤選配。

(15)公開抽籤日(即選配會)被通知人未親自出席者,由實施者(或律師)代為抽籤。

(16)依內政部一百年十二月七日台內營字第1000810535號解釋函規定,土地所有權人及權利變換關係人於選配一分配單元及一車位後,已選配之權利價值已大於應分配權利價值者,若與實施者合意另為選配部分,非屬權利變換實施辦法第十一條但書應公開抽籤之適用範圍。即為保障其他土地所有權人及權利變換關係人,其超額選配之分配單元縱與他人重複選配,亦不得參與抽籤。

(17)本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。

由以上五分埔都市更新案選配原則以及現場都更戶所提出之相關問題加以彙整分析,當可了解本案雖延宕二十多年,並且舉辦公聽會二十次以上,惟截至目前為止,應已接近尾聲,這應該就是市政府與全體都更戶共同努力的成果,頗值得其他進行中之個案參採。

以下再就選配原則提供參考意見,以供參考。

一、選配原則規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配;此一規定係依都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,並無違誤。



二、越接近整合完成,會有越多住戶簽署同意書,主要原因在於所有權值皆已確定。

本次公聽會雖仍有少數都更戶未出席,不過有委託律師撰寫陳述意見,表達正面看法,此與歷次抗議情況相較,實已再進一步朝整合方向邁進。

三、原不同意戶也陸續出席權利變換選配公聽會場,即表示即使原來不同意,但在大多數都表示同意情況下,也只好半推半就的表示同意。

四、本建案採取SRC結構,並委由大陸工程興建,造價較高,雖然有極少數人提出質疑,其因在於共同負擔費用提高會影響分屋比例,不過經由理性溝通討論,再經由實施者邀請參觀施工中建案,尤其大陸工程在忠孝東路四段屋齡超過四十年之「大陸大樓」,以及信義計畫區每坪售價超過兩百萬元的豪宅建案「琢白」,最後還是獲得全體都更戶一致同意。

五、大基地開發,較能符合一戶一車位的實際需求。

六、小權值應優先選配最小分配單元,以保障較小面積都更戶權益。

七、如有應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配,合乎一般常理。

八、原大馬路旁店面可選擇都更後大馬路旁店面,原住社區裡面一樓不得要求選配大馬路旁店面。

九、在第一輪選配時出現二至三成重複情況應屬正常。

十、一般都更戶幾乎都只著重更新後的價值,而鮮少關心土地持分與房屋面積、公設比等,有關此一議題今後實施者還是應該再加強解說清楚,俾免將來完工交屋時橫生枝節。



十一、超額選配上下限只有五%,幾乎所有都更戶都認為過於嚴格。

十二、就多選與少選價金找補角度加以檢討,多選時係依公開銷售底價,經扣除銷售費用後之差價補足,少選時則依公開銷售底價,經扣除風險管理費與利潤後領回差價。惟其間最應密切注意的是,景氣變動與房價起伏所衍生之相關問題。

十三、有都更戶提出信託與抵押的質疑,現場經銀行經理詳細解說化解疑慮,不過由此亦顯見一般民眾對於信託與抵押認知之不足。

十四、有都更戶對通知第二輪選配時,沒有公布已選配完成者之真實姓名提出異議,其因在於唯恐其間隱瞞作假,惟實施者表示係因牽涉個資問題,此一問題仍有待進一步溝通釐清。

十五、選配原則後面附加「本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。」旨在加強都更戶對本案的信任度。