問:台灣房價直直落,打折出售建案節節攀升,看似下跌的房價,但為何民眾仍然無感?日前,內政部公布二○一六年第三季房價所得比,九.三五倍的數字顯示,以國人所得,想要躋身有殼一族,顯非想像中容易。然而,就台北房價相比鄰近同為高房價的日本,過去央行總裁彭淮南曾試算,若去掉公設比,事實上台北市的房價還高過日本東京!請問莊教授,台北市房價是否真的高過日本東京?台灣房價相較國際房價是否合理?答:如依照彭總裁的算法,亦即日本以購買一坪即實際面積一坪的「專有面積」計算,非在同一個基礎點比較,因此,倘若以東京不含公設面積的「實際可用坪數」與計入平均三成公設比的台北市房價加以比較,依《Global Property Guide》所公布資訊,就台北市每坪平均房價七○.五三萬元,加上三○%公設比之後為九一.六九萬元(70.53×1.3=91.69萬元),與東京一坪一三七.一一萬元比較之下,事實上東京房價仍比台北市貴五○%。根據二○一七年四月《Global Property Guide》全球最貴九十二個城市之房價與租金調查報告,東京房價排名全球第九位,台北市則排名第二十位;東京房價如依該報告每平方公尺一萬三八二五美元換算,每坪房價約新台幣一三七.一一萬元(以一美元兌換三十元台幣計算);台北市依每平方公尺七一一二美元換算,每坪新台幣七○.五三萬元,經扣除三○%公設比,每坪房價約新台幣一○○.七六萬元(70.53÷70%=100.76萬元),台北市房價實際上仍較東京低(參閱附表一)。從GDP角度 比較台北市與東京房價惟若再就國內生產毛額GDP加以比較,二○一七年日本人均GDP四萬四一○美元,與台灣人均GDP二萬三八二七美元相比,日本GDP是台灣的一.七倍,這也表示日本的購屋能力顯然比台灣來得高,相對而言,台北市房價真的很貴。其次,如就另一角度加以觀察,除全國房價所得比九.三五倍之外,全國貸款負擔率三八.四九%,也較上季增加一.三五個百分點,較去年同季增加二.三八個百分點;房價所得比較上季增加○.三八倍,較去年同季增加○.八三倍。另外,如僅就六都房價所得比加以比較,台北市十五.四七倍、新北市十二.七倍、桃園市八.五倍、台中市九.四二倍、台南市七.四四倍及高雄市的八.六一倍,都遠高於國際用以衡量購屋能力三至五倍的標準,台北房價與購屋負擔能力為何不言可喻,由此不難了解台灣民眾購屋真的很辛苦。台北市房價所得比逾十五倍其次,如依Numbeo網站《Property Prices Index 2017》二五七個主要高房價城市之數據,東京排名第二十三位,房價所得比十九.八八倍,台北市第四十五位,房價所得比十五.六三倍,東京房價所得比遠較台北市來得高(參閱附表二)。按內政部所公布之房價所得比資訊,依附表Numbeo網站所載台北市十五.六三倍的數據應是二○一五年第三季資料,二○一六年第三季已降為十五.四七倍。另外,如就亞洲國家較熟悉城市之名次加以比較,越南河內第三位三七.一五倍、香港第四位三六.一五倍、印度孟買第六位三二.九倍、新加坡第十五位二一.六三倍、曼谷第二十五位十九.四五倍、首爾第三十三位十七.八二倍、雅加達第三十七位十六.八五倍,這些城市的房價所得比均較台北市為高。如再就最近房價狂飆的中國主要城市加以對照,深圳第二位四四.三六倍、北京第五位三三.七五倍、上海第七位三二.六二倍、廣州第十一位二五.一倍,均遠較台北市為高,並且高居前十名者就有三個中國城市。台灣實際房價 應比實價登錄數據更高由此不難了解,影響房價所得比之主要因素為房價與家戶所得,中國近年不斷高漲的房價,在所得沒有大幅成長情況下,未來購屋能力勢必面臨更為嚴峻的考驗。但事實上,若以國際房價所得比係以中位數房價除以中位數家戶年所得計算(參閱附表三),台北市房價仍比實際來得高,其因在於內政部營建署所公布的房價所得比係根據實價登錄數據而來,而主管機關登錄之前已先行過濾資料,去頭去尾五%,因此就會呈現數據縮水情事,惟差距不大,就長期趨勢而言,仍極具參考價值。台灣購屋面積夾帶高公設比問題,就上述數據扣除公設比之後仍高過國際房價,台灣民眾不但得負擔較高的房價,還得忍受居住空間較為狹窄的問題,也因此,在台灣高房價及超高公設比情勢下,購屋前應格外留意公設項目、範圍與公設比等相關問題,俾免以超出合理公設比的價金購屋,卻又衍生無謂的紛爭。