問：最近政府針對推不動的都更再出招，行政院推出「國家住宅及都市更新中心設置條例草案」，初期規劃投入三十億元，發言人徐國勇表示，立委對此草案討論後沒有疑義，希望此條例能儘速在這會期進入立法院審議，然而，除都更外，政府一一推出各項活化閒置資產方案，是否真能有效帶動活化資產？答：行政院擬推出國家住宅及都市更新中心，未來此中心業務係以興辦社會住宅、執行都市更新，並促進更多投資為主，政府希望藉由資訊主動公開，民眾也可透過平台協助都更推動。成立後優先鎖定兩件雙北，由中心擔任都更實施者的公辦都更，此外，尚有分布於北、中、南十件的協助案例，推估可以帶動千億商機。此一構想立意良好，惟未兼顧市場實務現況與制度設計缺失，實施效果必然大打折扣。公告地價暴漲三成 開發業者未戰先敗然而，相較於都更政府積極出手，成敗未定，另一方面，面對近期地上權解約潮，政府似乎也找不到可行的解套方案。為活化國有土地，近年財政部積極推動地上權開發案，許多建商在房市高峰標購土地進行開發，存續年限約五十至七十年，根據內政部公告地價每三年調整一次之規定，觀察歷年漲幅，二○一○年調漲四．二四％、二○一三年漲幅八．六六％，若以三％至五％的地租調漲幅度，一般咸認尚在可承受範圍，開發商也都還有利可圖，不過自從去年大幅調漲三○．五四％之後，情勢隨即急遽逆轉。過去地上權住宅售價約僅市價的七成，再加上免繳地價稅、土地增值稅，持有成本較低等優勢，成為不少民眾購屋的另一選項，但近年地方政府因財政考量，相繼大幅調漲公告地價，再加上房屋稅、房地合一稅齊發，民眾購買地上權五十年租期，所繳交的租金與當初預期相距甚遠。最受訾議的一例，坐落於信義計畫區的豪宅代表「台北花園」，若依照二○○○年的公告地價每坪七．六四萬元，依規定繳交五％公告地價為地租，平均每月租金約四萬元，一年租金約五十．六四萬元。然而，去年公告地價調漲六八．五％，換算一年租金高達一四二萬元，倘若以租金加上當初購置之房價，平均每月所要繳交的金額可能超過二十萬元，暴漲的租金無形中已造成住戶沉重的負擔。無獨有偶，現成為政商名流聚會首選的萬豪酒店，也是這次地價稅飆漲的苦主之一，萬豪酒店的基地面積三八一五坪，建物面積三萬坪，於二○一四年取得使用執照，根據當初投資預估，房屋稅約六千萬元，地價稅三千八百萬元，而在該基地公告地價調漲八四％後，房屋稅暴增至一．三億元，地價稅亦驟增至六千三百萬元，合計較原先預估增加約九千五百萬的持有成本，導致投資業主怨聲連連。
三建商四地上權案認賠殺出原先國產署將閒置土地以地上權方式標售，每月坐收可觀的租金收入，然對於調漲後的高額租金，一般民眾咸認不合理，導致解約情況不斷延燒，財政部也唯恐收不到租金而研擬解套方案，將租金優惠由六折調整為五折，優惠面積也從原本一百平方公尺擴大到三百平方公尺，預估將有三萬戶以上承租戶受惠。除一般租戶外，建商也因受不了稅負壓力，面對滯銷與投資價值盡失窘境，寧願解約認賠殺出，也不願進行後續開發投資，目前共有三建商向國產署提出四處地上權解約案件，嘉泥開出第一槍，旗下嘉新資產位於台北市金華街之開發案已確定解約；此外，新纖旗下新星興業位於台北市仁愛路，土地面積二四五坪之開發案也已提出解約公告；昇陽建設跟進，於二○一三年標下的台南、屏東兩地解約案也正在洽談中。針對現行每三年重新調整公告地價一次，在二○一六年調整後，立法院已於今(二○一七)年四月三讀通過「平均地權條例」部分條文修正案，將縮短為兩年調整一次，並於二○一八年開始實施。捷運局兩段式鑑價不合常理 標案掛蛋政府欲活化土地資產，除積極推動都更，並與地上權交互運用，台北市政府捷運局曾於二○一五年五月舉辦「捷運土地開發制度」研討會，主要原因在於二○○一年台北市與日勝生簽訂捷運小碧潭站聯合開發案，遭監察院提出糾正，質疑市府低估土地成本、高估建物成本，導致權益分配比例偏低，因而柯文哲市長提出新版「改良式利潤分配」原則。按新版改良式利潤分配係兩段式鑑價之不合常理招標規則，過去僅在標案確定即告定案，而兩段式鑑價方式則是在取得建造執照及使用執照時分別進行估價，其間價差即視為超額利潤，須將一半回饋給市政府，若是虧損，則由開發商自行承擔，真不知上市櫃公司要如何對股東交代。然而兩次鑑價招標新規則，讓原本已簽完約、工程接近完成的捷運聯開案必須重談權益分配議題，不少建商原本可以推案、招租的捷運聯開宅因而卡關。此外，捷運局這兩年共有兩次對外招商，惟建商興趣缺缺，兩次皆以流標收場，原因無他，所謂兩段式鑑價之不合常理招標規則，再加上「改良式利潤分配」原則，如今又得面對房市景氣低迷，以及不確定的投資風險，終致建商紛紛打退堂鼓。政府促進經濟發展、推動都更、打造社會住宅、活化資產推地上權，但所有做法在調高稅負後似乎都變得窒礙難行，現階段看來，短期大幅調高稅負明顯弊大於利，市場已給出答案，縱然主管機關仍沾沾自喜於稅收增加，卻阻擋了資金在房地產市場的動能，導致資產活化頻添變數，政府只想做穩賺不賠的生意，到頭來卻自食惡果。例如有些開發案完工後遲遲無法達成權益分配協議，曠日廢時，一再延宕結果，雖多分回樓地板面積，卻換來賣不出去的餘屋，早知有今日，何必又當初，今後政府這算盤可能還得好好重新撥算。窮則變 變則通 國防部大直土地 變身公辦都更二○一三年四月，台北市大直北安段國防部六三七坪土地，以五十年地上權方式招標，由冠德建設得標，但一年後冠德卻選擇解約，其因在於地上權融資與二手市場流通配套不足等重要關鍵問題。今年五月二十二日該地改採公辦都更方式招標，冠德建設捲土重來再度得標，窮則變，變則通，主管機關的傳統思維何不腦筋急轉彎，徹底的檢討一番。
