房市交易量上看30萬戶61243' />
台灣房市從二○一七年至今，在一片讓利與破盤價的聲浪中，大量消化過剩的新成屋，也逼出了剛性換屋族群，加上房市反轉下跌近四年以來所積壓遞延的首購剛性買盤開始進場，使得二○一八年的全台房市交易量有機會成長一○％以上，台北市因為餘屋量較少，因此房價已率先止跌，預期交易量會有大幅度反彈。也由於全台交易購屋信心上升，台北市以外的區域，今年第三季前，房價將由北向南全面止跌。※房市落底指標：台北市房價率先止跌，交易量率先大幅反彈綜觀近四年來北市交易量偏離剛性需求量甚多，排除投資需求，光首購與換屋剛性需求量就有四萬戶，但近年交易量卻縮到只有二萬多戶，二○一六年交易量二萬一千五百戶，二○一七年交易量二萬三千五百戶，數年來壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶，房市一旦止跌，購屋信心指數就大幅回升，剛性需求將帶動交易量大幅反彈。另外從統計數據觀察，二○一一年之前過去十多年台北市與全台房市交易量佔比平均約在一五％，而房市反轉以來，北市三年量縮到佔比在一○％以下，因此，只要房市落底，北市交易量勢必大反彈，與全台量比勢必返回一○％以上(參閱附圖)。除此之外，都會自住首購理性觀望態度較強，未見底部不願出手，以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一，而北市房市中古屋平均價於二○一七年第四季已有止跌跡象，落底態勢越來越明顯，因此帶動剛性需求進場的信心，這也是北市交易量將大幅反彈的主因。※恐慌性殺盤不易出現，房市ㄣ型走勢機會低房市落底跡象為何？有些專家預測見到年交易量三十萬戶才有機會落底，有些專家認為不見恐慌性殺盤不可能落底，更有專家預測房市就算止跌也會朝ㄣ型線型走勢發展。筆者認為以上推測皆非，理由是這波反轉前房市走了約十二年多頭，大多建商口袋很深，精明投資客也早於二○一三年出場，套牢的都是散戶居多，因此在此波趕底階段，只會有建商新餘屋殺價取量現象，以及零星斷頭戶與法拍屋增加的情況，在剛性需求撐盤的大勢下，房市確立是軟著陸，不會有恐慌性殺盤，更不可能會有ㄣ型走勢出現。而近年來從新屋交易量佔比持續大幅增加，可見新屋殺價取量消化了不少餘屋，剩下過剩的餘屋有機會在未來三年的盤整走勢中慢慢消化。至於年交易量三十萬戶是不是落底指標？筆者認為這是統計常識，不是預測，這其實是落後指標，當年交易量見到三十萬戶，房市已經先行落底了，台北市房價已落底，全台今年第三季房市有機會全面落底，交易量上看三十萬戶，房市「八年寒冬的預測」不攻自破。
※下半年開始，全台房市以盤代跌，剛性自住與換屋需求撐盤台北市房市今年將持續打底階段，房價持穩交易量上升，但不會有反彈行情，由於換屋剛性需求購屋信心提升，中高總價的產品交易量會提升，豪宅則要等待明年，交易量才會顯著提升。而北市以外區域市場將以低總價、低單價、低自備款的三低產品為主流，吸引首購自住買盤。未來房市的盤整期長短，將取決建商的新屋推案量，若建商過度樂觀或有推案壓力，市場供給量過多，就會有排擠效應，影響餘屋消化，房市的盤整期就會拖長。整體而言，未來市場產品，新屋較受換屋者青睞，台灣因地震頻繁，四十年以上老屋若無都更機會，就會越來越不值錢。而由於房市增值機率降低，投資報酬率偏低的商店，拋售潮才正開始，未來市場主流仍然是剛性需求。
