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2020-10-22

台灣股市因台商資金及外資進場的資金狂潮而上揚,連帶地,台灣房市在下半年的走勢更是由弱轉強,最近部分區域竟出現購屋民眾搶房的排隊人潮,甚至還有預約賞屋達二千組的建案,大有從「買方市場」轉為「賣方市場」的犀利趨勢。

買房先搶先贏

最近某電視台播報竹北某建案出現誇張的排隊人潮,開賣的前兩天,就已見民眾漏夜搬凳子排隊的情況,根據了解,由於該建案的戶數並不多,而建商開價要比區域行情低一些,因此,吸引一些想買房及「搶便宜」的民眾提早排隊,希望先搶先贏。

另有一種說法是,這個「熱況」是假象,根本就是炒房掮客「炒紅單」,先安排人頭用凳子排隊,等可以看屋並下訂後,再以十五至二十萬元不等的「價差」轉賣「紅單」,或是幫想買房的人「代排隊」,代價就是排隊費用是十幾、二十萬元。

不管真實情況如何,透過電子媒體的報導,讓一些不明瞭真實情況的人以為,台灣房市又火熱起來了。

此外,某電視台也播報高雄橋頭地區傳出某建案,目前有高達二千組的預約客戶,而過沒幾天則有高雄當地媒體報導,中鋼集團旗下子公司中欣開發,在橋頭推出的「欣橋之心」住宅案,從十五日開賣,短短三、四天,總共三四二戶全部銷售一空,算得上是「秒殺」個案。

這些情況及數據看似誇張,似乎過去的房市大多頭趨勢又將捲土重來,而這種情況讓人一則以喜,一則以憂;喜的是,房市終於揮別二○一四年底從高點下滑的六年頹勢,但讓人憂的是,若房市過熱,房價大漲,難保政府不再「打房」。

房市榮景再起?

一位在房地產業長達三、四十年的房仲業者表示,台灣房市曾在股市於民國七十九年上萬點時,因獲利資金從股市轉向房市,創造過「一日三市」榮景。

而所謂的「一日三市」指的是早上是一個價格,到中午又是另一個價,「嫌貴嗎?」等你想買,下午再去詢價時,可能又是另一個高價,出現一價疊一價的情況。

一位來自宜蘭的簡小姐回憶,民國七十九年時,她才大學畢業四年,算不上「小資族」,但因為房市熱,她一時興起,就跟朋友一起合夥買房,在台北市瑞安街,以一坪二十萬元,下訂金買進一戶二十多坪的預售屋,但另一個朋友沒幾天就後悔,認為工作還不是很穩定,不要先揹房貸,因此,最後跟售屋小姐提出「退訂」。

由於當時房子太好賣,售屋小姐根本不愁房子賣不出去,加上房價天天不同價格,也樂於讓簡小姐退訂,讓她去賣更高的價格。

簡小姐表示,退訂後,她思前顧後,仍決定想在台北擁有自己的房子,一週後,再去找那位售屋小姐,不過,該建案雖然還有其他房子可賣,但才短短一週,每坪房價已經漲至二十四萬元,讓她非常「傻眼」及震撼,最後因口袋不深而作罷!

現今在台北有房的簡小姐每每想起這一段,仍對台北房價飆漲的情況記憶猶新。

而今年房市的熱度,雖然價格上漲還不致失序,但由如今的熱況來看,已有人擔心房市將重演二○○三年SARS過後的十二年大多頭行情,房價會再高到年輕人更買不起的問題。

資金狂潮來得又急、又猛

但市況的演進,有時並不見的能受控的,尤其今年的「狂潮」來的又急、又猛!

根據財政部公布的最新稅收統計,其中跟房地產有關的土地增值稅,受惠台商資金回流,帶動廠辦需求升溫,九月實徵淨額是一○六億元,是二○一六年一月以來,睽違四年多,首度單月稅收突破百億元,另今年一至九月實徵七九五億元,更創十二年來新高。

此外,根據信義房屋針對網友進行今年第四季購屋意向調查,發現目前上網找屋的潛在買方中,約有五二%屬於一年內才開始購屋的新買方,另外的四八%則是已經看屋超過一年以上的回籠客,反應今年自五月後開始加溫的房市,可說是來自於看屋已久的遞延回流買盤的貢獻。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察長期的買賣移轉棟數資料,從二○○○年至二○一八年,平均每年移轉棟數為三四.八棟,但從一九九一年以來只有在二○一五年至二○一八年出現過連續四年不到三十萬棟的窒息量。

他認為,這段期間累積了相當的遞延買盤能量,而此次調查發現有將近一半的潛買,已經找了一年以上的房子,其中不乏有五年前就有購屋計畫的買方,顯見二○一四年以來的房市修正,也讓一些買方計畫暫停,直到今年連疫情也未動搖房市後,加上降息等因素,才重新歸隊回到市場上。

房價看法部分,曾敬德指調查已經是看漲房價比看跌的多,其中有三八%受訪者認為未來房價上漲,有二二%看跌,四○%則認為持平,民眾對於房市的信心增溫也反應在近期的房市表現上,市場穩定的買氣帶動交易量增加。

今年推案恐有一.二四兆元

而《住展雜誌》統計,二○二○年第三季,北台灣新成屋、預售屋推案量來到三三二○億元,比去年同期的三千五百多億元減約百餘億元,但今年前三季累計推案量已達九四○五.七五億元,則比去年同期的八八○五成長約六百億元。

住展雜誌研發長何世昌表示,由於房市買氣穩定,建商推案意願普遍高漲,全年預估推案量可望往上調升至一.二四至一.二七兆元,將創下史上第二大量,僅次於二○一三年。

何世昌指出,沈寂已久的台北市,買氣夠來勁,今年前三季推案量高達二千四百多億元,比去年同期暴增五百多億元,年增幅接近三成,且首購與換屋型產品推案踴躍,新建案遍地開花,十二個行政區裡有多達十個行政區推案量達百億元以上。

新北市前三季推案量來到三八八八億元,比去年同期小增約一三○億元,但依目前推案量能估算,全年推案量很可能衝到五千億大關,主要是新莊、板橋、土城、新店、三重等地的新興重劃區,建商悶了好多年之後出現報復性推案,積壓的建案傾洩而出。

買房關鍵字─重劃區

近期進行房市網路聲量觀察的意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒表示,房市不畏疫情干擾在第三季持續暢旺,引來各種「泡沫」、「打房」說,然而在投資需求之外,仍有多半網友針對自住需求會在網路上詢問甚至討論更多房地產相關資訊。

從上半年房地產網路聲量來看,除了北市購屋需求偏向中古屋、關心都更議題之外,其他都會區則以預售市場討論度較高,就整體房地產熱詞來看,網友對於「重劃區」以及即將開通重要交通站點的「捷運」宅特別有興趣。

他說民眾期待能否以合理價格進場,購買具有發展潛力的新興重劃區,成為未來增值標的的購屋心態,成為多數購屋民眾的潛在意識。

吉家網董事長李同榮指出,這波房市從二○一八年止跌回溫到現在,而上半年房市在剛性需求支撐下,房價表現出抗疫的成績不跌反漲,下半年第三季已逐步擺脫疫情陰霾,價量齊揚,絕大部分民眾都對下半年將逐步回溫寄予厚望,主要的因素在於超低利率與資金充沛的環境下,長期性置產以及遞延性買盤紛紛出籠,整個信心都表現超前。

李同榮表示,從房貸丶建築融資餘額代表購屋信心與景氣燈號,房市今年不畏疫情呈現價量俱增走勢,主要受惠於整體房市受自住買盤持續回籠帶動,助長房市景氣。

央行統計顯示,八月象徵房市買氣的購屋貸款餘額飆新高,並較前一個月大增六七六億元,月增率七.一八%,創下二○一○年七月以來、逾十年新高。

建商推案信心指標的「建築貸款餘額」年增率一五.四九%,八月增至二兆二九三三億元,續創歷史高點近九年高點。近期建築融資每月增加規模都在二百至三百億元,增加的主要原因包括政府鼓勵都市更新、危老重建,建商也積極進行土地開發,並推出廠辦、商辦、住宅等新建案(如附圖)。

若銀行利率持續低檔,加上台商回流置產,自住、首購與換屋等族群剛性需求大,後續買賣移轉棟數與新承做房貸金額都可望向上攀升,預期下半年房市走勢,呈現量增價漲趨勢。

李同榮表示,目前六都整體房市價量表現,可以「北緩、中溫、南熱」形容,六都房價呈現盤堅緩升走勢。

低利率有助受薪族群購屋

而低利環境資金狂潮,流向不動產交易哪些領域?中信房屋分析,今年一到八月不動產交易以中北部,總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡,由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察,光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長五五.四%。

中信房屋研展室副理張漢超表示,疫情導致消費低迷,迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費,在低利環境下,最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群,特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言,低利房貸猶如「撿到一把槍」,是降低購屋成本的好時機。

根據聯徵中心的資料,今年前兩季新增房貸中,六都有四五.三%至七三.二%的人為年收入一百萬元以下族群,甚至二二.六%至四二.四%的貸款人為年收入六十萬元以下者,顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級。

張漢超表示,六都中北部房價高,一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件,但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後,購屋人付出房貸成本降低,觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論,這波低利環境資金潮最大的受惠者,或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。

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