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2020-12-03

台灣挺過今(二○二○)年上半年的新冠肺炎(Covid-19)襲擊後,台商資金回台加碼投資熱潮,帶動全台工業地產大發燒,可說遍地開花。

而屬於熱區之一的新北市土城區,之前可能只有零星交易,但光是今年,一下子就有五筆交易案,另動土蓋新穎廠辦大樓的就有中工、國泰人壽及華南金控等三家大咖企業。

台商回台投資 工業地產需求增

台商回台投資一波接一波,蓋廠辦的土地需求大增,除了台積電幾度在南科加碼買進其他企業的廠房進行擴廠動作之外,鄉林不動產研究室表示,像是光學龍頭大立光,因應光學鏡頭產業需求,二度匯回新台幣一八○億元資金挹注建廠和購買設備,除了繼續尋覓中部地區建廠土地,還預計將目前分散在各處及包括承租使用廠房的產能一併移入。

另外被動元件大廠國巨,因應5G及車用電子發展所需,也將產能調整回台生產,將加碼投資在高雄大社、楠梓及大發廠區擴充產線,近日宣布高雄廠區規劃成為高階產品生產基地。

鄉林不動產研究室表示,台股十二月二日再度突破歷史新高,盤中達到一三九九五新高點,超越三十年前的一二六八二點,距離不少專家預言明年初可望攻上「萬四行情」,僅差臨門一腳。

台股往「萬四行情」上攻,而台灣第三季經濟成長率為三.三三%,台經院近期也把今年經濟成長率上修至一.九一%,並預估明年台灣經濟成長率將達四.○一%。

鄉林集團董事長賴正鎰指出,企業擴產加上整體股匯市揚升,廠辦、商辦與住宅的土地剛性需求,三路齊發,快速攀升。

雙北及桃園 廠辦開工活絡

賴正鎰指出,台商回游資金帶動工業地產及房市交易熱,全台前三季工業類建築物開工樓地板面積達到四一二萬平方公尺,年增超過一九%,其中又以北台灣的台北、新北及桃園居前三名(表一),廠辦工業建築開工持續活絡。

信義全球資產公司總經理柯宏安指出,台商回流不僅將高端生產線遷回,還有不少台商返台設置企業總部,刺激出龐大的土地建廠需求,建商看準未來廠辦趨勢,在台北素地一地難求下,開始把目光聚焦轉往新北土城區工業土地布局。

多次參與大咖企業動土典禮的新北市政府副市長吳明機表示,新北市土城區內有土城編定工業區及頂埔科學園區,其中,不乏鴻海、正崴、億光等知名廠商。

過去多以金屬、機械、電子零組件製造業及汽車零件製造業廠商為主,近年則因產業升級需求、中美貿易戰與疫情影響、工業區土地需求外溢等利多加持,再加上本身土城區交通便利、鄰近高階人才豐沛、產業所需供應鏈重新布局,成為許多企業投資發展工業的熱區。

柯宏安指出,土城工業地產受惠於軌道經濟學加持,除了現有捷運板南線外,未來還有捷運萬大中和樹林線及三鶯線,除可串連新北、桃園產業帶,對於招募人才也更有吸引力,因此,企業進駐意願大為提升。

圖/中工土城AI智慧園區希以築巢引鳳形成AI產業聚落(中華工程提供)

土城工業地產成交近百億

信義全球資產公司統計土城區近五年來的工業地產交易,從板信銀行於二○一五年十二月斥資十三.三億元購進員和段工業土地二五五八坪後,隔年,鈞永科技買進亞德客工業廠房,之後,直至二○一九年八月才有和泰汽車進場購置沛陂段廠房,總計三年才成交二六.七億元。

但今年截至十月止,上市櫃法人總交易金額累計一一九億元,為今年新北市交易最熱絡區域,又以德恩建設及長虹建設等建商投資金額占最大宗,兩家公司投資近百億元,更顯現出土城區工業地產交易熱絡的盛況(表二)。

不過,投資眼光最精準的,首推國泰人壽,其早在二○一二年就開始布局土城工業土地,以四三.七億元買下一萬多坪土地。

國泰人壽為促進土城工業區產業發展,配合新北市政府都更三箭及招商一條龍政策,在土城工業區進行都市更新並加碼投資四十八億元,將興建地上十層及地下一層的廠辦大樓,預計於二○二三年第三季完工。

國泰人壽於十月十五日舉行開工動土典禮,該開發基地面積為二.三二公頃,總樓地板面積達九.九一公頃,未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐,創造約三千個就業機會。

吳明機另指出,土城工業區是由經濟部工業局所主管的園區,民國六十四年落成啟用迄今已有許多建物已逾四十年。因此許多廠商配合市府推動的都更三箭政策實施都市更新,促使園區市容改善,提供有利於產業升級的環境。

五大都更廠辦案受矚目

截至目前為止,在土城工業區內,透過市府「招商一條龍」專案服務,通過都市更新核定的開發計畫已有中華工程、國泰人壽、華南金資產管理、安澤建設及勝仁針織等五案(表三),透過都市更新手段,不僅能改善建築安全及整體市容,更促進土地更合理利用,延續工業區產業機能,使該工業區成為現代化科技園區楷模。

而中華工程早於今年八月十三日舉行「中工土城AI智慧園區」的動土典禮,將在五.三公頃的基地上打造全新四棟全新大樓,總樓地板面積十.五萬坪,預計二○二三年完工,屆時將成為新北市最具地景性建築物。

董事長朱蕙蘭表示,「中工土城AI智慧園區」未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業,創造至少一萬個就業機會,開創新北市工業區立體化重要的領頭羊,中工以築巢引鳳形成AI產業聚落,將土城打造為科技重鎮,進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境,而完工後的建築,除了部分為集團自用之外,其餘採租賃方式招商,目前已接獲不少上市櫃廠商洽詢相關資訊。

而最近於十一月二十四日舉行新建工程上樑典禮的華南金控都更案,華南銀行與華南金資產管理已投入二十餘億元,興建「華南銀行資訊大樓」及「華南頂埔科技大樓」。

在今年新冠肺炎疫情衝擊各行各業的辦公型態後,各企業都針對新建的企業總部或新廠辦大樓,要求符合各種辦公需求及具有防疫功能。

華南銀行興建的新資訊大樓為地上十二層、地下三層、總面積約五五九七坪之辦公大樓,其中三至七樓之華銀資訊中心機房,以「電腦不停機狀況可同時進行各項機房供電、空調、消防等設備維護」之標準進行規劃,且具備長時間自行發電功能,能因應地震、水患、戰爭等災害所引起之長時間停電問題,確保銀行營運不中斷,隔震系統更已取得台灣建築中心耐震設計標章認證,可抵擋七級地震。

「華南銀行資訊大樓」暨「華南頂埔科技大樓」,是政府推動都市更新政策以來,公股金融機構第一個完成的自辦都市更新案,也是經濟部工業局開發產業園區通過都市更新申請的首例。

圖/「華南銀行資訊大樓」暨「華南頂埔科技大樓」新建工程上樑典禮,華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬(右七)、華南金控副董事長林明成(右六)及新北市副市長吳明機(左六)共同合影(華南金控提供)

華南金加重都更業務

華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬表示,經過此次自有資產實施都市更新的成功經驗後,華南金融集團在都市更新實施者的專業與經驗方面已領先國內同業,儼然成為政府推動都市更新政策以來,以自有資產帶頭推動都市更新的示範金融機構。

張雲鵬表示,未來將運用集團旗下子公司的金融專業及都市更新經驗,持續力挺政府推動都市更新之政策,共創台灣都市及產業新風貌。

除了上述三件已動工的都更案外,柯宏安表示,德恩建設也在今年以三十八億元向達欣工程買下其在二○一四年所購入的景德製藥土城廠。而今年工業地產總金額最大的一筆,即為長虹建設以六一.三九億元投資土城工業地產,位於捷運永寧站出口旁,將興建辦公大樓。

柯宏安表示,目前土城工業土地的行情,近捷運站之土地行情每坪約五十至六十五萬元間,離捷運站較遠的土地行情每坪則約四十至五十五萬元。

市府為土城區明德段進行招商

國內疫情趨於穩定,中央及地方攜手振興國內經濟,新北市政府經濟發展局與國有財產署攜手合作,釋出面積約0.18公頃,位處土城暫緩發展區精華地段之「新北市土城區明德段27地號國有土地招商案」,以設定地上權方式進行招商。

新北市經濟發展局指出,明德段國有土地招商案,位處捷運板南線海山站、土城站及萬大線二期LG10站中心點,鄰近今年4月開幕營運之新北市立土城醫院,車行10分鐘內可上國道三號及台65快速道路,區位交通便捷,另搭配附近日月光商場、裕民路商圈、中正路商圈、土城國民運動中心等,區位生活機能優越。

本案基地屬第二種商業區,可作為辦公室、餐飲、商場、休閒運動、安養照護等設施使用;將以設定地上權方式推動,提供廠商50年興建營運,得續租1次,續租租期20年,合計70年。開發權利金為1.2億元,並自第6年起每年收取定額營運權利金,另依各年度預估營業收入計算是否收取超額營收權利金,租金則以簽約當期公告地價年息2.5%加計當年度公告地價年息1%計收。

經發局表示,近年已陸續完工開幕之秀泰生活樹林店、新莊宏匯廣場等商場皆為市府辦理之公有土地招商案,皆為當地繁榮帶來正面效益,加上今年「招商一條龍專案」協助落實投資之迪卡儂三重旗艦店、興富發金山凱悅飯店、板橋馥華艾美酒店、樹林智選假日酒店等國際招商實績,可望提供更多當地就業機會,並持續帶動新北市整體經濟發展。

圖/新北市土城區明德段27地號國有土地招商案現況照(新北市產業發展局提供)

 

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