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2020-09-24

全台老舊、窳陋,屋齡超過三十年的老屋,目前約有四百多萬戶,未來更可能到達六百萬戶以上,「都市更新」已是一條必走的道路;但都更談何容易,過去因「釘子戶(不同意戶)」的阻撓,使得都更案的時程短則七、八年,長則多達十年,甚至數十年以上。

政府為了加速老屋都更速度,於二○一七年五月十日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(俗稱危老都更),被外界解讀為政府為都更開了一條高速公路,且內政部營建署近年更積極推動危老都更案,申請案件的成效不菲。

危老+都更期望創造三贏

由內政部、台北市政府及新北市政府擔任指導單位,九月在松山文創園區舉辦的「第二屆危老+都更博覽會」,吸引眾多有意參與都更或危老都更的民眾到場了解。

內政部次長花敬群被蔡英文總統委以重任,在小英總統第一任期時,更全力衝刺危老都更,完成危老都更立法,因此,小英總統更到場,以示其對危老都更的重視。

她談到,推動「危老+都更」將可創造三贏,第一是「民眾贏」,新的安全標準更能面對地震與極端氣候的挑戰,居住可以更安全;第二是「專業贏」,創造新的就業機會,像是都更危老推動師、土木工程師、技師等,皆可受惠於「危老+都更」推動所帶來的新工作模式與機會。

第三則是「產業贏」,將可帶動營造施工、建材建物、設計裝潢、消防裝修等上下游產業,促進產業整體發展。她期許成功推動「危老+都更」帶來更安心、安全、舒適的居住空間!

根據營建署統計,去(二○一九)年危老案申請大爆量,危老重建與都市更新合計五三五案,較原定目標四二○案超出二○%以上的申請量,其中危老申請件數更超過二○一八年的三倍,都更申請件數達一○二案,為「都更條例」上路逾二十年以來單一年度申請件數最高,並首度突破百件申請。

♦戴雲發推動的AlfaSafe柱中柱施工技法,如藝術品般的安全品質吸睛蔡英文總統

危老申請案年年翻倍及暴衝

營建署指出,民眾對於危老重建的需求來到今(二○二○)年更見強勁,平均每月的申請案件量呈現指數型成長,二○一八年每月平均為十一件,二○一九年每月平均為三十六件,每年案件量均為前一年的三倍以上,而今(二○二○)年統計至四月底,每月平均則為一一二件,而光是四月單月申請量更暴增到二六○件,顯見民眾對危老建築都更的需求十分強烈。

此次「第二屆危老+都更博覽會」共設有一二四個攤位,四大主題展區包括:法規宣導、金融服務、便民諮詢、產業服務;包括內政部營建署、台灣金融都更公司、財團法人台北市都市更新推動中心、住都中心、雙北市政府等公部門設攤宣導政令,另包括中華不動產仲裁協會、現代地政危老都更團隊、兆基物業、宏大不動產估價師聯合事務所,以及土地銀行、台灣銀行、第一銀行、彰銀、合庫單位也提供金融服務的諮詢,主辦單位另也增加三場「都更2.0再進化.政策齊發」的實務研討會。

內政部營建署表示,自蔡總統上任以來已順利公佈都更三法的推動與修正,包含都更條例、危老條例、國家住都中心設置條例,過去都更案平均每年四十案,近兩年都更和危老件數每年有十倍速度的成長。

台灣金融聯合都更公司董事長林旺根指出,光是第一天的博覽會,就收到五十一案的好成績,代表民眾有強烈的更新需求。

老屋重建更重結構安全

台灣在歷經九二一大地震,之後又有○二○六台南大地震及隔年的花蓮地震,不少老舊建築倒塌事件,因此,蔡英文在巡視各展場時,對建築安全履歷協會理事長戴雲發多年來所發展「建築安全履歷」的推動,以及現場展示「柱中柱」的施工法特別感興趣。

戴雲發談到,他推動「建築安全履歷」長達五、六年,舉辦上千場說明或觀摩會,目前更獲得二百多個建案的認同及實施。

其中,關於建築安全履歷「Alfa Safe柱中柱工法」,他認為,危老都更並非只是拆除重建、汰舊換新而已,更應注重新建築的結構規劃設計及施工品質兩大要點,才能有效符合都更危老之安全目的,若是危老整合單位都能用此方法去遊說住戶或地主,相信更容易拿到更多的危老都更的同意書。

不過,雖然申請危老都更的案件呈倍數成長,但內政部營建署署長吳欣修在研討會上也談到,今年六月出現最小的危老都更案為十八坪,打破去年最小二十六坪的紀錄。

♦我與公辦都更的距離

危老都更案紙片屋問題

面對危老都更的基地面積沒有下限的門檻,以致出現這種小基地的危老案,日後重建後的建築有如「紙片屋」的情況,並不是營建署所樂見。

此外,吳欣修也談到,很多危老都更案雖然基地小,看似容易達到「百分之百同意」的門檻,但現行仍有一些案子仍卡在百分之一或二的不同意戶,例如六戶中,就有一戶不同意,總是差「臨門一腳」的困境。

故營建署目前也在研議,把整合到一定程度的「危老都更案」與「都更案」予以合併申請的可能性,唯目前尚處於「研議」階段;另外,針對哪些老舊房屋是屬於高危險群建築?內政部營建署也在積極推動「快篩」的認定基準。

政府要當實施者最大的靠山

而因為新北市長侯友宜強勢代拆新店區合環都更案不同意戶的作法,贏得實施者及都更戶讚賞,新北市政府城鄉發展局局長黃國峰也談到,在公益性的推動上,政府一定要當實施者最大的依靠,才能推動都市更新。

林旺根則談到,危老都更最難搞的就是跟地主或屋主打交道,地主怕實施者(大都是建商)拿他們的土地去抵押,然後,有些就「落跑」,留下爛尾樓,但透過政府成立臺灣金融聯合都市更新服務公司,就能讓有意危老都更的地主們安心,因為他們可以接手,幫忙把房子蓋起來。

此外,有些都更案會有一些投資客進場卡位,但因先前文林苑事件,卡位都更進度後,林旺根談到,有些投資客想「提早退場」,而該公司就可以與其進行交易、接手,接著跟其他住戶或地主進行整合,也有助達到可都更的門檻。

不過,現代地政聯盟理事長王進祥則談到,很多人都有意危老都更,但總缺「臨門一腳」,主要是地主或住戶們「不放心」開發整合者,欠缺一個大家都放心的機制。

另都更或危老都更,重要在談都更案的「價值」,但搞到現在,他們最關心的「幾坪換幾坪」。

王進祥另表示,有關不同意戶卡位都更進度,他是支持「強拆」的,另也建議加入不動產「仲裁」機構,且要強制仲裁而非約定仲裁,以免有些人老是用纏訟來干擾都更的進度。

王國雄:仲裁比打官司省時又省錢

台灣不動產交易糾紛多,很多人都走法院「打官司」,殊不知,尚可以走「仲裁」一途,既省時又省錢。

中華不動產仲裁協會理事長王國雄指出,一整年進入各級法院的案件差不多高達三百多萬件,但目前全國的法官人數才二千多人,試想,三百多萬件的訴訟案件進入到法院,要多久的時間才能有結果。

但依據《仲裁法》第21條之規定,仲裁人應於仲裁程序開始後之六個月內作成判斷,必要時得延長三個月;也就是說,透過「中華不動產仲裁協會」的仲裁,短則6個月,慢則9個月就可以有結果。

加上法院訴訟採「三級三審」制,而仲裁程序係「一審」終結,故較諸訴訟程序之曠日費時,自然較能滿足當事人之要求,且仲裁花費比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁會比訴訟更經濟。

王國雄說,仲裁的優點很多,包括:一、有效,與法院確定判決具有同一效力,可以強制執行。二:快速、經濟,一審就終結。三:專家判斷:仲裁人均係各行各業專家,尤其在法院缺乏不動產專業法庭的情況下,更能專業評斷。四:三位仲裁人中,至少有一名是兩造當事人自己選擇與信賴的公正專家,可說是民間法官,而第三位仲裁人是公正第三方。五:保密,仲裁程序不對外公開。

很多人以為,像台北市捷運局與法商馬特拉間這種大爭議案件才要交付仲裁解決,但王國雄指出,不動產糾紛等八大爭議類型諸如:買賣、租賃、不動產建築、開發、不動產估價、政府民間合作開發爭議、營建、裝修工程、不動產他項權利設定契約、共有物分割爭議等,都可以交付「仲裁」的。

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