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2019-08-15

危老重建整合大哉問(十四)63793

Q今年七月二十四日新北市政府都市更新處以「公共安全刻不容緩,新北市率全國之先發布實施代拆辦法」為標題發布新聞,並以淡水「東來大廈社區」海砂屋為實例,先行斷水斷電,再進行拆除,想請教莊教授,此一作法是否真能一勞永逸的解決都更問題?

A:按新北市政府都市更新處所公布之代拆辦法,主要重點如下:

(1)新北市率先發布實施「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,未來都更案權利變換計畫核定後,實施者與待拆戶真誠磋商協調不成後,可依程序申請市府代拆,讓都更順利往下走。

(2)本次代拆辦法法律位階以自治法規訂定,強化公權力執行效力,在程序上明定五個階段,過程中也兼顧溝通協調機制的完備,讓市府處理代拆更有正當性及合理性,申請前實施者除要秉持真誠磋商精神極盡與待拆戶溝通協調外,申請後市府也會再進行二次協調,若還無法達成共識,市府就會邀集相關單位訂定期限執行公權力。

 以上之代拆辦法,主要在於法律位階係以自治法規訂定,藉以強化公權力執行效力,至於實際推動過程,仍須從整合到權利變換循序沙盤推演,逐步建構一套完備的SOP作業流程,才有可能加速推動。

 接續前十三期所討論議題,本期再就實務案例最重要的「代拆議題」深入探討,以供參考。

一、推動多元都更
─權利變換、協議合建、委建兼而有之




 為加速老屋重建,應該可以廣義的角度來正視都更問題,除公辦、民辦、自力更新之外,協議合建也應納入,另外,與長照結合也是另一創新都更模式,尤其是租稅優惠方面,亦應一視同仁,抑或差距不要太大。現階段大多數都更戶都希望以「自力更新」為優先選擇,其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多,索性由住戶自行推動,但又該如何進行?主管機關更應深入探討,以期建構一套確實可行的機制並廣為宣導。

二、彰顯公權力
─以司法為後盾


 多年來都更進度遲緩,關鍵在於公權力不彰,因此,如何讓都更戶充分理解容積是公共財,容積獎勵便是運用公共財來成就公共利益,不能再像文林苑、永春案及長安西路都更案,任由不同意戶予取予求,因此,法官在審理爭議時更應站在公共利益角度來裁量。

 都更另一問題是「行政權逾越司法權」議題,這也正是為什麼許多都更處官員態度消極的原因之一,深恐一旦不同意戶訴諸法律,官員就要面臨訴訟風險。按歷次不同意戶所提出的疑義大都是「引用法令錯誤」,因此,如何讓法官也能充分了解法令的複雜性,必然有助於都更之加速推動。

三、實例演練
─從整合到權利變換循序沙盤推演


 歷來都更問題層出不窮,因此,應針對問題逐一拆解,究竟整個流程最容易發生什麼問題?以文林苑為例,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的分屋算法為【2:(15+3)】=1:9,經權利變換結果,為何都更戶分回比例僅一:三,實施者卻分到一:六?其間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

 因此,建議可由過去糾紛案例,例如文林苑、永春都更案等逐一拆解,分別列出一、二十項爭議點,適用哪些法令排解,往後便有實際判例可資遵循,從而亦可讓社會充分了解這是一個合情合理而又可行的法令與機制,也才能讓政府、都更戶與實施者攜手合作共創三贏局面。



四、建構完備的SOP作業流程
─台北市府以「公共利益」為前提拆屋
─新北市府以「公共安全」為前提拆屋


 越多案例樹立越多範例,從去年台北市政府成功推動蘭州街斯文里都更,以及新北市淡水東來大廈海砂屋斷水斷電到拆屋過程,即可為往後都更立下典範,如能再據此訂出SOP處理流程,往後都更再遭遇阻礙即可循例執行。

 其次,最近雙北市府便是仿照日本,派遣駐點人員不斷進行溝通,包括里長也不斷參與說明,其後包括搬家服務及協尋租屋等也都一併包辦,在「法」與「理」行得通的前提下,即可逐漸建構更為完備的SOP作業流程。

 而更重要的是,不僅都更戶可清楚了解每一流程的爭議癥結,也能讓執法與司法單位充分了解相關法令依據。

五、建構可行的代拆機制
─以公共利益或公共安全為前提


 從歷次爭議案例,大家對於都更的觀念已逐漸轉變,社會各界也不再像過去一面倒的支持不同意戶,由此可見都更已逐漸從過去的民粹走向理性訴求,在此情勢下,如再有不同意戶妨礙都更,其他住戶必然也會予以「集體制裁」,因此,當少數人因私利影響多數人權益時,政府就應當以公共利益為前提扮演裁判角色,以杜絕釘子戶予取予求。

六、司法與行政相互支援
─成立不動產專業法庭,鼓勵仲裁補位


 過去都更常遭詬病的最大癥結點在於質疑圖利建商而讓民眾望之卻步,然都更在「觀念」、「法令」、「制度」、「司法」、及「執法」五大方面缺一不可,其中最重要的是,司法與行政應站在同一陣線,公權力才能適時介入,也才不會遭到不同意戶刻意杯葛。因此,如能以上述的爭議案為例,讓社會大眾清楚了解基於公共利益或公共安全,就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動。

 此外,如能再成立不動產專業法庭,以司法做後盾,或經由仲裁補位,凡事速審速決,都更才有可能加速推動。



 其次,例如執行過程最艱鉅的拆除抗爭事件能夠速審速決,第一線的執法人員就能放心的依法執行,主管機關也就不會互踢皮球,彼此推諉卸責,而放任不同意戶予取予求。

 都更始終來自於人性,溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接橫向連結,實施者與都更戶之間,都應溝通、溝通再溝通,以期都更順利推動!

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