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2020-06-09

二○一八年七月六日,美國對價值三四○億美元的中國輸美商品徵收25%的額外關稅,中國商務部同日也對價值三四○億美元的美國輸入商品徵收25%的額外關稅,自此掀開美中貿易戰。二○一九年四月二十八日,香港逾十三萬人參與反《逃犯條例》修訂大遊行,二○一九年十一月十七日中國爆發武漢肺炎,並在二○二○年初迅速擴散,而導致全球經濟出現二次大戰以來最嚴峻危機。


最近美國為反制中國違反中英聯合聲明,強推「港版國安法」重創香港高度自治,而宣布取消香港特殊待遇,導致全球三大金融中心「紐倫港」名稱可能走入歷史,因此,香港的亞洲金融中心地位岌岌可危乃必然之事,究竟其對房地產之深遠影響為何,更是全球矚目之焦點所在!


根據美國房產顧問機構「Demographia」二○二○年最新公布的二○一九年第三季研究報告指出,全球八個國家,包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、愛爾蘭、新加坡、中國(香港)等三○九個主要城市當中,在二○一八年之前香港已經連續八年成為全球買房負擔最沉重的城市,其房價所得比在二○○二年僅4.6倍,二○一五年飆升到15.7倍,之後更持續攀升,二○一六年18.1倍,二○一七年19.4倍,二○一八年更攀升至20.9倍,二○一九年則略降至20.8倍,由此不難了解長期以來香港超高房價之嚴重性。


香港房價於二○○三年七月再度開始大幅飆漲,房價指數由58.4一路飆漲至二○一五年九月306.1新高峰,累計大漲424%,惟其後至二○一六年三月則呈現短暫跌勢,指數再度滑落至271.4,二○一九年五月則又大幅攀升至396.9,漲幅46.24%,及至二○二○年四月又再度下降至376.0,跌幅5.26%。其次,如再由二○○三年七月之58.4到二○二○年四月之376.0加以比較,漲幅高達543.83%(詳請參閱附圖),由此更足以印證長期以來香港高房價之嚴重性。


由以上之分析,當可充分了解歷年香港房價大都呈現長期大幅飆漲趨勢,主要原因除自由經濟體制與全球第三大金融中心之外,更與一九九七年回歸之後中國每天一百五十人的單向簽證息息相關。然而,在此之前,過度膨漲的房價,還是有很多人不相信房市會出現泡沫危機,更忽略泡沫破滅後對經濟帶來的嚴重傷害,惟自美國宣布取消香港特殊待遇之後,不僅香港的亞洲金融中心地位岌岌可危,房價大幅滑落亦乃必然趨勢。


此一議題如再就日本泡沫經濟過程,一九九三年六月東京房價指數自190.67大幅下降至二○○五年一月79.71,跌幅高達58.19%,及至二○二○年三月才又回升至103.16,漲幅29.42%,由此不難了解今後香港房價可能面臨大幅重挫之危機,至於跌幅至少應會超過三成,倘若國際各大企業與資金嚴重外移,跌幅勢必隨之擴大。


由以上之分析可知,長期以來香港在全球第三大金融中心支撐下,房價持續維持高點無可厚非,惟如今亞洲金融中心地位岌岌可危,其對房地產之長遠影響為何,實在值得深思!
 

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