景氣循環關係圖說分明 ─景氣循環環環相扣62791' />
Q二○一九新的一年，有愈來愈多人關心自二○一五年房市景氣衰退至今已歷經五年，是否會隨著九合一大選不確定因素落幕，以及中美貿易摩擦台商回流的利多，逐漸露出曙光。另外，也有不少人對於現任高雄市長韓國瑜所提出的陸資來台，以及兩岸問題對房市的影響多所質疑。請教莊教授，新年度的台灣房市景氣是否能走出有別於以往的新氣象？A:房市在景氣持續向下階段，去年第四季建照、使照反向增加，主要原因在於建商的土地持有成本逐年增加，加以景氣未必快速好轉，因此，不得不加緊腳步申請建照、使照俾便邊蓋邊賣，不過在買賣移轉數量方面則是呈現下降趨勢，價格也較高峰時期下跌超過兩成。過去景氣榮景時價量齊揚，不過截至目前為止尚未出現這種跡象，以下藉由景氣變動流程關係圖來觀察市況轉換，包含推案量、銷售率、交屋、購地、產品定位、價格定位等，各個環節都是環環相扣，可藉由其間的交互轉換研判未來景氣走勢。(1)推案量增減：數量與金額變動─北中南預售屋與新成屋占比？餘屋增減？─建商、地主、投資客釋出競價求售？─代銷公司包銷意願是否轉強？從數量及金額觀察，猶記得二○一二、一三年「秒殺」階段，當時北台灣預售屋推案量一路攀升至一兆一千至一兆三千多億元，且銷售率幾乎都接近八成，不過，二○一四至二○一八年期間已向下反轉至約僅七、八千億元，銷售率亦降至三成以內，這是最近幾年房市所遭遇到的現實面，過去景氣好時價量齊揚，現階段則是價量齊跌，北中南都面臨同樣的難題。
過去高雄某家第一品牌建商，建案一向以中、高價位為主，惟自推案到交屋大都須歷經五年才得以完銷，即便目前房市幾乎都讓利競銷，也只有品牌信譽較佳的公司才可能堅持不降價，此一策略之對錯可由交屋後的居住水準與口碑見證得知。這波價量變動的分界點為二○一五年，如再由往昔一向都是北部先漲後跌，中南部後漲先跌情況加以觀察，再彙整去年九月住展雜誌一五五七個建案中，新成屋占三分之二，預售屋占三分之一，由此預估未來餘屋數量只會越來越多，供需關係失衡也將陸續反映在價格上，包含板橋地區去年已經出現新成屋價格低於預售屋的建案，如再不願降價求售，未來餘屋數量將會累積越多。過去預售建案大都委託代銷業者，不過當銷售率下降，新成屋越來越多，除建案採純企劃，甚至連房仲業、建商、地主也開始競價求售，尤其一旦投資客也加入競銷行列，價格勢必越賣越低。至於景氣有沒有好轉，也可以觀察代銷業者是否願意包銷據以判斷，根據過去秒殺階段，建商甚至連接待中心都可以省掉，並且還有只搭建一個接待中心就可連賣三、四個工地，甚至也有建案仍在籌備階段，現場只放置貨櫃屋，安裝幾支電話，居然也能快速完銷。在此情況下，房價必然越炒越高，惟現階段代銷公司已不再以包銷為主，由此顯見景氣依舊低迷。(2)銷售率多少：是否潛藏投資客搶購助漲因素？─30%.50%.100%的解讀密碼？─廣告量：電視、報紙、夾報、DM信箱投遞、交流道發放、路邊舉牌？─讓利：退佣、贈送車位、裝潢、家電？
銷售率直接影響建商後續的購地意願，通常建案推出後一個月內，如銷售率可達三○％，且購買者大都為在地客戶，顯示產品定位及價格定位正確，建案完銷可期，惟若多為外來客層或非以自住為主，通常多為投資客，這其中就會潛藏景氣衰退的違約風險。其次，如推案後三個月內銷售率達到五成，幾可斷定建案立於不敗之地，也就很容易再推進到七成，此時就有可能限縮議價而提高獲利，百分之百完銷的機率也相對提高。過去秒殺階段曾出現一日三價情況，如今則是降價未必完銷。另外，銷售率與廣告量息息相關，包含電視、報紙、夾報、DM信箱投遞、路口、交流道發放、舉牌等。此外，高銷售率也常隱藏著讓利、退佣等情事，其因在於建案未再委託代銷公司，例如一千萬的房價可能退佣五十萬元，不過這都只是為讓利找藉口，而這也正是景氣並未好轉的最佳佐證。現階段雖有少數建案百分之百完銷，惟大都是好地段、好產品再加上品牌信譽加持有以致之。(3)交屋情況：順利與否？─100%交屋？寧願被沒收15%違約金？─法拍：二拍、三拍？通常在景氣階段建案完工遲未交屋，大都係節稅規劃考量，一般而言，完工後儘速交屋理所當然，現階段則是買方寧願被沒收總價一五％的違約金，也不願交屋，原因何在？這即表示房價下跌幅度早已超過一五％。另外，景氣遲未好轉，已有少數資金周轉不靈的建案遭到法拍，包含樹林、桃園、林口、新竹等地，過去景氣階段通常都能在一拍就拍定，現階段景氣欠佳，即使三拍也未必拍定，景氣好壞法拍市場嗅覺最靈敏！ (4)儲備土地原料：熱絡與否？─高價搶購？北中南時間落差藏玄機？ ─由建地炒到農地，景氣紅燈再現？市場到底熱不熱絡，多數人以為高雄市長高舉陸資來台置產的旗幟，能成為下跌房價中的浮木，但根據市場實務現況，高雄現有餘屋去化依舊遲緩，整體房市景氣也沒有因此好轉，至少短期現況尚未改變。過去房價高峰時期，除建商積極儲備建地之外，投資客搶買農地的情況也已絕跡。值得注意的是，某些小型建商以「帶照出售」方式變賣土地，例如去年新莊產業園區捷運站附近就有「帶照出售」的工業用地登報出售，因此，就土地交易是否熱絡角度加以觀察，就可直接以買菜是否附蔥的方式，研判未來發展趨勢。其次，土地交易如係由「北熱南冷」逐漸轉變為「南熱北冷」，即可據以研判景氣即將結束。 (5)產品定位：坪數大小暗藏玄機─「彭淮南防線」的警示，高價豪宅備受矚目正常情況下中等坪數最容易被市場接受，通常為三、四十坪，不過其後因公設比越來越高，同樣居住空間坪數相對增加，景氣階段四十五坪三房產品也變得炙手可熱，另一層次的大坪數產品價格也因此跟著水漲船高。隨著逐漸攀升的房價，二○一二年甚至傳出大安森林公園對面的「勤美璞真」一坪三百萬元的天價，引起當時央行總裁彭淮南高度關注，另外，二○○八至二○○九年，也有頂新魏家僅以一％自備款，大買九戶「帝寶」，為免房市陷入「硬著陸」，一般遂將每坪三百萬元封稱為「彭淮南防線」。值得注意的是，一旦建案同時出現大中小坪數同時存在，即表示市場景氣處於混沌不明狀態！(6)價格定位：單價與總價─大坪數、中小坪數，其來有自坪數大小係由價格高低延伸而來，景氣階段價格越賣越高，雖然其中也有某些「魚目混珠」的假豪宅案例，當時在大安區就曾出現約五、六十坪，每坪價位落在一四○至一五○萬元的建案，非豪宅卻以豪宅的價格出售，造成當初購買的人大都被套牢。另外，有些建案則是產品定位出問題，曾有一建案規定購屋者須大、小坪數搭配購買，例如五、六十坪搭配三十坪出售，這顯然是產品定位錯誤，然以這樣坪數的總價如落在四千多萬，拋到市場上還是乏人問津。依正常的市場結構，一般民眾買房初期大都以小坪數為主，其後再依實際需要越換越大，這是在房價不漲前提下的情況，不過十年來房價漲幅高達一倍，在薪資所得增加有限情況下，換屋成為一種奢求，現在則是到了連小坪數房型都買不起的窘境，市場交易遲滯，下濾作用失靈，缺乏流通的市場，未來勢必面臨更加嚴峻的考驗。(7)其他─承包商也有屋可售，紅紙條「租押售」並列？─以建照、使照、買賣移轉增減衡量景氣失準？現階段常見建商將工程發包給營造廠，還附帶換屋條件，顯示景氣未見好轉，建案餘屋累增，承包商也只好以易屋方式折抵部分工程款，再回頭與工人商量降低薪資，由於一般皆已體認到景氣不可能在短期內好轉，為免工作中斷，通常大多數工人都會願意共體時艱。而承包商取得房屋後再想辦法出售，最常見者例如建商以八五折價位讓與，承包商再以八折或七五折轉售，經由此一途徑解套。
此外，不難發現「租押售」的招牌高掛，當屋主賣不掉或不願低價出售，就以租賃方式只收取高額押金，再以押金利息抵付租金，此一情況以精華商圈店面較為常見。另外，有些資金雄厚的建商開發大型社區，以養屋方式暫時保留一樓店面出租，待大量人口進住或引進量販店之後再伺機高價出售，不過，現階段榮景不再，養屋情況已不復見。至於為何在景氣下行階段，建照及使用執照反而增加，其因在於土地成本的利息壓力，因此，一般都希望能夠趕快推案，以求全身而退，未必代表景氣好轉。大Ｕ型或Ｌ型走勢？ ─檢視各環節反轉跡象，答案盡在不言中﹗上述各流程都是環環相扣的因果關係，要探究景氣轉折與否，就得仔細加以檢視，一般來說，往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」，如據此檢視二十年來中國房市幾乎都是「只漲不跌」，其間必然潛藏諸多不可預測的風險。通常三至五年的景氣循環較容易管控，如果不景氣拖延到五至十年，就很容易步入Ｌ型陷阱，這也正是日本目前所面臨的窘況！反觀台灣買賣移轉從二○一五年二九．二五萬棟，二○一六年二四．五三萬棟到二○一七年二六．六萬棟，再到去年約二十八萬棟，很明顯的沒有大幅增加，因此，目前應是逐步朝大Ｕ型谷底盤整，至於會不會邁向Ｌ型，除檢視各環節是否開始反轉，還須視下濾作用與人口變遷如何因應而定！
