房市有三高 要買房 靠它殺很大62267' />
台灣房市自二○一四年拉回整理,已經四年多,一些供給量大的地區,房價也大幅修正二至三成,自今(二○一八)年起,買氣有回升,不少民眾開始關心,房市落底了嗎?何時是進場的好時機?但與其關心房市落不落底,有自住需求者,倒不如注意一些房市利空訊號,挑議價高的區域進場「殺很大」。房市三高不利房價人有三高,也就是「高血壓、高血糖及高血脂」,有三高的人,都得開始注意身體保健問題,才不會被疾病所苦。而房市也有「三高」,永慶房產集團總經理葉凌棋表示,「今年使用執照量創十年新高」、「今年建照核發量創十年來第三高」,以及「全台新建待售餘屋量高達七.四五萬戶」,都可稱之為「房市三高」。葉凌棋表示,根據內政部統計,二○一二年至二○一七年全台新建餘屋量逐年攀升,到二○一六年穩定,但二○一七年第四季仍有七.四五萬戶,為八年來最高待售水位,市場仍充斥大量餘屋,賣壓沉重。此外,根據內政部統計,二○一七年第四季,七都中以新北與桃園超過一.三萬戶最多,分別為一萬三七八三戶及一萬三五五八戶,另高雄餘屋量為一萬一一七二戶,也突破萬戶大關,顯示新北、桃園與高雄三大都會區市場賣壓沉重。至於今年一至七月全台使照量為五.四萬戶,創十年來新高,並較二○一七年的四.五萬戶增加二○%,顯示進入新成屋入市高峰期,市場賣壓恐增。而除了台中減少外,其餘六都使照量均較二○一七年增加,其中台北、新竹、高雄增幅超過四成,以戶數看,新北使照量近兩年均破萬戶,今、明兩年賣壓最重(圖一)。再看今年一至七月,全台建照核發量為六.八萬戶,創十年來第三高,較二○一七年四.五三萬棟成長五○%,葉凌棋表示,若以每個建案約二至三年的施工期來推算,二○二○年至二○二一年新增供給恐爆量。而七都除了桃園量縮外,其餘六都建照量較二○一七年均大增至少三成以上,其中台北市今年建照量為十年新高的六六五七件,但二○一七年才二九二一件,暴增一.二七倍,而高雄市建照核發量為九三三二件,也較去年的三二三二件暴增一.八八倍。另須留意,今年新北、台中建照量達萬戶以上,顯見今年建商推案信心大增,但預計二○二○年至二○二一年的新增供給也恐爆量(圖二)。今年推案量上衝兆元另根據《住展雜誌》統計,北台灣今年上半年新成屋、預售屋推案量達五六一五億餘元,較去年同期暴增逾一千六百億,增幅約四成,預計全年推案量將突破一兆元大關,創下史上第三高紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌表示,建商推案信心狂飆,主要是受到房市買氣回升激勵,但目前市場需求增加的只不過幾瓶水的量,在供給面卻掀起大海嘯,究竟市場能不能消化,將決定未來房市的命運。何世昌表示,根據統計,歷年上半年的新成屋、預售屋推案量在二○一四年創下六六三四億元新高,但受到房市反轉和市場餘屋量過多所拖累,建商推案意願減弱,導致二○一五年至二○一七年上半年的推案量連續三年下滑。何世昌分析,今年來買氣復甦、房價跌幅趨緩,推升建商信心,再加上雨遮新制上路前引發搶照潮,取得建照的建案陸續於今年起開賣,使今年上半年推案爆出近四年來大量,全年案量可望破兆,成為第三個推案量達一兆元的年度。但建商勇於推案,市場買氣跟得上來嗎?葉凌棋表示,使照核發量創十年新高,再加上大量餘屋的「加乘效應」,市場供過於求,為了出清餘屋,建商大讓利的狀況恐增,「讓利求去化」成新成屋銷售主軸,預期將掀新一波價格戰。此外,根據央行統計,全台寬限期房貸餘額約一.○五四三兆元,而即將在今年底到期的金額約五四二九億元,八大行庫為避免寬限期炸彈引爆,積極出招拆彈,展延寬限期。供過於求 有助購屋議價葉凌棋指出,八大行庫這樣的措施並沒有讓寬限期到期危機消失,只是讓寬限期到期日延後一至二年左右,市場賣壓恐持續釋放,預估二○一九年至二○二一年寬限期炸彈的引爆危機大增。對於期望房市谷底回升,未來投資可獲利的投資客來說,以上的訊息都算是「利空」消息,但對於有自助需求,及換屋族來說,卻不見得是壞事,因為,當消息面不利房價上漲的話,對建商或屋主來說,若想房子順利去化或賣出,勢必得「讓利」,且讓到購屋者願意買,才有成交機會。因此,掌握上述利空訊息,且了解上述餘屋或新成屋較多的區域,剛好購屋者想在那一區買屋的話,反而有利購屋者好好挑房,四處比價,且在議價時可「殺很大」。大台北區 七折砍起不是夢另據住展雜誌統計,大台北新成屋、預售屋建案今年上半年平均議價率,最高前五名行政區依序為松山、中山、大同、萬華、三峽;其中,松山、中山與大同等三個行政區,新建案平均議價率均逾二成以上。何世昌表示,今年來大台北地區新建案平均議價率持續收斂,但仍有少數區域議價率居高不下,關鍵原因在於當地建案普遍開高價,但成交價若拉抬不動,議價率就容易增加。他就明白表示,在這些區域購屋,「七折砍起不是夢」,就雙北市來說,台北市的松山、中山與大同三區議價率逾兩成。何世昌指出,議價率可當作購屋者殺價的參考,假如議價率超過二成以上,則一開始出價可從開價七折、七五折談起,然後再慢慢往上加價,若議價率只有一成多的區域,則從八折、八五折談起,才不會被當成「盤子」!但房市供過於求,民眾也不要過於擔憂,葉凌棋另以今年一至八月七大都會區交易量,大都創近一年或近三、四年新高(見附表)的情況,顯示一些好的物件,或是建商肯「讓利」後,有自住需求的,勇於進場買房的大有人在。另根據永慶的調查,截至今年第三季的七大都會區房屋均價,台北市距歷史高點差幅已縮小至一三%,高雄市為一一.九%,新北市為一○.一%,桃園更只有九.一%,顯見過去拉回整理,房價修正後,不再有大跌的空間。