六都第二季平均房價出爐，台南市、台北市、桃竹區小漲，漲幅依次是三．四一％、一．七六％、一．○五％，新北市、台中市、高雄市呈現微幅小跌局面，跌幅分別是○．五四％、○．五％、○．三四％，預期第三季開始，六都房價漲跌幅差距將縮小，全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向，房價將朝向盤整打底的格局。※連續三季印證，2017Q4台北市房價已率先止跌台北市中古屋均價於去年第三季與第四季間已經止跌，房價分別是每坪五二．五萬元及五二．八萬元，並連續三季止跌小漲，今年第一季及第二季每坪均價分別是五三．五萬元及五四．四四萬元，漲幅不大，但季線的技術線型已經明顯走平，數據顯示北市房價有率先六都進入盤整打底的跡象，這也印證筆者在二○一五年初的精準預測。今年第二季台北市以外的台南、新竹也有跟進止跌的趨勢，第三季六都中古屋房價有機會全面止跌。※台北市房價率先六都止跌的六大理由(1)餘屋量少：台北市因腹地不大，推案量扣除去化量後，餘屋量乃六都最少。(2)空屋率最低：六都中北市空屋率僅六．七％，為六都最低，供需並未失衡。(3)人口密度最高：每平方公里九八九○人的人口密度(新北市每平方公里一九二七人)，自住與換屋需求最強勁。(4)投資客清洗最乾淨：精明投資客早於二○一三年就逐步出場，套牢者大多是散客。(5)市場敏感度高：累積觀望買盤最多，近四年緩跌，光台北市累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤。(6)交易量佔比萎縮幅度過大：未來兩年反彈量大，從台北市今年上半年交易量大幅成長二○％，得以證實觀望買盤逐漸積極進場。※發現房市止跌訊息的兩大重要指標一、土地標售活絡，是市場信心提升指標高雄地政局於今年九月十九日標售十三處十六筆土地，脫標率一○○％，溢價率最高達四五％以上。另外，財政部國產署九月二日標售台北市原空軍活動中心地上權案，底價三十六億七二九三萬元，原先由南山人壽以總價七十五億五九八八萬元得標，溢價率已高達一○六．八三％。沒想到躺在郵局中的元大銀行標單出價更高，達八二．○一億元，溢價更高。每坪單價七二○萬元，更創下地上權「地王」紀錄。二、開工量大於使照量呈黃金交叉，就是止跌強烈訊號去年第三季代表建築業信心的建照核發量已大於完工使照核發量，今年第二季代表銷售績效的開工量也大於使照量呈黃金交叉，這是代表產業對市場信心與市場銷售成績衡量的兩大重要指標。※在市場緩跌氛圍中，大多數人會落入「集體情境的思維陷阱」的四大主因(一)新餘屋近八萬戶，房價還要再跌？市場餘屋雖多，但大家都忽略了四年來累積遞延性買盤，光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場，今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。(二)人口老化少子化時代來臨少子化造成人口負成長對房市長線需求的確有遞延性殺傷力，但真正對短線殺傷力是勞動人口，勞動力影響購屋能力，而台灣勞動力大幅衰退會在六、七年後發生，對房市短線尚不致造成止跌的障礙。(三)把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提用季交易量判斷止跌時程才會準確，年三十萬戶判斷房市落底，這是落後的統計指標。(四)預售市場仍往下修，中古屋房價也會跟著下修？房市上升或反轉向下時，預售市場往往是先行指標，房市下跌至落底前，中古屋買盤會先進場，預售仍在反映與新成屋的價差，反而預售市場往往是止跌時的落後指標，此時，中古屋雖止跌，但預售房價仍在下修，以調整與新成屋的差價距離。目前的市場現況就是預售市場繼續下修至合理價，新成屋讓利空間縮小，中古屋自住買盤獲強力支撐，房價在未來兩年以盤代跌，逐步消化餘屋。
