台灣房市大多頭時,地上權案招標行情水漲船高,到處都傳出建商、地產開發商甚至是壽險公司搶標,並屢屢創新標案高價的消息,但曾幾何時,當初得標的開發商如今紛打退堂鼓。地上權招標案 存在退場風險根據財政部國有財產署統計,正式提出解約申請的地上權案有七件以上,主要都是因為近兩年公告地價上漲,不堪成本負荷,國產署表示,符合解約條件可按比例退回權利金。不過,今(二○一七)年五月卻傳出駁回了新纖集團旗下新星興業的申請案,消息一出令人譁然!依據國產署按照地上權合約解釋,建商須在簽約後兩年內取得建照並開工,如果因故無法取得建照並開工,國產署得終止契約;而新星則是已經取得建照並開工,因此並無相關規定可以終止契約。想當初,新星於二○一三年十一月標下仁愛路二段土地,每坪約五○二萬餘元,當年可是登上住宅地上權「新地王」寶座,沒想到如今要解約,卻遭否決。影響所及,日後地上權招標案將更乏人問津!近兩三年隨著政府打房,一般住宅行情下滑一至二成,有些區域還跌到三成,地上權住宅行情也跟著吹寒風,因為沒有土地,只有房屋使用權的地上權案,能吸引一般民眾進場的最大誘因是市價「打七折」、「打六折」,但房市冷到不行,這些地上權住宅案即便售價「腰斬」,都不見得吸引人,更何況開發商當初飆高標搶標,進場成本太高,更不可能「打對折」賠售,乾脆「認賠出場」。當紅炸子雞變成燙手山芋《住展雜誌》企研室經理何世昌指出,國產署不與新星解約,是「為了砍一棵樹而毀掉一片森林」的行為。如果投資者知道以後地上權案取得建照並辦開工,就沒有解約的可能,那代表投資地上權案「沒有退路」,誰還敢投標?恐怕會掀起「寒蟬效應」,越來越多廠商不敢投標,而地上權案標不出去,國庫收入就更少。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,地上權雖然取得成本低,但持有成本高且不可預期,從當紅炸子雞變成燙手山芋,加上實價上路後,未來公告地價兩年一調將能更有效與市場接軌,短期內因為公告地價與市價仍有距離,調幅不低,對地上權來說是雪上加霜。宏大不動產估價師聯合事務所所長及中國土地改革協會理事長卓輝華也認為,國內的地上權案,從不能分戶銷售,到可以分戶銷售,再到從設定期限只有五十年,後放寬至七十年。而地租從原本的五%,建商認為太高,最後調降為三.五%,去年又因公告地價大幅調高,地租變多,讓建商叫苦,再至今年初,國產署改為二.五%採固定,一%採浮動計價,說好聽是順應民意,但說難聽些的是,頭痛醫頭,腳痛醫腳。至於房市行情不好,開發商退路難,卓輝華則認為,一個設定地上權案可長達七十年,其開發的利潤及風險,開發商本就要以七十年長期財務考量風險評估清楚,否則行情好時競出高價搶標,行情不好想退場卻不容易,這也不能全怪政府不通行情。中央地方不同調 地上權招標卡卡目前市場還擔憂,一些即將交屋的地上權案是否會面臨退戶潮問題,何世昌認為,地上權案大多數都賣不掉,何來退戶潮?而少數賣得掉的地上權案退戶率約在一成左右,情況也不嚴重,因為大多數買方還是捨不得被扣一五%違約金,能交屋就交屋。地上權案如今面臨標脫不易,該怪誰呢?何世昌指出,最該怪的就是政府,但沒有任何一個部會願意承認錯誤。當投資者反映地租暴漲問題,中央部會賴給地方政府,說公告地價是地方調的,地方政府則推給中央,指調高持有稅稅金是中央政策。對於未來的地上權招標案,他建議,除了純商用以外,暫且別投入地上權開發案,除非投資者有決心,能把地上權住宅售價壓到周邊房價一半以下,否則別貪圖國產署的浮動地租,不然就會「貪圖一塊破布而賠掉一件西裝褲」。