問:走過東區,偶爾會發現一些店面出現空窗期,有人形容東區是創業者的夢想毀滅基地,許多人懷抱滿腔熱情到來,尋找黃金店面,花大筆資金裝潢,卻經常落得血本無歸。過去,東區在捷運通車交通便捷前提下,地理位置佳,特色小店林立,是許多觀光客及年輕人必逛的休閒去處,但往日榮景稍漸退色,取而代之的是許多國際精品連鎖品牌爭相高價搶進,近期更出現一坪二.七萬元租金行情,由此是否可以斷定東區租金行情回溫?答:忠孝東路四段過去號稱一級戰區,各大品牌必爭之地,沿街大馬路上整排黃金一線店面,以往有錢也租不到,現在卻出現部分閒置情況。過去景氣榮景,陸客大批來台,消費高,租金不斷飆漲,導致許多原本在東區忠孝東路上的店家,承受不了租金壓力退租,相較現在空置率屢創新高,差別甚大。主要原因除了觀光人潮減少,投資客不斷炒高房價,經易手之後隨即大幅調高租金,才是東區店家更替頻繁的罪魁禍首。東區租金降 頂呱呱重返戰場一九八三年台灣速食品牌指標「頂呱呱」在東區正式展店,二○一四年因房東調漲租金,一口氣將原本八十萬元的租金上調至一百萬元,之後更漲到一百八十萬元,因而退守到東區巷弄內,原店址則由國際知名手錶品牌SWATCH接手,但近期又看到「頂呱呱」重返忠孝東路四段一線戰場,是否意味東區店面不再燙金,租金壓力下降,讓原退守的店家有能力重返戰場?此一議題頗值得深入探討。和台灣房價處於同溫層,東區房價直直落,現階段租金報酬率不如預期,靠近大馬路上空置率高達一一.九%。房價正處低迷,一例一休爭議不斷,也讓民眾消費傾向保守,人潮看似依舊,但伴隨著快時尚、電商、線上直播販賣等新型態消費趨勢崛起,實體店舖的提袋率卻有別以往,加上陸客退燒種種因素影響,讓原本人來人往的東區店面人氣銳減。以降價、切割分租交通部長賀陳旦表示,這三年來不只陸客,所有來台消費的旅客消費力都在下降。陸客過去以團客居多,打包整箱帶走購買力驚人,但近期多以韓國、東南亞的背包自由行散客為主,東區房東也不再繼續堅守高租金,面對出租不易壓力,紛紛以「降價求租」或「切割分租」等方式因應,切割過去要五、六十萬元的大店面,分割後以十萬元價位出租,反倒能吸引許多小品牌、零售店家進駐。相較東區商圈浮沉,西區倒是在柯文哲市長提出翻轉西區口號下,今年第一次將台北燈節移師西區舉辦,加上國際連鎖品牌旗艦店H&M的進駐,帶來滿滿觀光及在地人潮,在一級商圈的徒步區店面,租金行情預估每年仍有五%至一○%的成長空間,去年開幕的國際服飾品牌旗艦店,每月一千兩百萬元的租金行情,更刷新台北市紀錄。此外,信義商圈於ATT對面空地推出貨櫃屋餐廳市集Commune A7,也成功吸引大批人潮。高額租金恐怕只是單一個案根據二○一二年九月內政部實價登錄資料,忠孝東路四段二一一~二四○號之十八.九三坪店面,曾有一坪三.一六萬元的高單價,但相同地點於二○一五年六月落到一坪單價僅剩一.七八萬元,最新二○一六年五月所揭露,每月租金四十萬元,換算每坪高達二萬一一三一元,係當時東區最貴的店面租金實價紀錄。至於今年初統領百貨一樓店面,由美國保養品牌以單坪月租二.七萬元高價承租,恐怕也只是單一個案,不能代表東區租金行情全面回溫。如再由過往土地交易行情,同樣可以觀察店面價格與租金行情變化。按一九九八年信義計畫區A2,統一國際共二九一七坪,每坪四一三.六萬元;二○○九年,國泰金控以二九.九億元買下忠孝東路四段二十二號,SOGO對面的錢櫃大樓,換算土地價格高達八九七萬元。再看過去西區,二○一○年台北車站對面慶豐大樓,由台灣人壽以每坪土地價格八三三萬元得標,當時創下西區土地行情天價;二○一一年忠孝東路四段三陽忠孝大樓,由富邦人壽以總價二○.一一億元得標,換算一樓店面每坪約六五○萬元。另外,台北市地政局於二○一六年四月二十二日公布北市近三年不動產資訊;忠孝東路四段店面交易單價和租金單價奪雙冠,分別為每坪新台幣七七八.五萬元、三萬一六七九元。其次,台北市主要街道店面平均租金以忠孝商圈最高,每坪一萬九六六二元,次高為西門商圈一萬五○一九元,第三是站前商圈一萬三五四九元。全市店面交易單價前五名,第一、二、四名都位於忠孝商圈,第三名在永康商圈,第五名在站前商圈;從每坪七七八.五萬元至六一三.九萬元不等;租金單價前五名有四名在忠孝商圈,一名在館前商圈,從每坪三萬一六七九元至二萬四七三七元不等。東區租金在房價高峰創下天價,但隨著景氣轉折與持有稅、交易稅與房地合一稅陸續實施,房價一路下滑,連帶影響租金行情,東區在原有地理位置與交通優勢下,如何找回人氣,恐怕還得端賴市場供需尋求另一合理的新平衡點。(整理.葉怡君)