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2020-06-08

無論是都市更新還是危老重建,即便獎勵範圍、條件及程序都白紙黑字說明清楚,但推動過程總是充滿荊棘爭議不斷,想請問莊教授,自從政府積極推動都市更新與危老重建以來,有哪些問題最讓一般民眾難以理解,即便認真解讀法令條文,仍無法在短期內與實務現況相互連結?


都更、危老推動過程,房地權值勢必經過估價這一最關鍵的流程,當中大家最在意的便是分屋比例,由於事涉更新前後財產價值,自然引發不少爭議。


舉例而言,如果整合的基地位於台北市植物園旁,曾被譽為「全球五大豪宅」的「松濤苑」,潤泰集團總裁尹衍樑也是住戶之一,依照實價登錄資料一坪約兩百五十至兩百七十萬元,倘若附近基地地主提出「八○:二○分屋比例」,實施者有沒有可能接受?乍聽之下,大多數人都會覺得離譜,可是實務上就是有少數實施者會接受,其因在於地段與實施者(建商)長年累積的信譽優勢。其次,如再據此就造價與房價逐步加以解析,就不難了解其中緣由。


同樣的,敦化南北路、仁愛路等精華地段,「八○:二○」的分屋比例,實施者意願如何?試就每坪SRC(鋼骨鋼筋混凝土)造價二十萬元加以評估,當然更高檔的造價可能高達二十五萬元,例如楊昇建設位於博愛路七十七號「揚昇君臨」SRC結構一坪造價就高達二四.八萬元,無論是施工品質或建材設備都屬上乘。另位於忠孝東路三段正義國宅改建的「Diamond Tower」,經過二十五年漫長的整合,終於大功告成,由於地段優越,再加上結構工程壯觀,根據該公司發布訊息,每坪開價將高達二百五十萬元。


其實單就好地段的都更案,光是一項「分屋比例」,究竟是「八○:二○」、「七○:三○」或是「六五:三五」?就足以讓都更戶搞得霧煞煞,更甭談什麼是合理的分屋條件,到頭來就是屋主最大,否則為何「Diamond Tower」整合過程會鬧出人命事故,尤其當中還暗藏許多複雜難解的暗盤交易問題,更非局外人所可輕易了解!

造價與售價的微妙關聯

─(20萬元/20%)×(1+30%) =130萬元


例如(20萬元/20%)×(1+30%) =130萬元(成本價),其中二十萬元為造價,二○%為實施者分回比例,三○%為間接成本,包括管銷、利息、利潤等,倘若整合基地位居精華地段,房價高達一五○萬元,如係知名建商可能更高,在此情況下,房價與信譽自然而然的成為都更戶的首選,關鍵問題在於更新後所創造的價值有多大!


不過,如再由都更戶角度加以分析,縱然分屋比例稍有減少,一般還是會以信譽卓著以及業績亮眼者為首選,其因在於現代建築已愈來愈重視結構安全與售後服務,尤其是SRC、制震與無障礙空間等,而最重要的還是在於價值與資產之增值考量,有關這些問題只要多參觀比較一下該公司歷年業績及其交屋後中古房價,即可立見分明。


以下再就實務案例相關議題,提供參考資訊。


 案例分析     Diamond Tower都更案


三圓建設耗時二十五年始整合完成位於台北市忠孝東路三段的正義國宅都更案「Diamond Tower」,該公司在今年一月十六日建案上梁時表示,未來銷售開價將參考信義計畫區「每坪200~280萬元」的行情,主要原因在於緊鄰SOGO「雙百貨」,並擁有板南線、文湖線「雙捷運」交會優勢,另還可以經由建國高架道路直上國道高速公路;此外,忠孝東路三段在交通、生活、居住等生活機能也都相當完備,此亦可由忠孝復興站每天進出人次評量其交通位置之優越性,以今年一月之統計數據為例,平均進站44,990人次,出站45,188人次。


另外還有一件曾經轟動一時的創新高價租金店面,亦即位於忠孝東路四段與復興南路東南側的三角窗店面(詳請參閱照片),雄獅旅行社曾自二○○七年起以每月一百萬元租金承租,因此,一般咸認忠孝東路三、四段的生活圈或商圈都極具競爭優勢,房價屢創新高亦是理所當然!


至於歷經一波三折最後終於整合成功,關鍵因素仍在於整合過程,實施者願意出高價陸續買下部分不同意戶產權,逐步縮減原都更戶權值比例,最終才得以順利整合成功。


以上分析,係就表面看似簡單,實際卻是錯綜複雜的分屋比例當中,一般民眾最擔心吃虧上當部分逐一加以解析,以供參考。
 

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