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2019-10-03

台灣房市交易驚驚漲 仲介業提醒供過於求危機64062

台灣房市成交量從谷底翻升,今(二○一九)年以來,七大都會區都呈現「量增、價微漲」的走勢,不過,因使照創十一年來第三高,而建照也創十一年來新高,房市在驚驚漲的過程中,未來仍存在新增供給恐爆量的潛在賣壓,不適投資買盤進場,但有自住需求者,仍可挑區域內好房入手。

九月房市 北高交易量增

根據永慶房產集團研展中心統計,全台九月份交易量較八月微增二.九%,各都會區房市交易量,台北市月增二.五%,新北市月增五.八%,桃園市月減一.三%,台中市月減五.八%,台南市月增一○.二%,高雄市則月增一○.三%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,進一步觀察今年一至九月,六大都會區買賣移轉棟數年增七.五%,皆較去年同期成長,台北市年增一.五%,新北市年增二.九%,桃園市年增一○.二%,台中市年增九.六%,台南市年增八.四%,高雄市年增一四.六%。

謝志傑表示,雖然第四季可能受明年初總統大選的影響,有些買盤會觀望,但依今年一至九月的成交量表現,全年房市交易量預估可有二八.八至二九.五萬棟間,將超越去年的二七.八萬棟。

謝志傑指出,雖然中美貿易戰震盪不已,全球經濟不確定性仍高,OECD下修今年全球經濟成長率至二.九%,為二○○八年金融風暴以來最低;然而,國內景氣受到轉單效應及台商回流影響,經濟數據表現相較周邊國家來得亮眼,央行上調我國今年經濟成長率至二.四%。

建融及房貸餘額續創新高



根據中央銀行統計,截至今年八月的建築融資餘額為一兆九八五七億元,年增率達一一.四%,為歷史新高。至於消費者貸款餘額中,屬於房市買氣指標的「購屋貸款餘額」也增至七兆二一九五億元,都再創新高,顯見建商勇於投資,購地推案,而民眾也願意進場買房。

另根據台經院統計,營造業景氣測驗點已連續四個月上漲,主要是受惠於台商資金回流,帶動工業不動產交易。

經濟面轉好,加上台灣游資充沛及低利環境,都讓房市回溫。根據中央銀行統計,截至去年十二月底,國內台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫,新承作的房貸利率已降至一.六一七%的歷史次低水準。

銀行衝房貸 幫忙做多

此外,各民營銀行今年以來積極「衝」房貸,也足見銀行看好房市後市發展。根據銀行局的統計,截至今年二月,購置住宅貸款總餘額為六.九兆元,而市占率前五大銀行,依序為土地銀行、中信銀、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行。

其中又可發現,過往民眾申請房貸,大都由土地銀行等公股銀行包辦,一般民營銀行也以承辦企業融資為主,但近年來,一方面是政府鼓勵銀行加入都更融資業務,另一方面,則衝一般房貸轉為積極,因此,像中信銀及台北富邦銀行等民營銀行已擠進前五大。

信義房屋另根據聯徵中心逐月的房貸金額統計指出,今年七月的新增個人房貸來到近年的高峰,新增房貸總人數創下四十三個月來新高,新增二.六六萬人,而累計一至七月新增房貸人數為十五萬人,比起去年同期增加約一萬人,顯然,今年進場買房的人數也往上升(表一)。

此外,今年七月平均新增房貸的金額七○四萬元,也同步創下近四十三個月新高,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,兩項數據都反應近期市場交易熱絡。



另代表北台灣新建案市場概況的《住展風向球》,八月總分降至三三.一分,較七月的三七.三分減少四.三分。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,八月風向球回落主要是受到民俗月所影響,雖然八月市況下滑,但風向球仍穩穩站在黃藍燈之上,表現已優於預期。

另根據住展雜誌統計,北台灣今年第二季的新成屋、預售屋成交均價漲多跌少,其中台北市、新北市、基隆市房價上揚,桃園持平,新竹與宜蘭地區則逆勢下挫。何世昌表示,近來北台灣房價盤整緩步向上,整體房價往歷史高峰逐漸靠攏(表二)。

永慶房屋另也統計七大都會區平均房價的表現,永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,第三季七大都會區的房價與第二季相比,除高雄持平,台中微跌外,其餘五都均呈小幅回升的趨勢,其中以新北市小漲一.九%最多,另桃園也季增一.二%。

七都房價向歷史高點靠攏

另若與歷史高點相比,台北市較歷史最高點的跌幅達一成以上,但跌幅有收歛,而高雄市自去年底高雄市長選舉以來房市景氣彈升,使得第三季房價與歷史高點的價差幅度也縮小至一成以內,僅差八.八%,新北市也縮小到僅差六.一%,台中市僅剩四.二%的差距,桃園市則只有二.九%差距,台南市則只有一.五%,而新竹縣市則只剩下一.一%差距,也就是說,有四都的房價反彈力道強勁,快接近歷史高點。

葉凌棋分析,雖然七都中有不少區域的房價逐漸向歷史高點靠攏,唯建商恐過於樂觀,以致有些區域的使照及建照量也相當驚人。

使照及建照爆量 暗藏未來賣壓

葉凌棋談到,房市經歷三至四年修正後進入盤整,加上利率維持低檔,自住、置產等剛性需求進場信心增,但因為使照核發量創十一年來第三高,建商申請建照核發量則創新高,這對未來的房市,都潛藏著賣壓,相對的也將使房價上漲,受到壓抑。

葉凌棋表示,今年一至七月,全台使照核發共有五.二七萬戶,較去年微減二%,目前市場新增供給趨緩(圖一)。

七都除了台北、新北、台南與高雄量縮外,新竹微增三%,但桃園、台中使照較去年增加至少二二%以上,目前市場新增供給量大,須留意。

另目前大量餘屋加上使照新增供給多,市場供過於求隱憂未除,今、明兩年,市場賣壓仍大,房價難有大幅上漲空間(圖二)。

此外,今年一至七月,全台建照核發達八.二萬戶,創十一年來新高,並較去年大幅增加二○%(圖三),推估今年全年建照量恐達十四萬戶,若以申請建照後可預售,再到開工,約需二至三年施工期來推算,則二○二一至二○二二年的新增供給量大。

而七都中,除了台北、新竹量縮外,其餘五都建照量較去年大增至少一成以上,其中桃園、台中與台南增幅超過三成(圖四),須留意;預計二○二一至二○二二年新增供給恐爆量,需警戒。

小心因應未來賣壓

葉凌棋指出,由於使照及建照都創十一年來的第三高及新高,未來市場上的供給量恐持續升高,在市場賣壓大的環境下,價格成長空間有限,建議有意售屋的屋主趁房價仍在盤整階段,提早對資產配置進行規劃,適度讓利增加成交機會,讓現金落袋為安。

中信房屋總經理張世宗分析,九月份房市交易雖稍有起色,但由於市場面沒有刺激交易的誘因,再加上中秋連假等影響,因此中古屋交易仍維持清淡的基調。

張世宗認為,房地產市場雖仍有推案開工數增加等正面看好市場的利多消息釋出,但對中古房市而言,這些消息卻不見得有利,反而會有供給過剩的疑慮。

根據中信房屋第一線門市的觀察,上半年交易表現雖然出色,但也因此使得下半年賣方價格趨堅,買方多方選擇,有猶豫期拉長的現象。

張世宗表示,現階段買方無論在出價或追價上都相對上半年保守,最主要還是考量總統大選可能會對房市帶來不確定的變數,因此,在成交量持續擴大的同時,也要小心未來供過於求的賣壓,將壓抑房價上漲力道。

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