問:這波房地產市場在二○○三~二○一三年,經歷長達十一年的黃金時期,期間催生不少千萬經紀人,然而,二○一四年政府大刀一揮,繼奢侈稅之後,囤房稅緊接著出招,斬斷長達十一年的多頭,至此,房市榮景一去不回。然而,經歷三年的房市空頭,各界都在追蹤解讀房市景氣何時落底反轉,現在是否為購屋的時機點?請教莊教授的意見?答:判斷房市景氣是否落底,可以藉由以下十大關鍵指標,逐一觀察、拆解分析。一、推案量縮據住展雜誌統計,今年北台灣房市三二九檔期推案量約一六四八億元,較去年減少約二二.六%,創二○一二年以來,亦即近六年同檔期新低量。按去年北台灣新成屋及預售屋的推案量達七九五六.四九億元,相較前年減少五四四.○八億元,年減六.四%。近兩年相比似乎看不出較大差距,但若以二○一三年房產高峰時期一.三五兆元的推案量來看,實則減少了五千五百億元。根據住展雜誌統計,二○一三年推案金額一萬三四七六億元達到高峰,之後便逐年衰退,二○一四年還能維持在一萬一八七三億元,直到二○一五年驟減至八千五百億元,二○一六年僅剩七九五六億元。當中,推案量衰退最多的為桃園市,二○一六年推案量為一六七六.三八億元,較二○一五年減少四九九億元,更較二○一三年高峰期兩千五百億元的推案量呈現大幅衰退;其次,新北市推案量為二九八九.七億元,也較二○一五年減少二七七億元,年減八.五%。二、銷售率未見提升二○○三年,北台灣推案銷售率高達七九%,為近年來的銷售高峰,經歷十多年穩定成長至二○一三年達到七七.九八%的高點後,便開始一路下滑,二○一四年到二○一六年,銷售率從四三%衰退至去年的二八%,下滑約四成。過去,因應市場不景氣,通常建商會在預售、興建期間及新成屋分階段以「三三三」方式促銷,亦即三階段分別銷售三分之一,此相較於景氣榮景,二、三個月便能完售,差距甚大。三、廣告量以舊建案為主 顯示建商去化餘屋壓力大若觀察今年指標性三二九檔期廣告量,住展雜誌統計,三月十三日到三月十九日北台灣線上建案與報紙的廣告篇幅,共五○六○批,全台三月廣告批數二.○六萬批,月減約六%,其中有一.六萬批皆為新成屋建案廣告,預售屋的廣告量僅四千多批,並且八成以上為舊建案,顯示建商手上存貨仍多,去化餘屋壓力大,房市仍然處於供過於求狀態。四、「營建換屋」再起一九九○到二○○三年房市大空頭階段,建商運用「營建換屋」方式去化餘屋極為盛行,亦即當預售屋銷售不如預期,完工後建商又無足夠現金支付工程款,便會採取直接將新成屋轉售下游廠商或建材業者,有時房價還會壓低至行情七五折或八折折抵,因此,可藉由多少建商採取營建換屋方式促銷餘屋,來觀察房市是否面臨空頭壓力。五、代銷業不包銷代銷顧名思義,代為銷售,也就是專替建商促銷建案的行銷業者,一般而言,代銷可分為包銷、包櫃及企劃。當中以包銷風險最高,因在銷售期間必須承擔所有支出,包括廣告、接待中心、樣品屋、銷售人員薪資等,成本極高,惟當房市景氣熱絡時,大部分代銷公司皆以包銷方式承攬業務,銷售順暢,通常一個建案即可獲利上千萬甚至數千萬元,惟當房市景氣逆轉,代銷業者迅即轉以包櫃或純企劃為主,藉以降低經營風險,現階段代銷業者仍不願包銷,顯示景氣曙光未如預期。六、房仲店數萎縮過去房仲業者都曾經歷最美好的年代,在房市步入高峰期,投資客「秒殺」的二○一○年到二○一三年期間,造就許多千萬經紀人,滿街房仲業者如雨後春筍般林立,當時房仲店數少說也有八至九千家,惟今昔相比,差距甚遠。根據內政部地政司統計資訊,執業中的不動產經紀業家數,在二○一四年達六八六五家,二○一五年約八千家,去年減少一千多家,而今年截至三月底僅剩下七五一四家,當中還有不少處於歇業狀態。最明顯的觀察指標,可由房仲業者紛紛轉戰馬來西亞(最早)、泰國、柬埔寨(最多)、菲律賓、日本及英國等地,見其端倪。七 、法拍市場未見逢低搶進此外,以指標性豪宅帝寶為例,過去,為維持高房價印象,通常拍賣消息一出,常會有同社區住戶購買下來,以期穩住價格,鮮少流到法拍市場,如今經歷三拍,價格八折再八折,至少折價四成。倘若景氣持續惡化,不排除陸續有豪宅流入法拍市場,去年以來,雖有不少媒體報導,因大陸肥咖條款,已有不少資金回流台灣豪宅市場,將會帶動景氣回溫,惟現在看來,如同曇花一現,雷聲大雨點小。其實有錢人更懂得精打細算,「一個錢打二十四個結」,不會輕易出手,也就是說以有錢人的角度來看,現在貿然進場恐有淪為負資產之虞。八、投資客拋售解套這波景氣高峰進場的投資客,因政府房市政策與全球經濟不景氣等多項因素,不乏買在相對高點,買氣遲遲未見回溫,有不少投資客亟思拋售解套,惟在議價空間大幅拉大情況下,短期賠本拋售意願不高,尤其是在當前利率依舊偏低情勢下,也有不少投資客轉進租賃市場。至於在景氣好時紛紛進場的投資客,眼見空屋越來越多,寧可將現金選擇存放銀行,也不願貿然進場,深怕景氣持續下滑而淪為負資產,從而去槓桿化的動作也就越來越明顯。九、各類產品爭相競價求售現階段在預售屋、新成屋、中古屋競價求售,加以投資客及地主戶爭相加入競銷,導致議價空間持續加大;尤其是不少投資客持有的新成屋,眼見房價持續下跌,原以為能短期脫手獲利的預售屋,瞬間成為燙手山芋,又被利息負擔壓得喘不過氣來,在滯銷財務壓力加重,復又反轉訊息不明,唯一最佳解套方案便是競價求售。十、買賣移轉棟數潛藏增溫假象對於六都買賣移轉棟數增加是否為假象?按今年三月六都買賣移轉棟數,月增四三%、年增三○%,總移轉棟數達一.七五萬棟,今年已連續呈現三個月正增長。是否可以就此據以判斷房市回溫?按內政部定期公布之買賣移轉棟數,其中包含新成屋與中古屋,就最近幾年景氣持續衰退以來,新成屋占比必然較多,如單純以買賣移轉棟數來做比較,極易陷入回溫假象迷思。其次,如就近四年全台的買賣移轉數量加以比較,由二○一三年三十七萬一八九一棟,二○一四年三十二萬五九八棟,二○一五年二十九萬二五五○棟,下降至二○一六年二十四萬五三六棟,逐年遞減,在在顯示市場景氣尚未觸底,只是長期低迷「U」型走勢的開始,因此,今年的市場走勢應是「價跌量微升」。由以上十大判斷指標顯示,二○○三年至二○一三年經歷十一年多頭行情,二○一四年囤房稅投下震撼彈,二○一五年出現明顯轉折,二○一六年景氣愈見低迷,十一年的多頭相較三年空頭,隨著稅制結構改變、超額供給有增無減,加以社會住宅逐漸增加、人口老化與所得倒退情勢下,景氣復甦遲緩亦是預料中事。