有鑑於老舊市區建物愈來愈寙陋,加以歷年都市更新推動績效不彰,新政府在積極振興經濟之政策前提下,蔡總統親上火線督導,擬透過老舊住宅更新帶動內需市場,除將給予足夠的容積誘因,並鼓勵公股行庫和金融機構積極參與,立意良善,惟審視現況,必然還有更多值得再三斟酌之處。首先,主管機關一再強調都更的重要性與急迫性,惟當前都更面臨最棘手的問題,除法令面複雜難懂、見解不一,制度面不夠完備,實務面不夠務實以及人性面貪婪因素等四個面向之外,自二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,加以今年五月房屋稅與十一月地價稅大幅加稅所引發之持有稅爭議,更令所謂都更政策利多不再是利多,其因在於整合期間過於冗長,動輒七至八年甚至更久,景氣起伏直接影響權利變換條件之外,完工後房價變化與新稅制之適用,不論是都更戶或實施者,都會面臨權利價值無法正確評估之新困境。以士林文林苑都更案為例,曠日廢時結果,景氣由多頭轉趨空頭,導致預售時每坪由四十多萬元一路飆漲超過一百萬元,及至抗爭事件落幕再到完工交屋,又逢持有稅大幅調漲衝擊,實際交易行情已回跌至七十~八十萬元,更甭論房屋稅數倍翻漲之怨聲有多大,此一發展趨勢必然嚴重影響都更戶財產權益處分,以及實施者經由權利變換所分得建物售價之權利價值與預期利潤。此一議題亦可由台北市BOT標案之SOP流程,亦即得標後在領取建造執照時估價一次,至完工取得使用執照時再估價一次,其間價差視為超額利潤,須回饋市府一半,所衍生問題之嚴重性可由今年台北市所有標案均以「槓龜」收場見其一斑;如再加上景氣逆轉與短期重稅因素,國產署於十一月二十一日公開招商的全台十四筆地上權標案亦全數流標,也就不足為奇。因此,如能將上述林林總總一一加以反覆推演,可能就不會再以單向思考來因應這麼錯綜複雜的都更問題了。都更原是都更戶、實施者與政府三贏,皆大歡喜的一件好事,卻因法令、制度、實務、人性與稅制等不同面向問題而曠日廢時,主管機關究應如何「對症下藥」,積極研擬有效對策突破瓶頸,實乃未來施政一大挑戰。