房價這件事 (看中長期房價趨勢)61781' />
預測未來房價走勢一直是民眾關注的焦點，因為大部分民眾都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。影響房價的因素很多，隨便找一個指標畫一條曲線，就可以與過去的房價走勢做相關性分析，但是只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎？如果可以這樣預測的話，那發財豈不是太簡單了？事實上，許多坊間所謂的預測在邏輯上都不堪一擊，不是道聽途說，就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜，不能僅從一個面向來反映其特徵，而且各影響因子間交互作用，影響著房價。從長期大趨勢來看：(1)影響房價最重要的因素─人口 人口因素對房價的影響，可以找到不少證據。以各國情況來分析更再再彰顯出其顯著性。房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性，像全台人口不斷往大都會區移動，大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源，比中小城市優質且豐富得多，就業機會和薪酬待遇等也優於中小城市，這就是全台各地人口不斷流向大城市的原因所在，不同城市中人口的流動(增減)造成不同城市的房價出現分化。從人口老齡化角度看，台灣未來的房價看來是不樂觀的，因為老齡化意味著房地產總需求長期回落，也就是說，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。因此，人口流向和老齡化決定了今後台灣不再有「房價普遍上漲」的行情。除了出生率降低和人口老化的趨勢外，由於台灣薪資水平的不成長，也逐漸造成台灣年輕人的外流(離開台灣)現象，這個因素也會影響人口的增減。所以整體來看，以台灣各縣市人口增減數來看，整體平均房價是走貶的，那些人口逐年減少的縣市更是如此，而人口增加的桃園、台中、新竹和新北市，這十年的房價則呈現比較大幅度的增長，其中桃園和新北市人口增長更是和台北市房價過高、已無可建素地所產生的外溢效益有關。總體來看，大台北地區仍將維持全台高價區(領頭羊)的地位於不墜。(2)房屋老化造成的新屋需求未來十年，至少有八十萬老屋退出房屋市場根據內政部民國一○六年六月底前統計，全台四十年以上屋齡約一七九萬三千戶(占全國房宅比率二一％)，再十年這些房子屋齡就五十年了，這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求，再加上比較不嚴謹的設計、施工流程，其抗震能力是很有疑慮的，假設有五成以上將不再適於居住。而這些五十年以上的老房子，預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。若再考量九二一(一九九九年)之前有六七八萬一四一棟(佔比八一．三％)中的危險房屋，那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。十年約增加四十萬戶首購族增量需求根據估計，年輕首購族每年約有十萬戶的購屋需求，十年就一百萬戶。考量近年新屋移轉比例漸增(近年來已逾四○％)，以四成選擇新屋計算，約有四十萬的新屋增量需求。再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示，近十年人口成長數到一○六年九月為止，增加五十九萬多人，但家庭戶數卻暴增一一二萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑，但台灣的家戶數卻持續上揚，主要原因是家庭人口數減少，從二○○七年台灣每戶三．○六人，去年下滑到每戶二．七人，北高及新北市三都更僅有二．五人。家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求，顯示少子化問題會直接影響到房屋需求數量，但由於家戶數的增加，民眾對房子需求量不減反增。縱若不計算這部分的增量，則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後，十年後全台約有一二○萬戶的剛性增量購屋需求。再看供給量：全台十年間房屋數量不到一百萬戶營建署統計資料顯示，現在台灣每年房屋興建數量不到十萬戶，並呈逐年遞減趨勢，大台北地區更有大幅縮水現象，因為都會區可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易，因而未來新屋供給愈來愈有限。十年後將出現供不應求的局面從以上來看，十年內房屋供給量還是比需求量低，尤其新屋的需求只會有增無減，至於中古屋(尤其是四、五層老舊公寓)在市場上可能會愈來愈式微。(3)老屋改建是影響未來房價的最關鍵要素因此，未來房價走勢如何，其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關，成功了不僅都會景觀將煥然一新，房價可望逐步回落，反之，台灣的都會不僅將走向殘破景象，新屋則因供給不足而使房價居高不下(老舊房屋的房價逐日下跌已是必然趨勢)。
