Q:台灣房市問題知多少?近年伴隨高漲房價,民怨四起,對於可能推升房價居高不下的癥結點,都在全民檢視下一一被拆解開來。首部曲,政府率先祭出重稅,以期防範逃漏稅與房價炒作,後續效應仍在持續發酵中。二部曲似乎也正醞釀上演,今(二○一七)年七月,「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」,此議題在「公共政策網路參與平台」提案,網路連署隨即飆破所設立門檻五千人大關。對此,內政部九月底將正式做出回應,然而針對公部門經常議而不決、決而不行、行而不果的執行能力,請教莊教授,對於民眾欲推翻現有公設納入登記,可行性如何?又可能面臨哪些問題?A:過去某些建商會用不合理公設比來謀取高房價的「虛坪制」而頻遭詬病,雖說不能一竿子打翻一船人,但建物登記面積與建管執照面積不一致,給了建商「灌虛坪」的機會,過去確實也有少數不肖建商藉此從中牟利,與打著以「合理正當的節稅管道」賺取暴利的投機客如出一轍,當法律無法保障弱勢的一方,只會造成社會的階級流動更加困難,終致M型化社會結構更加難以拆解!「看得到卻用不著」的坪數可不可以不要買?此次訴求重點「公設比過高」問題,以目前台北市高達三四.五%、新北市三一.五%的公設比,相較二○○五年台北市、新北市二八.八%及二五.五%的公設比來看,確實提高不少,而台灣、香港及中國大陸又是少數存在公設比登記計價的國家。約三○%的公設比,亦即買房的三分之一價金花費在「看得到卻用不著」的房屋虛坪,如將公共設施、附屬建物全數「灌入」坪數計價,對消費者權益影響甚大,於是便有人提出「我可不可以不要買公設?房價是否能夠降低三成?」的論述,並希望效法日本推動「實坪制」。確實,過高的公設比,疊加在已經過高的房價上頭,難怪會發出不平之鳴。而在公設比的爭議上,經常會端出以「專有面積」計價的日本來做比較,相較台灣計價面積是「主建物+附屬建物+公設」,日本將公設登記在管委會,不含公設或陽台的實際坪數計價。因此,若要比較台灣與日本房價高低,如以「去掉公設」或是「保留公設」計算,台灣房價將會出現兩種不同的數據(請參閱附圖) 。怎樣才是合理公設比?事實上,長久以來消基會經常接獲「公設點交」相關申訴案件,因此,多次呼籲主管機關,應該重視檢討虛坪灌水等不合理問題,面對日本零公設的計價方式,反觀台灣又應該認定多少的公設比較為合理?在此也分享建築師張俊哲在臉書上合理計算公設比公式作為參考:「(大公+小公)÷(主建築物面積+陽台+雨遮)×100%=合理公設比」。至於內政部「預售屋買賣契約書範本」之規定為「共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算」,亦即對於公設比例並無明確規範。若再就香港以「實用面積」計價為例,所謂實用面積是指個別住宅單位獨立使用的樓面面積,包括露台、陽台、工作平台及其他類似設施,但不包括公用地方,如樓梯、升降機槽、入牆暗渠、大堂及公用洗手間。實用面積是量度至外牆的表面或共用牆的中線所包括的面積。窗台、平台、天台、梯屋、閣樓、花園、前庭、天井、冷氣機房、冷氣機平台、花槽及車位並不包括在內。台灣自二○一八年起雨遮及屋簷將從附屬建物中剔除,只保留陽台部分,再根據各戶面積大小比例分攤「大公」與「小公」,公共設施項目與持分多寡都會直接影響到產權登記面積及銷售面積,因此購屋前買賣雙方均應詳細了解公共設施項目及分攤方式,避免日後橫生枝節(請參閱內政部「預售屋買賣契約書範本」)。 完全零公設的實坪制可能性不高縱然連署通過五千人門檻,但完全去掉公設,會出現兩方拉鋸─「有房子」及「沒房子」的兩個極端,必須從中尋求最大公約數,沒房子的一端當然會希望零公設計價,然而,以台灣八四.二三%的高住宅自有率,要有房的人同意零公設計價的可能性不大,這將會使新舊買賣的公設比與計價方式更加複雜。更何況他們在買房當初也支付了相當比例公設的價金,如今想要一筆勾銷,談何容易。此外,這當中更牽涉到「稅」的問題,尤其是「房屋稅」與「契稅」,倘若公設歸零,政府部門的稅收也會相對驟減二至三成,更何況近年地方政府財政日益困窘,甚至亦有部分縣市發不出薪水,房產稅收必然也是重要財源。雖然地方政府也可以提高房屋評定現值來彌補稅收,但三年來大幅調高稅負所引發民怨,並導致房市景氣加速下墜,不僅地方首長不再輕言加稅,連中央政府都不免談稅色變。因此,基於稅收前提,或許有可能採取如同雨遮、屋簷緩和漸進的較保守方式逐漸限縮,如想走捷徑以日本完全實坪制的做法,可能性不大,畢竟台灣高公設比的交易陋規由來已久,冰凍三尺,非一日之寒。因此建議參考香港模式,或許能先將公設比縮減至二○%至二五%之間,再逐項檢視內政部「預售屋買賣契約書範本」的「共有部分」有哪些可以剔除部分,當較為實際。另一值得關注的是,當前政府亟思加速推動都市更新,公設比一旦歸零,不僅原預期更新後可增加銷售面積(二○%公設)的誘因消失,連帶原已權狀登記有案的舊屋公設亦不得登記,其所衍生之後遺症實宜深思!舉例而言,現有四、五層樓公寓公設大都不超過一○%,經都更改建大樓後公設大都不低於三○%,亦即都更後可增加二○%銷售面積,此亦是當前老舊公寓參與都更一大誘因。另外如將公設歸零,豈不將原已存在的一○%公設一併剔除,更何況現行法令都更容積低於原建蔽率建築面積。由此可知,實坪制推動茲事體大,政策制定之前仍應審慎評估為宜。