十多年前，因為急著買屋，在房仲帶看房子的同時，隔壁屋主陳先生探頭出來打招呼，並私下示意說他的房子也想賣，有空可以私聊，沒想到，竟一頭栽進了海砂屋的夢魘中」。中古屋裝潢太美 小心藏瑕疵一位住在松山區的王姓民眾道出了他誤買「氯離子」含量偏高(俗稱的海砂屋)房子的血淚史。他說，陳姓屋主指他小孩在大陸經商，急需用錢，房子可以便宜賣，而每坪開價比附近行情約少個二至三萬元，總價約便宜七、八十萬元。看他房子收拾得乾乾淨淨，且房子重新粉刷過，心想，若買下來，不用再花一筆費用，加上房子又靠近信義計畫區，地段好，房價又誘人，因此，經過議價後就買下。但開開心心搬進去住後沒兩個月，屋角的牆壁上開始有粉狀物掉落，接著是一小塊水泥塊掉下，經過了解，才發現這個社區有不少戶是海砂屋。王先生表示，由於他買的房子並不是房仲帶看的那一間，無法找房仲理論，只能自認倒楣。不過，他回想，當初房仲帶看的那一間，該房仲也未提示該房子為海砂屋，否則他也不會去看屋，進而被前屋主詐騙而買到海砂屋。王先生事後透過當律師的親友打官司，前屋主自認理虧，最後賠償一些錢了事。
但住在裡面十多年，王先生時時擔心，水泥塊剝落的面積愈來愈大，此外，屋外的樓梯間，天花板剝落得更嚴重，每回爬樓梯都要抬頭小心看，深怕被掉下的水泥塊砸到。盼市府加速海砂屋都更王先生指出，事後整個社區也積極進行自力都更，目前正進入容積獎勵審議中，而市府也積極進行都市更新案，他希望市府針對海砂屋的都更案審議能加快時程，因為住在海砂屋內，不管是身體或心理健康上，都是極大的壓力。王先生誤買海砂屋的例子，只是萬千案例中的一例，LINE@白法務的不動產法務園地版主白宗益談到，日前有則新聞報導一對日籍夫妻購買房屋，後來發現是海砂屋，於是對仲介以及賣方提起訴訟，主張「損害賠償」及「解除買賣契約」。這個案子一審判決買方敗訴，目前買方上訴到二審高等法院審理中。在該訴訟中，仲介及賣方主張，在不動產說明書以及買賣契約書都有特別記載，房屋所在大樓公設有鋼筋外露、水泥剝落現象，同棟大樓的其他房屋曾經有驗出氯離子含量超標的情事。
別忽視特別記載事項仲介在書面上已經詳盡告知，買方也同意不進行檢測，買受以後也承諾不會就這個瑕疵再提出求償的主張。但買方主張，當時仲介一開始就知道房屋有鋼筋外露、水泥剝落的現象，但是並未誠實告知，她是被詐欺才會誤簽，而且，她完全不知道原來氯離子偏高所指的就是海砂屋的意思。
白宗益表示，該案法院見解認為：「買方在交屋之後，將裝潢打開發現鋼筋外露、水泥剝落的情形，進而主張這是賣方故意以裝潢掩飾瑕疵。然而買方並無法證明賣方在裝潢時即有意藉裝潢而隱瞞瑕疵，買方不能以房屋有裝潢就推論賣方明知房屋有瑕疵而故意以裝潢包覆隱藏。」至於買方主張被仲介詐欺，就應該舉證仲介如何以「詐術」使買方陷於錯誤而簽約，但是對照不動說明書以及買賣契約書的完整記載，買方很難舉證仲介如何施用詐術而致使自己陷於錯誤而購屋。想毀約不買 關鍵在能舉證買方在交屋之後雖有以電話向仲介進行電話蒐證，但是買方並沒有直接指責仲介欺瞞，仲介在對話也沒有明確承認，這樣的蒐證內容也無法證明仲介有任何詐欺的行為。白宗益指出，本案房屋並未進行過氯離子檢測，仲介是以房屋所在大樓的其他物件以及公設區域有出現鋼筋外露、水泥剝落的情形，提醒買方極有可能買賣標的也可能有類似的瑕疵，並進而在買賣契約書「約定」買方日後不得以此瑕疵對賣方及仲介提出任何主張或請求。仲介對於海砂屋瑕疵的掌握，最主要來自於同大樓社區其他物件的海砂屋訊息，以及公設區域外觀的細心觀察，因此，縱使賣方未曾檢測，仲介仍然可以主動提醒買方，這樣的提醒對於仲介來說是相當有必要的，也是善盡調查告知義務的必要作法。白宗益表示，以合約書上如此完整的約定內容，而非單純記載買方放棄瑕疵擔保請求權，買方如果還要主張被仲介或賣方詐欺，就要有其他的積極證據，否則想要打贏官司，真的很困難。別太依賴房仲 條文宜仔細審閱
他提醒，不動產說明書以及買賣契約上的特約事項或條款，往往就是重點所在。買方應該要完整理解內容而非僅依賴仲介的解釋，尤其是現在有些仲介公司將特約條款預先繕打後再將整份契約書列印出來，而非以手寫方式呈現特約條款。當特約條款與一般制式化契約條款的外觀已無太大區別時，如果買方在簽約時不能謹慎小心，或者是事先審閱，則萬一契約條款有不利於自身權益的記載時，買方很可能會掉入陷阱而不自知。此外，白宗益還提到另一件買方投資客知道房屋有海砂屋瑕疵在先，卻取巧裝傻當作不知道，讓房仲及賣方落入陷阱，等到買受以後再向賣方提出「瑕疵擔保」的請求，迫使賣方屈服，等同於折讓售屋款的案例。他談到，「別以為你不說，買方就不知道！」很多海砂屋的屋主，不主動告知房仲業，其房子「氯離子」含量偏高，而房仲業若沒有仔細調查清楚，小心被精明的買方反將一軍。白宗益指出，台灣房仲業者自推出「履約保證」服務後，讓一般的買賣雙方信任，因此，普羅大眾大都透過有品牌的房仲業買賣中古屋。菜鳥碰到投資老手都認栽不過，仍有不少心存僥倖的屋主，未主動告知海砂屋問題，沒想到卻碰到投資老手，而面臨官司糾紛。該案例是有位投資客，在市場上尋找投資物件，只鎖定「低價」房屋出手，即使有重大瑕疵也無所謂，因為事後透過重新裝潢，未來再以市價行情賣出，往往就有可觀的差價獲利可言。例如有些屋況不好的房子，漏水、牆面老舊、髒污，或很多屋主放置多年不住在裡面，即使想賣房子，也不想再花一筆錢重新裝潢，寧願比市價「便宜」一點賣出，因此，有些投資客專門挑一些低價屋做買進動作，日後再裝潢「加工」處理。而一些投資老手也會在各房仲店頭「佈線」，留下需求物件的相關資料，只要房仲業者一接進相符合的案件就通知他看屋。沒想到，日前就發生有某房屋仲介將待售物件推薦給買方，買方發現其中有一個物件是之前就看過的海砂屋，然而接受委託銷售的仲介卻渾然未察覺。根據現有「不動產現況說明書」，其中都有一項「氯離子」含量的調查選項，很多買方也都會依據該份調查來確認屋況，但並不是每個仲介接到的「委賣」物件都有進行過「氯離子」含量的檢測。要不要約定瑕疵擔保責任因為要檢測「氯離子」含量，得在牆壁上鑽孔取樣，一般來說，仲介不可能向屋主提議先做「氯離子」含量檢測，因為房子還沒成交以前，屋主要先自己進行檢測，屋主一定不願意，這也對仲介爭取委託銷售產生一定的困難。因此，除非是被列管的「氯離子」含量偏高的大樓或社區物件，否則房仲業大都以屋主是否有進行檢測作為告知買方的基礎。一般屋主說房屋是正常的，那仲介就不會在「氯離子」含量的那一欄做打勾。因此，這起爭議的買賣案件，就是買方先以房屋有「鋼筋外露」為由，向賣方議價(殺價)，之後並順利成交。等到交屋之後，買方立即委請廠商檢測，接下來就順勢對賣方及仲介提出「損害賠償」的主張。白宗益談到，就賣方來說，賣方在出售房屋時，未告知有海砂屋瑕疵，而且買賣雙方也沒有約定賣方不負擔「瑕疵擔保」責任時，未來若買方發現房屋有氯離子含量偏高的現象時，賣方必須負擔瑕疵擔保責任的機率很高。白宗益說，當然，過去法院也曾經有很多判決認為，僅有氯離子含量偏高並不能代表房屋就是有瑕疵，而做出不同看法的判決，但大多數的「瑕疵擔保」爭議一旦發生，打官司都是一件麻煩的事情。因此，賣方委託仲介銷售房屋時，尋找認真負責的仲介是非常重要的。若仲介不能積極調查房屋潛藏的瑕疵，則賣方日後被買方主張瑕疵擔保的風險將升高許多，而且賣方即使在賠償之後，要對仲介追究責任，恐怕都相當困難，畢竟房屋本身確實就是有瑕疵，賣方被追究責任是基於「出賣人」的地位而應該負責。而對仲介來說，一旦仲介發現買方掌握的屋況比自己還清楚時，對於買方所提到的房屋瑕疵，仲介一定要在書面上記載清楚。仲介要做的是，讓買方在書面上確認「知悉」有瑕疵存在，而不僅止於口頭上的理解而已。不動產現況說明書很重要至於仲介要在哪些書面上載明呢？以目前實務上的運作，仲介的做法都是在「不動產現況說明書」上直接增加或塗改，但白宗益要提醒的是，仲介執行業務應該製作的書面是「不動產說明書」。他說，現況說明書只能當作委託銷售的附件，而且這個附件內容是賣方僅憑印象所寫(或者仲介依賣方轉述而填寫)，不一定全部都是正確的，仲介如果把這個附件當成買賣契約的一部份時，風險是存在的。白宗益指出，「不動產說明書」既然作為買賣契約的一部分，那麼不動產說明書最好是整份影印當作買賣契約的附件，而不是僅僅將現況說明書當附件而已，把現況說明書當附件是非常不妥的。目前很多仲介都只有將「不動產說明書」讓買方簽名以後，就收回存檔，其實這樣的作法是比較有爭議的，更何況很多不動產說明書其實只是十幾張紙的集結組合而成，既無裝訂，也無騎縫處蓋章，萬一日後買方對於內容有爭議，仲介要如何證明買方雖然有簽名，但是有看過全部的內容呢？白宗益最後提醒，很多人窮其一生的積蓄買房，都不希望買到有瑕疵的房屋，凶宅、海砂或輻射瑕疵更是唯恐避之而不及。因此，買房之前，一定要小心再小心，除了找到值得信任的房仲業者外，最重要的還是仔細審閱「不動產說明書」。此外，若房仲帶看的物件，是買方所喜歡的，則在下斡旋金前，最好多看幾次，且在該社區四處巡看，問問周遭鄰居的屋況，或是向社區管委會打聽清楚，以免誤買瑕疵物件而煩惱上身！
