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2020-10-15

Q 2016年以來投資客再度默不作聲的陸續進場,整體市場購屋遂由自住、換屋再轉向由投資置產所主導,請問莊教授,政府政策是否有哪些值得檢討的問題?

A 投資客是否再度進場炒作議題,可由今年上半年全國房地合一稅的個人稅收高達43.6億元,充分了解係當前錢多利率低所導致,惟除傳統壓抑措施之外,落實實價登錄亦是破解投機炒作之另一利器!

「占領華爾街」示威活動的啟示

─凸顯1%富人的貪婪

2011年9月17日,紐約一群示威群眾發起「佔領華爾街」(Occupy Wall Street)示威活動,提出反對失業率、貪婪、腐敗和社會不平等訴求,並高舉「we are the 99%」的招牌,意在凸顯「我們就是那99%的人」,亦即凸顯99%的中產階級和窮人無法再容忍1%有錢人的貪婪與腐敗,這其實就是一場貧富不均「M型化」社會的不平之鳴;其次,最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表K型復甦「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」的看法,其實就是在提醒避免陷入金錢遊戲的戲碼一再重演,惟其間所顯示資產價值變動的意涵,看在有錢人眼裡,豈不正是創富的最佳時機?此一議題如再經由房地產的行銷包裝,就很容易激發有錢人對於不動產的投資或投機行為,而此一居住不正義的問題卻正在台灣真實上演!

房價長期大漲小回,助長投機

─房地合一稅揭露元凶

此一議題如再追溯往昔數據,台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪1.9萬元,至2020Q2每坪87萬元,47年間房價上漲了45.79倍,每年上漲將近一倍,其間雖有起落,不過大致都呈現「大漲小回」趨勢;此外,如再就台北市2014年房價高達每坪92.4萬元,其後因台北市率先祭出囤房稅,房價逐漸下跌至2019年的每坪84.4萬元,跌幅僅8.6%,然在2018年台商逐漸回流情勢下,2020Q2又再攀升至每坪87萬元,再度出現3.08%漲幅。其所以致此,很明顯的就是2014年政府開始打房,房價開始下跌,惟2016年之後投資客再度默不作聲的陸續進場,整體市場購屋遂由自住、換屋再轉向由投資置產所主導。

此一議題亦可由今年上半年全國房地合一稅的個人稅收高達43.6億元,較去年同期22.4億元增加94%,其間所潛藏的問題當然是有人短進短出藉機炒作,其實如果僅是自住、換屋或置產需求,根本扯不上2016年1月1日開徵的房地合一稅。其次,六都當中繳納房地合一稅金額最高的是台中市,金額高達10.6億元,年增幅164%,由此不難了解哪一區域存在投機炒作問題。

另外,如再就近年經濟成長率,2016年2.17%、2017年3.31%、2018年2.75%、2019年2.71%、2020年1.46%,最近五年平均成長率2.5%,如再往前追溯,最近十年平均成長率2.71%。其次,台北市房價從2011年每坪73萬元,上漲至2016年每坪83.9萬元,再攀升至2020Q2每坪87萬元,亦即最近五年漲幅3.70%,如再往前追溯,最近十年漲幅19.18%,顯然十年來房價漲幅仍不及經濟成長增幅,惟在錢多利率低再加上財務槓桿之操作運用,十年來房地產投報率還是高於經濟成長率,從而亦給予有錢人投資房地產是可以預期的財富累增模式的刻板印象,而這也正是現階段不少人對於最近房價再漲,解讀為房市復甦、中產階級崛起之主要原因!

當前雖然高資產階層大都默不作聲,惟私下將資金投入房產者依舊不少,此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑,其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞,因此,今後如何因應房價愈漲愈高問題,亦是當前眾所矚目之焦點所在!

錢多利率低,房價漲勢再起

─讓資訊透明化破解投機炒作

以上所述,如再就2018年美中貿易戰之後,政府推出投資台灣三大方案以來,回台投資資金已突破1.1兆元,並且年底可實際到位的亦將超過6,200億元。此外,為鼓勵境外資金回流,自2019年施行「境外資金匯回管理運用及課稅條例」(簡稱資金專法)一年多以來,實際匯回的資金已超過2,100億元,比原本預期目標1,300億元多出近800億元,中央銀行更預期到明年八月滿兩週年時,匯回金額將可超過4,000億元。由此不難了解為何會有越來越多資金爭相投入不動產領域,其中最值得關注的還有壽險與金控業者大舉注資不動產,也難怪房地產業者會爭先恐後的大肆搶購土地。

當務之急,超前預防

─實價登錄,讓投機炒作同步現形

由上所述可知,雖然多年來政府陸續祭出持有稅、交易稅等壓抑措施,還是無法抑制房價之上漲與投機炒作歪風,其因在於錢多利率低作祟,倘若政府再不超前預防,一旦房價繼續飆漲,勢必付出更大的社會成本,尤其明年下半年各政黨開始布局2022年縣市長選舉時,房價議題勢必又是爭取年輕選民之最佳訴求。因此,當前除房貸、建築融資與選擇性信用管制措施之外,另一資訊透明化最重要的實價登錄問題必定也是責無旁貸的首要之務!

值得關注的是,無殼蝸牛是否會再度發起示威抗議,而影響年輕選票動向,當年美國「Occupy Wall Street」「we are the 99%」的警示,豈能忽視!

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