Q:一百個都更戶,有一千個疑難雜症,這句話應該說得不過分!眾所皆知,都更問題像是治癒不了的宿疾,尚未找到適當解藥,現階段也只能拖著羸弱的病體,慢步邁向所設定的目標。另一方面,都更的龐大利益,讓都更戶存有各自想像空間,而更嚴重的是,彼此猜忌心理難以卸除。請教莊教授,都更問題依然難解,既然都更動不了,若換個方式,設定「自力都更」標竿,是否能成為都更另一帖良藥? A:「怕被建商大撈一筆,或擔心是不是建商派來的說客,我的權益是否被剝奪,是不是少分到應有的面積…」,都更背後的龐大利益,著實將人性最赤裸的一面毫無保留的展露無遺,「利益」儼然成為最大迷湯,打破都更戶與實施者間原本該存在的合作互利關係,如今卻成為相互最大猜疑的對象,政府在這當中也找不到著力點,尤其「釘子戶」總是在整合到一個階段才出面表示不願參與,表面看來是不蹚這場吃力不討好的渾水,惟實際顯現的亂象,卻如同一團打了死結的毛線球,越想解決問題,卻是越陷越深,難以解套!以萬華區「全坤雲峰」建案為例,當初整合過程,旁邊舊有建物因部分繼承人在海外,產權問題無法釐清整合,建築師無論怎麼規劃,都難以展現水岸住宅的優勢,最後只能以U字型規劃設計與施工品質呈現,現階段促銷廣告價格不得不以「回歸起漲點」為訴求,殊為可惜。這也顯示,都更整合是何等困難,該建案雖極力發揮規劃創意,最後還是受限格局不夠方正,終致銷售難創佳績,表面看似都更告成,卻出現難以善後的窘境。其次,都更也經常面臨相鄰兩地,擁有相同土地持分,權利價值卻不盡一致,導致「分屋比例公平性」屢遭質疑,此一議題在整合階段只要根據「地籍圖」,經由土地使用分區便能理解「爭執點」所在。常見都更戶根據當初住家面臨的是「大馬路」或是「巷子」的定價購屋,如今卻因土地使用分區,例如商業區或住宅區差別就很大,這也正是為什麼過去花費同樣價錢買進,現在卻出現極大估價權值差異的主要癥結所在。以下再根據實務現況分別歸納「自力都更」可能面臨的問題及挑戰:一、前置費用來源─當義工還遭誤解自力都更首先會遭遇到「前置費用」問題,例如籌備費用、場地租金、茶水費、印講義以及查閱產權的代書費、建築師前期規劃費用等,基本上由於大家都認為不見得會整合成功,因此,前置費用該由誰負擔就成為第一個會面臨的問題。過去雖亦有人率先挺身當義工,但經常被誤解是不是背後有金主出資主導,尤其是在動輒數十、百億的都更案背景之下,也就不難想像只要一%的酬庸,任誰都想分一杯羹,包括地方「有力人士」,或藉機承攬工程、推銷建材設備等繁雜瑣事,都得小心應對。二、對實施者與代理實施者混淆不清自組更新會,基本上大家都是「股東」,但對建築融資卻不願當連帶保證人。在一般對「實施者」與「代理實施者」角色認知混淆不清情況下,自組更新會應是最佳解套方式,惟仍難免遭質疑是不是建商代理人,即使整合完成,仍可能因為遴選營造廠或工程造價而爭議不休。另外,既然整合完成,所有都更戶也都成為「股東」,資金不夠也可由銀行辦理「建築融資」,卻又面臨誰當連帶保證人的另一難題,其因在於深恐連帶保證人當中只要一人出問題,大家都要承擔責任的風險,而卻忽略信託機制的角色與功能。三、「ΔF1-ΔF6」聽不懂、太複雜自力都更面臨最大的專業挑戰,係在錯綜複雜的都更法令下,依不同條件例如綠建築或提供公益設施申請容積獎勵,此外,如海砂屋也有容積獎勵,但在沒有提出申請之前,任誰也不曉得獎勵值會有多少,當中複雜程度,即使是專業建築師,也無法馬上得到答案。面對當前太過複雜的法令制度,尤其是「ΔF1-ΔF6」等專業領域,都更戶更是難以溝通與理解。四、獎勵值多少由於都更獎勵需經過審議委員會審查完成,最後到事業計畫才能確定獎勵值,也才能進入權利變換,再根據估價權值進行產權分配、選屋與找補,在此之前,所有都更戶總會因獎勵值與分屋比例而爭議不休,由此不難了解自力都更遠不如想像容易。五、共同負擔費用疑慮─事業計畫與權利變換前後不一致一個都更案從開始到整合階段,歷經說明會、公聽會等,至少耗費兩三年才可能到達事業計畫門檻,再到權利變換可能七、八年,此期間極可能面臨景氣轉折變化,更常見最初參與都更的長者離世等繼承棘手問題。另外,在進行估價時都會標明「估價基準日」,並且大都採用實價登錄數據,以免衍生不必要的爭執,惟在三家估價數據相近情況下,又常遭質疑正確性。此外,在正常情況下,共同負擔費用變化不大,但當景氣大幅震盪,共同負擔費用則會因房價漲跌而影響「分回比例」,三者環環相扣;亦即房價高時,共同負擔比例會降低,分回比例會提高,但當房價下跌,共同負擔比例會提高,分回比例相對較少。這也常造成事業計畫階段與權利變換時估值前後不一致,被質疑黑箱作業而屢遭杯葛。更值得關注的是,一旦房價落差太大,可能出現實施者打退堂鼓情況。六、估價正確性議題─實價登錄潛藏不實交易價當前估價常面臨實價登錄並非實際交易價的問題,中古屋較沒有這方面的疑慮,但就新成屋而言,現階段建商為順利去化餘屋,常以贈送車位、裝潢或家電以隱藏實際交易價格,俾維持高房價假象,以利後續出清餘屋,因此,也就衍生實價登錄並非實際交易價等爭議。在都更戶不願出錢,又頻頻質疑不公正問題下,更不乏都更戶以「劃出都更」方式杯葛,導致都更進度停滯不前。七、國產署售地思維─更新後房價回推以五分埔整建住宅為例,國產署對於早期未參與購地之占用戶,如今面臨都更整合問題,不僅無法依占用戶比照當年地價讓售要求,更提出依更新後的房價,反推換算土地市價,導致雙方堅持己見,一再延宕都更進度。八、買回面積計價議題當都更進行到最後階段面臨分屋時,最常見的便是坪數找補計價問題,一般都更戶總希望能夠以造價買進,而忽略房價最主要的成本「地價」,另外,對於依市價讓售的折扣問題,也常爭議不休。以文林苑為例,當初建商以一坪四十五萬元開賣,二○一三年房市高峰曾喊價高達一坪一百二十萬元,交屋後遭逢持有稅大幅調漲與景氣低迷衝擊,現在房價已回降至一坪七十至八十萬元,其間起伏變化,相當值得深思,自力都更必然也會面臨同樣問題。九、信託與抵押混淆不清經常在公聽會場合聽到願意參與都更,但不要設定抵押,其因在於信託與抵押混淆不清。殊不知信託既可保障所有都更戶彼此的權益,在履約保證前提下,更增加一層「續建」保護網,以確保整個都更案得以順利完成。十、更新後持有稅驟增以文林苑為例,更新後的房屋稅約增加十至二十倍,又逢二○一六年一月一日台北市將公告地價大幅提高三○.三八%,導致地價稅亦隨之水漲船高,再加上管理費用,令所有都更戶都同時體驗到上了一堂前所未有的震撼教育課程。其次,在整合過程,常因無法預估房屋稅與地價稅稅額而含糊帶過,及至交屋收到稅單,則又歸責於實施者的欺騙行為。十一、負債疑慮議題在容積面積普遍低於原建築面積,復又容積獎勵不足情況下,可能面臨必須自行負擔造價而衍生負債問題,此一議題在日本早已司空見慣,惟當前國內都更戶總希望能夠以「一坪換一坪」方式進行,而導致都更推動進度相當緩慢。換個角度想,如能以「以房養房」思維,讓因都更而衍生的負債併入「以房養老」機制,應是相當值得推動的一種解套方案。十二、難解的家務事─長輩意願與兄弟占用都更常遇到「住得好好的為什麼要更新」等問題,另外,更有因「起家厝」情感因素而不願都更,也有抱持著最後才願意表明的觀望態度,此外,產權由兄弟共同持分,舊屋卻由其中一人占住,導致分屋權益糾葛不清。上述問題看來微小,卻是都更常面臨最使不上力的繁瑣家務事。總之,都市更新本就錯綜複雜,在動輒七至八年過程,房市景氣變化難料,以上所彙整十二大挑戰議題,期能提供因應參考,以利都更順利推動。