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2019-10-17

以仲裁有效解決不動產爭議(二)64100

Q經由上期報導,我們已經知道不動產爭議類型有些循仲裁的路徑是勝過打官司(訴訟)來解決,藉此再讓一般民眾深入瞭解仲裁和調解有何不同?

A:按仲裁是由當事人選出的仲裁人審理案件,而訴訟則是在法院進行,由法官審理。另外,當事人對訴訟程序沒有決定權,但對仲裁程序則有自主權。

仲裁與調解都是透過當事人遴選他們所信賴的公正第三人解決紛爭的方法,二者最大的區別是,在仲裁方面,經仲裁人作出之判斷具有實質拘束力,若有一方不遵守,他方可聲請法院強制執行。但在調解方面,調解人所作建議對當事人並沒有拘束力,當事人可以決定是否接受調解人所提解決的建議。

Q現代人講求CP值,從解決不動產糾紛的成本效益來看,仲裁是否比訴訟便宜?仲裁是否比訴訟更快速?

A:法院進行的訴訟係採三級審判,而仲裁則是一次解決,因此仲裁費用比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁就會比訴訟來得經濟划算。再者,依照仲裁法規定,仲裁庭應於六個月內作成判斷書,即使案情複雜,必要延長時,也只能再延長三個月而已,與法院訴訟程序相較,更顯快速得多。

Q當我們清楚了解之後,就要慎選仲裁機構進行仲裁程序,那麼機構仲裁有什麼優點?

A:機構仲裁的優點在於進行仲裁程序時,可適用該仲裁機構所定的仲裁規則進行仲裁,仲裁人並須遵守該仲裁機構的仲裁人倫理規範,且仲裁機構會安排專人管理仲裁案件,提供各種服務,作成完整的開庭紀錄,協助仲裁程序更公正與有效率的進行。現今各國原則上都採這種方式進行仲裁。



至於為什麼要選擇中華不動產仲裁協會仲裁?顧名思義,本協會是唯一一家專門處理不動產糾紛的專業仲裁機構,係結合不動產學者及專家、律師、估價師、建築師、技師等各領域菁英人士,並具有完整的軟、硬體設備,以提升不動產仲裁之品質與公信,藉此打造公正仲裁之新形象。

Q中華不動產仲裁協會在仲裁程序中扮演什麼角色?

A:協會自收受仲裁案件起,即適時且妥當的在仲裁程序進行中扮演服務的角色,如協助安排仲裁庭期、仲裁期間的管控、仲裁文件的送達、開庭紀錄的製作、提供程序順暢進行的相關事項等,都是中華不動產仲裁協會服務的範圍。本會網站www.creaa-wks.org.tw,除了有關協會的基本介紹外,尚有仲裁法令規章等相關資訊暨仲裁人名冊及仲裁協議等豐富的訊息提供下載服務,另也可以電洽本會工作人員索取相關資料。

Q什麼是仲裁協議?是否必須有仲裁協議才能仲裁?

A:有關現在或將來依法可以和解的不動產(民事)爭議,當事人在進行交易時(例如買賣、承攬、租貸、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約),都可在相關契約加上一種條款,約定日後就該交易發生爭議時,以仲裁方式解決,這種條款叫做仲裁條款,也就是法律上的仲裁協議。當然,不在相關交易契約上附帶訂立仲裁條款,而另外專門訂定這種仲裁約定的合約也是仲裁協議,惟當事人間一定要有書面的仲裁協議才能交付仲裁。

Q如果想要仲裁,但是沒有仲裁協議,該怎麼辦?仲裁協議是否一定要書面?口頭約定可以嗎?

A:如果當事人在有關交易的契約(例如買賣、承攬、租賃、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約)中沒有訂立仲裁條款,仍可以在爭議發生後,雙方再簽定仲裁協議,將已發生的爭議提付仲裁。



惟必須注意的是,仲裁協議必須作成書面,不可口頭約定。不過所謂仲裁協議不限於正式的書面合約,凡當事人之間的文章、證券、來往的信函、電傳、電報或其他類似方式的通訊等,如果足以認定雙方有仲裁合意,都可認為已經有書面仲裁協議。

Q假設買賣雙方房屋合約或履保帳戶合約已經有仲裁協議,但一方當事人不提付仲裁而向法院起訴時,該怎麼辦?

A:如有一方當事人不遵守仲裁協議,另行向法院提起訴訟時,他方當事人(被告)可聲請法院裁定停止訴訟程序,並命原告於一定期間內提付仲裁。但被告已在法院為本案之言詞辯論,就不能再提這種聲請了。其實法院在審查案件時也會注意到有無仲裁協議。

Q仲裁協議宜包括哪些內容?

A:仲裁協議宜明確訂立仲裁機構(如中華不動產仲裁協會)、仲裁規則及準據法(於涉及國際商務的契約,當事人可約定以哪一國的法律,規範他們之間的權利義務關係)等。

Q仲裁協議是否要約定仲裁人的人數?

A:當事人可以在仲裁協議中約定由一名或三名仲裁人組成仲裁庭,若未約定仲裁人及其選定方法時,依仲裁法規定,應由雙方當事人各選出一名仲裁人,再由雙方所選定的兩名仲裁人推選出第三名仲裁人擔任主任仲裁人,然後由這三名仲裁人組成仲裁庭。



Q經由理事長的說明,我們已清楚了解雙方合約裡如果有仲裁協議,即可循仲裁程序而不一定要打官司,那麼如何聲請仲裁?

A:可親至中華不動產仲裁協會洽辦,或以郵寄等方式向本會提出書面聲請。

Q聲請仲裁時要提出什麼文件?

A:當事人向本會聲請仲裁時,應先預繳仲裁費用,並檢附下列文件:

(1)仲裁聲請書,並按仲裁人及他方人數計算之繕本。

(2)仲裁協議或載有仲裁條款之契約。

(3)有仲裁代理人者,其委任書。

(4)已選定仲裁人者,其選定同意書應載有仲裁人姓名、住所或居所及應告知之事項。

Q聲請仲裁時是否需預繳費用?

A:當事人向本會聲請仲裁時,應預繳仲裁費用,如未依規定繳納仲裁費用,本會會依規定通知期限促其補正,屆期不補正時,本會得不受理仲裁聲請。

Q聲請仲裁時預繳之費用會用在哪些地方?

A:聲請仲裁時預繳之仲裁費用,主要用在支付仲裁費、仲裁事務費與開立單據等方面,並將按實支實付原則於仲裁案件終結後製作費用明細。至於聲請仲裁時需預繳多少費用,請電洽(02)27297171中華不動產仲裁協會。

Q如何計算仲裁費?

A:仲裁費是按仲裁標的(仲裁聲明)的金額或價額,依仲裁機構組織與調解程序及費用規則(以下簡稱費用規則)第二十五條規定的標準計算。

若非因財產權而聲請仲裁之事件,應繳納仲裁費新台幣九千元。

Q講到費用分攤就令人傷腦筋,仲裁標的價額若不能確定,要如何計算仲裁費用?仲裁費用最後是由誰來負擔?

A:聲請仲裁時,若不能確定仲裁標的價額,可暫以聲請人主張的價額計算仲裁費,等到仲裁庭組成後,再由仲裁庭核定,若仲裁庭認為仲裁標的價額不能核定時,標的價額按新台幣六萬元計算(費用規則第二十七條)。

仲裁費用原則上是由聲請人預先繳納,等到仲裁庭作成判斷(相當於法院的判決)後,再依判斷主文決定由誰負擔,以及負擔之比例。

雖然一般民眾普遍對於仲裁比較陌生,然對於曠日廢時勞民傷財的訴訟更是煩不勝煩!本文主要係讓社會大眾多了解不動產爭議的另一解決途徑,期望善盡社會責任,協助一般民眾快速解決金額龐大、法令繁雜的不動產紛爭!