Q房市自二○一四年七月一日台北市政府率先祭出囤房稅,再加上公告地價、公告現值大幅調整,以及房地合一稅的實施,讓過去因低所得稅及低持有稅而大行其道的投資、投機風氣銳減,自二○一五年景氣反轉至今,各地房價跌幅都超過二成。然而,房價歷經四年回檔,最近受中美貿易戰影響,台商大量回流,房市是否出現落底跡象,想請教莊教授,二○一九年房市的趨勢會是如何?A:自二○○八年全球金融海嘯以來,「錢多」推升房價,但二○一四年政府祭出囤房稅抑制房價,二○一五年已從賣方市場轉為買方市場,歷經四年不景氣,現階段建商仍以去化餘屋為主,未來少子化及高齡化後遺症愈來愈明顯,預期房市依舊處於供過於求狀態。因此,二○一九年房市交易量約介於二十七至二十八萬戶之間,未來三至五年景氣仍處於「大U型谷底盤整格局」。軟著陸 硬著陸前央行總裁彭淮南退休前曾表示,在他任期內房市只會呈現「軟著陸」,現在看來確實如此,未來房市景氣即便下滑,但在「錢多利率低」情況下,市場並沒有出現大量拋售,而僅呈現緩慢調節,因此,整體房市不致出現崩盤情事。房市「八高」依舊難解然而,面臨美國升息動作頻頻以及中美貿易戰的連帶影響,除了外患,還有內憂,台灣房市內部的「八高」,包含高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比及高房貸負擔率等,這八種因素對房市皆有很大的影響。根據全球房地產指南(Global Property Guide)最新公布數據,台北市房價租金比高達四十九倍,僅次於伊斯坦堡五十二倍與維也納五十一倍,位居全球第三;另外,二.○六%的租金收益率,略高於維也納一.九六%與伊斯坦堡一.九三%,係全球倒數第三;此外,二○一六年一月一日實施高達四五%的房地合一稅邊際稅率,則是全球最高。這也正是為什麼多年來台北市一直被評為不具投資價值城市的主要原因,從而亦導致近年外商減少購置國內房產之不利情勢(詳請參閱附表)。M型社會 貧富差距大近年國內所得成長緩慢,根據主計處統計,一九九七年之後企業盈餘占GDP比例逐年提高,但薪資所得卻逐年降低,及至二○一六年,最高五%及最低五%薪資所得相差一○六倍,造成貧富差距不斷擴大;另外,根據主計處統計資料,超額儲蓄已連續五年破二兆元,累計五年高達十一.八兆元。由此顯見游資充沛對房價之潛在壓力依舊,尤其超額儲蓄雖有利投資,但當前景氣衰退,加以稅制壓抑,預期下跌心理濃厚,因此,短期內超額供給情況不會出現大幅轉變。至於二○一九年房市十二大發展趨勢,分別歸納如下,以供參考。(1)人口變遷,購屋需求降低根據內政部統計,截至今年三月底,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例達一四.○五%,正式邁入高齡社會,二○二六年將進入超高齡社會,四年後人口將出現負成長。值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,每一家戶人數已呈逐年下降趨勢,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然直接受到衝擊,依照台灣目前八五.三六%的高住宅自有率,房市供過於求情況勢將與日加劇。反觀較早邁入高齡社會的日本,二○一五年六十五歲以上人口已高達二六.七%,及至二○六○年更將高達三八.一三%。此外,現階段空屋數量也已高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。加上日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋銷售率僅約一五%,因此一般預期未來空屋率也將逐年增加,無效空屋增加將出現更多治安死角,台灣人口變動趨勢與日本極為類似,應及早防範為宜。(2)預期下跌心理濃厚在房價普遍下跌兩成後,目前市場上依舊充斥「低自備款」或是「零自備款」的銷售訴求,此外,與市場最貼近的房仲業者看法依舊悲觀,代銷業者對市場仍缺乏信心,多數仍採不包銷策略,再檢視上游的建商購地意願並不高。由此在在顯示,市場對於第四季的看法依舊悲觀,包括雙北與桃園也都還是以去化餘屋為主,其中尤以淡海新市鎮、板橋、新莊等重劃區最受矚目,其間所顯示即市場依舊未見復甦(詳請參閱附圖)。(3)價跌量微增預期二○一九年買賣移轉棟數約介於二十七至二十八萬戶,雖然也有部分業者認為年底會爆量,但每年年底建商都會有作帳行情,其因在於稅制與股價問題。其次,如果明年公告現值會調降,有些原本要在今年交屋的建案就會不急於過戶。另外,有些今年業績超標的建商,為免股價暴起暴落,往往也會將部分業績挪至明年入帳,即便被視為「反成長稅」的保留盈餘稅率高達一○%,但多數建商認為明年景氣不如預期,業績下滑除造成股價下跌外,銀行融資也會受到影響,這部分的損失要比保留盈餘必須繳納一○%的稅還要來得高。因此,多數建商都有「晴天儲存雨天糧」的概念,為穩健經營設想,即使年底出現作帳行情,也不易出現爆量現象。由此觀之,在當前新成屋降價求售情勢下,明年建案讓利依舊,預期買賣移轉棟數將較去年二六.六萬戶稍高,但不會超過二十八萬戶,整體而言,應該還是「價跌量微增」的格局。(4)市場依舊以去化餘屋為主根據今年九月《住展雜誌》資料加以彙整,在一五五七件公開銷售建案當中,光是新成屋就占了六四%,顯示市場依舊以去化餘屋為主,包含雙北、桃園及新竹都是如此,因此研判景氣要能回溫,至少新成屋要能去化一半,否則建商還是會採取守勢而不急於獵地,更不會輕易啟動新建案。去化餘屋最顯著的動作便是讓利,包含在交屋時退佣、贈送車位、裝潢及家電等,通常建商擔心降低售價會影響同一個建案後續銷售,因此,多數採讓利手段,藉以隱藏實價登錄之真實交易價格,因此,購屋時就應勤做功課,貨比十家,俾免買貴而後悔莫及。(5)小坪數當道,剛性需求依舊存在台灣目前住宅自有率高達八五.三六%,但另一五%無自用住宅者多數還是抱持著有土斯有財的觀念,因此剛性需求依舊不減。依當前市場趨勢,因為大坪數持有稅偏高,銷售不易,因此,低總價的小坪數住宅,對於自備款較少的首購族來說,自然成為購屋首選。惟選購前仍應注意,雖然小坪數總價較低,但扣除公設之後,實際可使用空間有限,換算下來每坪單價其實還是偏高。例如以一戶三十坪總價九百萬元的建物來說,扣除三○%公設,前後每坪價差約十三萬,因此,雖說小坪數當道,但其實魔鬼藏在細節裡,購屋時還得仔細盤算一番。(6)重稅影響,豪宅去化遲滯近來由於中美貿易戰未歇,加以中國投資環境惡化,陸續有台商回流,房仲業者評估至少可以帶來百億以上購屋潮,尤其以往購屋除投資之外,也會考慮到贈與子女而多買幾戶。惟現階段持有稅劇增,購買數量勢必大幅減少,並且會以自住為優先考量,加上小坪數與新成屋比例增加,建商也會因為持有成本太高而不得不降價求售,另投資客為求解套也不得不跟進。而當前最普遍的促銷方式便是贈送裝潢、停車位,導致實價登錄與實際售價仍有相當差距。(7)廠辦、商辦回溫,稅制、五缺待解中美貿易戰短期難分難解,台商更因投資環境惡化而急於回台獵地設廠,未來究竟會有多少企業返台相當值得關注。現階段由於群聚效應,加上交通、人才等因素,多數企業選擇落腳北部,以北台灣的五股工業區來說,過去多為廠辦,內湖及大直則多為商辦,惟未來應該會有越來越多企業會朝廠辦合一的模式進行投資開發。不過台灣產業長久以來面臨缺水、缺電、缺工、缺地及缺人才等問題,加以房地合一稅邊際稅率高達四五%,導致近年外商來台投資卻步,面對高額稅制,即便經濟好轉,外資頂多也都只是以租代買,不敢貿然進行長期投資。以上種種因素都顯示台灣的投資環境缺乏競爭優勢,因此要如何趁中美貿易戰,積極改善並創造優質兼具吸引人才的投資環境,必然也是當前刻不容緩之一大課題。(8)社會住宅與包租代管兩路並進實現居住正義與競選承諾,目標八年要達二十萬戶的社會住宅,根據主管機關資料顯示,共分兩階段,第一階段自二○一七年至二○二○年,預計直接興建四萬戶,包租代管四萬戶,共八萬戶;第二階段則自二○二一年至二○二四年,直接興建八萬戶,包租代管四萬戶,共十二萬戶。政府期望以興建及包租代管兩路並進逐步達成目標,但社會住宅卻不如想像中順利。隨著房地市場供過於求的情況愈加顯著,應當考慮興建數量如此龐大社會住宅的必要性。此外,興建地區應以北部為主,中南部除人口變數之外,實際需求不如想像中龐大,如再過度興建,未來恐造成更多空屋而成為一大治安隱憂。(9)都市更新與危老重建增加供給都更條例近期將再度修法,未來加上危老重建,勢必會增加更多存量。過去都更經常在送審問題卡關,地主與建商之間往往也存有互不信任問題,因此部分地主希望能夠走向自主更新,並由建商扮演代理實施者角色進行專業整合,最後再依一定比例分屋。預期未來自主更新有機會成為主流,但都更與景氣息息相關,以自主更新來說,因為風險自負的關係,當景氣好時推動才會較為順利。另外在都更、危老及合建的容積獎勵與稅賦等不盡相同,也是推動遲緩的原因之一,不過未來在多元都更情勢下,也將會有更多的數量應市而增加市場賣壓。(10)法拍、退票、逾期放款增加在市場景氣衰退情勢下,總價低的小坪數當道,大坪數建案、豪宅等由於持有稅成本太高,導致市場欲振乏力,現階段包含退票張數、金額及逾期放款等皆是市場觀測指標。目前已有少數建案因為產品定位錯誤,或是公司體質不良而面臨法拍命運,這些都是不景氣時經常出現的情況,但多數建商仍會採取認賠出售以度過難關。而當前購屋應特別留意的是,謹防降價求售而出現偷工減料情事。(11)資訊透明化,時勢所趨為抑制不斷飆漲的房價,近年政府積極推動不動產實價登錄制度,但施行至今六年,依然無法顯示各買賣標的實際門牌的真實房價。為使買賣資訊更加透明,應參考美國MLS系統(Multiple Listing Service)做法,以「Zillow網站」為例,提供包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數及利率等細節,多年下來,早已建立各戶的完整履歷,讓買賣雙方都能有更透明公開資訊參考,未來勢必會持續建構更為完備的交易資訊,提供購屋參考與運用。(12)資金沒出路,輾轉海外投資為避免系統性風險,二○一八年金管會針對台灣三十六家銀行,就現狀情境進行壓力測試,其結果均高於法定最低標準,顯示本國銀行在全球經濟景氣及金融環境發生變動時,仍具穩健的風險承擔能力及資本適足性。由上述檢測不難了解,即便房市景氣下滑,頂多會有零星個案,包含存量太多賣不掉,或是少數體質不好的建商,才會出現流動性風險,但不至於發生金融業的系統性風險,因此,可以確定的是房市已朝「軟著陸」方向發展無疑。此外,根據行政院主計總處預估,今年超額儲蓄將達二兆二八一○億元,這已是連續第五年突破二兆元,惟值得關注的是這麼龐大的超額儲蓄究應何去何從?檢視台灣的房地投資環境,除「八高」問題讓國內投資縮手外,高達四十九倍的房價租金比在國際上更是缺乏競爭力,鄰近國家包含日本、馬來西亞、柬埔寨、泰國等,比起台灣都有更好的投資機會。因此,近年已有愈來愈多資金輾轉海外投資,今後究應如何引導龐大游資進行產業投資,必然也是一項刻不容緩的艱鉅任務。