房市走勢回歸基本面～ 「量溫價穩」「以盤代跌」62715' />
二○一八將畫下年度休止符，全台房市上半年呈緩跌態勢，下半年呈止跌跡象，展望二○一九年房市表現，多空各方針對市場利多利空因素各有解讀，最大共識就是市場不會有明顯的漲幅與跌幅，這種市場氛圍，其實就是房市將進入盤整的跡象，六都各季呈現的漲跌都將非常有限。然而二○一八下半年六都房價的季線幾乎都已呈止跌走勢，二○一九上半年若沒明顯跌勢，就可證明二○一八年全台房價已全面止跌。而止跌後的房市將進入「以盤代跌」的走勢，至於多久能脫離盤整期，端看市場基本面，也就是說房市未來兩年發展趨勢，重新回歸到市場基本面的表現。影響房地產市場基本面的因素，包括供需問題、經濟成長、房價所得比、利率、匯率、稅率、貨幣供給、投資意願、物價指數、外貿內需表現、國際油價與金融表現……，此外要注意的是國內外重大政經事件發展。茲就各項影響房市的基本面指標分析如下：(一)房市供需問題：餘屋待消化，剛性換屋需求待刺激市場自二○一四年下半年反轉向下以來，四年空頭累積待消化餘屋全台高達八萬戶以上，所以在止跌市場中才會發現，中古屋中低總價在小漲，支撐市場止跌，而新成屋仍在殺價讓利，預售屋還在縮小與新成屋的價差，進場購屋者多是累積已久的換屋剛性需求者，未來兩年建商若持續大量推案，新成屋不殺價讓利就會影響餘屋消化，更會影響盤整期。(二)經濟成長問題：除非政策大放利多，經濟成長仍維持平穩今年經濟情勢各季表現「每況愈下」，前兩季經濟成長率還有三％，第三季明顯下滑，第四季面臨能否保二，因為全球貿易成長開始逐步下滑，此外，中美貿易大戰不確定因素也是影響全台經濟成長的主因。二○一八年執政黨選舉大敗，若政策能回歸重視經濟發展，大展利多，引進製造業回流，擴大內需，經濟成長率才有好的表現，否則將陷入保二的窘境。(三)房價所得比問題：核心問題非「房價」，在於「所得」今年台北市房價所得比仍高居十五倍，房價所得比的定義是「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」，代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。一般人怪房價高漲卻忽略物價上漲，其實房價所得比問題不在於分子的「房價」，而是在於分母的「所得」，依主計總處發布「實質經常性薪資」僅三八一二二元，歷經十八年來，實質薪資所得還是不及民國九十年的水準，這才是房價所得比偏高的核心因素。依據台經院研究報告指出，軍公教年改對於全台一年可支配所得至少減少四百億元，不僅影響民間消費，更減少軍公教退休規劃中的投資，也將對房地產首購市場產生不良影響，老年人協助年輕子女購屋力道削弱，年輕人所得未增，當然影響首購的購買力至少達一○％以上。(四)利率、匯率、稅率問題：利率平穩，匯率動盪，稅制待修升息問題一直是二○一八年購屋大眾關切的議題，筆者在年初一再強調，近兩年台灣沒有太大的升息條件。事實證明央行召開今年最後一場理監事會議表示，觀察幾項升息指標，包含消費者物價指數(CPI)年增率、金融業隔夜拆款利率等，都未出現明顯走高，顯示目前缺乏升息條件，因此央行決定利率連十凍。有關匯率問題，筆者預測二○一九年因中美商戰影響，股匯市將會動盪不安，尤其股市表現更會影響資金動能，中美商戰對房市間接不利影響將逐漸顯現。至於稅率問題，雖然不動產業者一直主張房地合一稅減輕問題，筆者認為房地合一稅是一個非常離譜的稅制，一來並未真正房地合一課稅，二來也無法為政府帶來稅收增加，其實房地合一稅的利空已鈍化，就算廢除，對房市僅有短暫心理因素影響，房市的稅制干擾因素存在於不合理的仇富房屋持有稅制，政府沒有重新檢討，對房市發展永遠有負面影響。(五)貨幣供給額與投資意願問題：台灣不缺資金，缺乏的是良好投資環境與對政府的信心台灣貨幣供給額近年維持平均年增率約五．四％，近年來在金融自由化與國際化的趨勢下，資金移轉迅速，定期性存款與活期性存款間之移轉趨於頻繁，造成M1B年增率變動幅度擴大，呈現不穩定現象，亦使其作為貨幣政策之指標性受到明顯影響。但從台灣超額儲蓄率平均約二．五兆元，平均約達GDP的一四％，顯示台灣並不缺乏資金，缺乏的是良好的投資環境與對政府的信心，未來租稅大赦若能啟動，引導更多資金回台投資，對台灣經濟發展會有相當巨大的影響。因此，二○一九年政府的經濟政策將決定國人對台灣的投資意願與信心。綜觀二○一九年全台房市發展趨勢，端看各項基本面指標表現，此外要注意國內外重大政經局勢發展，房市預期將是「以盤代跌」「量溫價穩」的格局。
