房市小回春 江翠北側重劃區站穩４字頭62084' />
華江橋連結新北市板橋區及台北市萬華區的交通要道，更是每個板橋人回家的必經之橋，而橋的兩側正是板橋地區房市最熱的「江翠北側重劃區」，一下橋的空地，出現不少建案的戶外看板，由更新的速度，也可見當地建商推案的熱度。「江翠北側重劃區」推案有日漸加溫情形，尤其遠雄、興富發及國美等大建商進場開案，更帶來了不少關注，而整個重劃區範圍分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等七個區塊，為一長帶狀的重劃區。大直水岸住宅翻版從西側至東側，共有新海橋、大漢橋、華江橋、萬板大橋及華翠大橋等五座橋樑，此外，周邊還有新北環狀快速道路及台64線快速道路，交通便利，加上位於大漢溪、淡水河及新店溪旁的河岸景觀被建商視為「大直水岸景觀宅」翻版新聚落，因而吸引眾多建商搶進，紛紛在此插旗。目前已知的建商，除了遠雄、興富發及國美外，還有華固、聯上發、新潤、亞昕、立信、茂德機構及麗寶機構等建商，另像房仲上市公司信義房屋在跨入代銷業後，更在去(二○一七)年連續進場，購入板橋「江翠北側重劃區」永翠段四號及六號，兩塊約九二○坪的土地，信義房屋表示，二塊土地未來將合併成同一基地開發，推案預計為純住宅產品。其中，由甲山林機構代銷的茂德建設「江翠ONE」，於二○一六年進場開案，以破盤價的四字頭，掀起了外界對「江翠北側重劃區」的關注眼光。一方面是「江翠ONE」所在位置周邊中古房價都沒有低於四字頭，而一般來說，預售屋的開價都會比周邊中古屋高個兩成的情況下，甲山林操盤的「四字頭」破盤價，確實吸睛，湧進的人潮更帶動該案很快就順銷。而「江翠ONE」推案的時點，更值房市於二○一四年底拉回整理，房市急凍後，市場未見買氣之際，甲山林勇敢推出「四字頭」破盤價，完全「讓利」的作法，也打開了「江翠北側重劃區」的能見度。
不過，事隔兩年，時至今日，以今年房市稍見回溫後，很多建商開始推案的情況下，房價已今非昔比。取得成本高 開價近五字頭就拿今年五二○進場的「遠雄江翠」來說，一因遠雄較晚進入此區，取得土地成本較高，自然不能像「江翠ONE」那樣「讓利」，因此，每坪開案的價格約在四十八萬至五十八萬元，而因基地位置非常靠近河岸，因此，面河景的每坪開價都要五字頭以上，非河景的價格也在四十八至五十萬元間，已經看不到四字頭前半段的四十出頭萬了。除了「江翠ONE」已順銷，工程結構體已快完工，年底將交屋外，目前在各區推案的，包括Ａ、Ｂ區的「興富發大悅」、中德建設的「歡喜市」，新潤建設相繼推出的「青峰」及「翠峰」，另Ｃ區有立信建設所推新外灘系列的「新月天地」，茂德建設的「江翠PARK」，而Ｄ、Ｅ區有「遠雄江翠」及國泰建設的「國泰朋」，以及國美建設的「翠亨村」，至於Ｆ區有鉅陞建設的「河藍灣」。除了一些「廣告戶」還可能有四十出頭萬的價格外，大多數的建案開價都已站穩四字頭，有些更往五字頭邁進，有些建案更上到五十五萬元以上，但當地房仲則談到，雖然江翠北側的價格已升上來了，但各建案也因周邊環境，以及有沒有鄰近捷運站，在房價上有所差異。
永慶房屋中正直營店店長蘇貫瑜表示，新的重劃區，生活機能尚未到位，因此，主要都要仰賴周邊已成熟的商圈，以江翠北側Ａ、Ｂ區來說，鄰近板橋區中正路，未來出入都要走到中正路搭公車，藉由310及307等公車路線，轉至板南線的府中站搭捷運，或至板橋車站換搭捷運、台鐵及高鐵。雖然沒有直接靠捷運站，但因中正路商圈成熟，加上附近又有「435藝文特區」，此區常辦藝文活動，外界都以「小華山」文創特區稱之，因此吸引一些喜愛藝文活動的購屋客群。Ａ、Ｂ區房價千萬元蘇貫瑜說，新潤建設一年半前銷售的「青峰」，每坪開價約四十七萬元，成交價約在四十二至四十三萬元，此相對中正路沿線的指名社區「環遊世界」的三十八～四十萬元、「中正月灣」的四十～四十一萬元，「世界之藝」的四十七～四十八萬元，以及「中正富逸」的五十萬元房價來說，新房子的房價並沒有比中古屋高多少。蘇貫瑜說，造成「新不如舊」的情況，主要是房市處於低檔，建商再也不能像往年那樣的競開高價，再者，舊社區因居住穩定，成交量不大，價格雖在這波房市拉回整理，普遍下滑一成，但也有跌不下去的情況。但新的重劃區，相似的建案不少，可選擇的建案比比皆是，因此，形成房價上漲的抗性，除非是大建商的品牌力能讓建案比別的建案每坪多個兩三萬元外，大多數建案仍得要「搶客人」。根據了解，像興富發「大悅」一推出時，就主打八月底前購屋可抽東森嚴選名品家電，另主打新板藝文特區旁，二至三房，「訂簽開二十九萬元」起，樂當城堡主人，近期在華江橋旁的戶外看板則是「月付九千」。而中德建設當初推出「歡喜市」時，則主打「不用九百萬元，可買社區兩房」，且打出區域最低價廣告戶六八八萬元起。新世代買房喜新厭舊蘇貫瑜表示，由於房市景氣還沒全面復甦，加上近兩年流行「低房價、低總價」的二房新趨勢，因此，江翠北側重劃區的建案，除非基地夠大、位置夠漂亮(水岸第一排)，才會有五十坪以上較大坪數的建案外，大都流行小二至三房的建案。而此區的房價約在一千萬元以內，對於年輕的首購族來說，比較買得起，可一圓買房子的夢想，加上新世代「喜新厭舊」，又多挑有電梯的物件，因此，即便要走十分鐘的路程至中正路來搭公車，還是有吸引力。由於年輕族群競往新重劃區購屋，相對來說，中正路商圈的中古社區，以換購族群居多，此外，受到重劃區新建案競出，中正路沿線的舊公寓買氣就備受衝擊，成為較大的受害者。而江翠北側Ｃ區，西以板橋國中的東側為界，東以大漢橋西側為界，橫跨新海橋及大漢橋，面距較寬，區內有嫌惡設施新北市殯儀館，是購屋者要列入考慮的部分。但該區沒有高架橋遮蔽，面河岸第一排的建案，較不會被擋，且西側鄰近新北市夜景地標的「新月橋」，大漢橋附近，未來可就近搭乘捷運環狀線的新埔民生站。而區內先有「江翠ONE」，接著，甲山林機構再操盤「新外灘」系列建案，除了媲美大直水岸住宅外，更拿來跟上海的外灘相比，營造新的建築視野。此區若要通勤上班，未來可至捷運環狀線新埔民生站，再走遠些，可至捷運板南線的新埔站，根據了解，未來重劃區人口進駐後，屆時會規劃小型公車路線跟捷運聯通，對外交通不致不方便。
Ｄ、Ｅ區建商推案轉熱整個重劃區以大漢橋東側至華江橋一帶的Ｄ、Ｅ區最被看好，主要是基地面積較大，可規劃產品較多，除了以首購族為主的小二房外，還有機會看到五十坪以上的三、四房產品，每坪房價也有機會可看到五字頭以上，有些建案就開價五十二萬至五十萬元間。去年底至今年，分別有聯上開發的「聯上匯翠」，近期則有遠雄建設的「遠雄江翠」，及國美建設的「翠亨村」，另國泰建設的「國泰朋」伺機推出。永慶房屋江翠直營店店長張睿杰指出，今年以來，房市景氣有小回春，看屋民眾也有增加，但基本上都以首購族群及換屋族群為主，因此，挑選的物件，要嘛是二房產品，不然就要三、四房產品，而這些需求，就江翠北側的Ｄ、Ｅ區最可滿足。不過，買氣有回升，就每坪單價來說，購屋族還是「斤斤計較」，若「讓利」不到甜蜜價位，都不輕易進場，因此，Ｄ、Ｅ區的大建商進場，大都得利用其強大的品牌力來吸引以往的鐵粉到此購屋。張睿杰指出，Ｄ區未來利用捷運環狀線的新埔民生站為進出點，Ｅ區則以捷運江子翠站為主，走路約十至十五分鐘可至，該區也鄰近黃昏夜市，生活採買不成問題。而就江子翠站的生活商圈來說，受惠捷運通車之便，雙十路及文化路兩邊的店面櫛比鱗次，幾乎都是滿租狀況，因此，屋主很少賣出，而近期商圈更往雙十路與莊敬路一帶蔓延開來，使得此區的房價相對平穩。雖然目前中古屋房價普遍比房市高點下滑約一成，但平均單價都還有五十五萬至五十七萬元間，反而還比江翠北側Ｄ、Ｅ區的新房子價高。江子翠站是網路熱搜站張睿杰表示，近期在此找房的，大都是換屋族，或是幫第二代成家置產者，看中此區離捷運站近，且區內早市及晚市都有，另各種餐飲齊聚，成為房價的支撐，江子翠站更在網路購屋搜尋榜上擠進前三名的熱門捷運站。就以捷運江子翠站二號出口的指名社區「昇陽立都」來說，一直是房價的保證，在房市拉回整理之際，還能保有每坪約六十五萬至七十萬元的高單價，面農村公園及石雕公園的景觀宅，還成交超過七十萬元，甚至還比「新板特區」的一些豪宅社區來得價高。此外，「昇陽立都」正對面的捷運三號出口區，目前有三輝建設先建後售的建案，案名尚未定案，該案在房市高點時，因規劃大坪數，原對外號稱是江翠商圈的最高價豪宅，每坪上看八、九十萬元以上，但因房市下滑，目前房價很難說。不過，因江翠商圈少有大坪數產品，張睿杰認為，將來完工後，難免會吸引到區內想換大坪數的地緣客戶，而單價應可比照「昇陽立都」，至少可上看七字頭，成為江翠商圈一枝獨秀的高價豪宅。
