商辦你也玩得起！59100' />
投資人手中若有多餘的三千萬元資金，可以做何投資呢？除了在蛋黃區買房，或是蛋白區買透天別墅外，也有人可能買個小店面出租、收租金，但很多人可能比較沒想到，也可以拿來投資Ｂ級舊商業辦公大樓，投資報酬率比買住家還要好。三千萬元可以買Ｂ級舊商辦？有沒有搞錯？那不是要一兩億資金才玩得起的遊戲嗎？不過，經營商仲市場十多年的宏大國際資產公司總經理陳益盛憑專業建議表示，「沒錯！花三千萬元，舊商辦你也玩得起！」舊Ｂ辦投報率高於住宅陳益盛在不動產領域已逾二十年，而經營商仲市場也已經十多年，成交買賣及租賃個案遍及台北市中心，他談到，一談起商業辦公大樓的投資，大家都認為，那是壽險公司、地產開發商或外資才玩得起的遊戲，殊不知，舊Ｂ辦的投資報酬率要比一般的住宅投資案有「一倍」以上的報酬，而若是具有「都更」效益，那投報率又會更高。陳益盛表示，目前大家都會把台北市的商業大樓買賣及租金，區分為五大區塊，包括：信義區的信義計畫區商圈、松山區的敦北商圈、大安區的敦南商圈、中山區的南京商圈及中正區的台北車站商圈。根據宏大國際資產統計資料顯示，台北市五大行政區商辦大樓的量體，大約有近五百棟帷幕辦公，扣除壽險業持有只租不售的Ａ辦之外，行情價每坪超過百萬元等級的商辦不超過二十棟，但對於一些經營較高單價商品的企業，則考量企業形象、貴賓經常來訪，或人才招募等因素，還是選擇價格較高的Ａ辦當企業總部(見表一)。相對於信義區、大安區周邊豪宅，每坪動輒二百萬元，反觀Ａ辦每坪破一百萬元單價相對實惠，且根據宏大不動產估價師事務所的市調資料顯示，以附表一的Ａ辦出租金額單價可達二千至三千二百元不等，投報率可達二．三～二．五％，遠高於住宅的平均投報率約一～一．二％，因此近年來也有不少的投資型買家陸續進場置產，取其優於一％左右的定存利率，且相對穩定的投報率。不過，Ａ辦的成交金額都是兩、三億元以上的物件，對很多購買自用型商辦做企業辦公使用的國內中小企業來說，大多選擇總價金額不會太高，但投報率也有二．三～二．五％的Ｂ辦進場。陳益盛觀察台北市五大行政區商辦的交易量，連續兩年都呈現萎縮的情形，包括億元以上商辦的交易量，統計從二○一五年起至今(二○一七)年，分別為五十四件、四十一件，到今年上半年的十七件。
從租金回推投資的出價儘管交易量明顯下滑，但有兩個現象值得玩味，其一是這些億元級商辦的成交價格多數並無下修，甚至部分較優質個案價格還高過前幾年的均價(見表二)。其二是好的物件慢慢於市場釋出，例如中正區的大都市國際，中山區的BOSS TOWER、時代廣場，松山區的揚昇金融、揚昇商業，大安區的潤泰金融、華新大樓，及信義區的世紀金融廣場等。陳益盛解讀，市場資金仍多，並非不出手，而是優先挑好的標的下手。他建議有投資、置產需求的企業或投資人，仍應視個案條件來做合理的出價，初步評估可從標的的實際租金或合理租金來看，例如以台北市Ｂ辦的平均租金，主要落在每坪一千四百元至一千八百元之間，以市中心平均商辦毛投報率為二．三～二．五％來回推合理的市場價格，如此較不易落入「低估買不到」，或「高估買貴」的可能。陳益盛另談到，有些投資人會考量，他手中若有三千萬元，究竟是要買一般住宅、小店面，還是舊商辦？
住宅價難漲 投報輸商辦他的分析為，如果三千萬元是買一般四、五十坪的住家，月租金行情約三萬元至三．八萬元，一年收三十六萬至四十五．六萬元租金，來除以三千萬元的買價的毛投報率約一．二～一．五二％。若是買在一些明星學區旁，可隔成六至七間套房出租者，以每間月租金一萬元計，每月可收六至七萬元，一年七十二萬至八十四萬元的毛投報率約二．四～二．八％。但以上套房投報率雖較高，單初次裝潢成本、空置招租間、管理維護…等成本高於整戶單獨出租，適合有閒的人，如未能做專業房東，則淨投報可能較前者增加有限。而三千萬元比較難買大馬路邊的店面，但若是買在一些上班族辦公商圈巷弄內，可賣一些餐飲的小店面，基本上投報率可以到二％以上，但較前述的「舊Ｂ辦」投報率有二．三～二．五％低一些。至於「舊Ｂ辦」的投資觀點，陳益盛表示，一是「收租」投報率高，另一則是「都更」效益。他說，若以投報率來看，「舊Ｂ辦」最高有二．五％，要比一般住家的一．三％，有幾近倍數的投資效益。再者，過去十多年，台北地區是一般住宅的房價大漲，但商辦單價漲幅小，如以南京商圈來說，大馬路的商辦每坪單價也許才七、八十萬元，但一些新建高級住宅的單價都超過一百萬元，假設總價相同，買「舊Ｂ辦」的坪數就比買高級住宅的坪數多。
舊商辦都更效益大此外，「舊Ｂ辦」因為大樓內的企業家數較少，要整合做都更的機率比較大，花的時間也比較短些，因此，若能投資一些符合都更條例的「舊Ｂ辦」，則以其改建成高級住宅的單價來看，單是每坪價格約賺三十多萬元，而都更前的租金收益又不錯的情況下，投資「舊Ｂ辦」會是一個不錯的選項。陳益盛舉例指出，華固建設在敦化北路所整合舊商辦大樓的都更豪宅案─「華固名鑄」，都更前的每坪單價約八、九十萬元，但都更後，預售單價超過二百萬元，此外，其在敦化南路更取得「華塑大樓」都更案。另興富發在松江路所推出的「松江１號院」，以舊商辦買進價約十八億元，但改建為高級住宅後，總銷金額超過四十億元來說，幾乎買一棟賺兩棟半。他說，現行都更條例規定，兩邊臨馬路的基地要一百五十坪以上，若單邊臨路的基地則要三百坪以上，因此，要投資「舊Ｂ辦」的基地規模，以二、三百坪為優先選擇，因為這是地產開發商願意進場「整合」，或「整棟買」的基礎點。但這樣的基地，若要一整層買，資金可能要一兩億元，又非一般只有三千萬元餘裕的投資客能力可及，陳益盛則提出一個觀點，他說，早先有些投資客會「集資」，也就是信得過的幾個好朋友共同集資投資一個標的。不過萬一，你沒有信得過的好朋友呢？那就買「符合都更規模裡的一個小單位」，也就是大約買個四、五十坪，一般中企業會租來當辦公室的物件，只要掌握到該棟「舊Ｂ辦」是有可能「被都更」的話，就先收租金，再賺都更改建為高級住宅的每坪單價利差。也許，你又有個疑問：這麼好的物件，那屋主為何要拿出來賣？陳益盛表示，就像股市投資一樣，有人在低點買的，到了他設定的獲利滿足點就會賣出，有時會賣在最高點，有時則還留有一大段讓接手者賺，因此，何時是切入點，是門大學問，投資人可以自己多做功課，並徵詢專家的意見。
