台灣房市在二○一六年創下年移轉棟數二四.五三萬棟低點後,逐年上升至二六.六萬棟,以及去(二○一八)年的二七.七九萬棟,如今,可以確定,二○一六年是近期房市的低點。但這並不代表房市交易量往上增加後,房價也會跟著上漲,因為目前市場的餘屋量還是相當多,加上建商由空轉多,開始進場推案,因此,當市場「供過於求」的情況下,想要像過去大多頭時期,透過房市短期投資獲利的投資客可能要先止步了。今年房市微增溫永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,今年全球經濟面臨高度不確定性,尤其中美貿易戰升級且有擴大趨勢,談判陷入僵局,後續走向必須密切關注。不過,今年以來,民眾購屋信心回溫,加上農曆年前遞延買氣出籠,預估第二季交易量表現優於去年同期。葉凌棋表示,從今年一至四月成交量的數字可以發現,全台成交量約八.八九萬棟,比起二○一六年的六.一八萬棟,二○一七年為七.九五萬棟及二○一八年為八.五二萬棟,可說是逐年上升(圖一)。另由目前交易量推估,今年上半年房市交易量約在十四至十四.三萬棟之間,較去年同期成長三~五%左右。而下半年,因中美貿易戰與總統大選干擾等變數大,後續走勢難以預測,民眾購屋意願恐轉趨保守觀望,放緩購屋腳步,交易量表現不容過度樂觀。以目前交易量推估,今年全年房市交易量約在二十八至二十九萬棟之間,較去年成長一~五%左右(圖二)。由圖一及圖二的數字都可以發現,二○一六年因實施房地合一稅,重挫台灣房市,成交量為一九九九年以來最低點,但以該年的成交量,再對比最近幾年房市交易量增的表現,也在該年形成一個「V」字型的底部,二○一六年將會是大多頭房市拉回的底部。房市現底部 房價不一定反彈但台灣房市底部找到了,且隨著成交量逐步向上攀升,房價是否有機會反彈向上呢?根據永慶房屋今年第三季網路會員調查,全台認為房價維持不變的比例,由上季的四○%,增加三個百分點至四三%,連四季走升,同時也是四年新高,房價呈現平盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,今年以來房市買氣回溫,讓房價獲得支撐,由過去緩跌格局逐漸轉向平盤橫向整理,維持不變的持平盤整趨勢漸增,且已是調查四年來新高,顯見消費者購屋信心回升。不過,消費者看跌仍高於看漲,看跌比重仍有三八%,接近四成,他認為,在目前自住市場下,房價難有上漲的理由。葉凌棋另從全台仍充滿八萬多戶餘屋,以及建照及使照量暴增的情況指出,市場賣壓超重。建商由空轉多 新增供給再爆量葉凌棋指出,根據內政部統計,二○一一至二○一八年全台新建餘屋量逐年攀升,到二○一六年趨於穩定,但到二○一八年第二季仍有八萬多戶,為九年來最高待售水位,餘屋去化速度緩慢,市場仍充斥大量餘屋,賣壓沉重。此外,今年一至四月,全台新成屋申請使用執照的核發量為二.九萬戶,創三年來新高,也較去年成長四%,也就是說,目前市場新增供給量大。而看好房市由冷回溫,建商從去年至今年轉空為多,開始積極推案,以今年一至四月全台申請建照有四.五萬戶,更創五年來新高,且較去年成長二四%,若以每一個預售案約需二至三年的施工期來推算,葉凌棋指二○二一至二○二二年的新增供給恐爆大量。葉凌棋表示,餘屋、使照量可視為目前供給量,若以銷售率五○%來計算使照戶數,可推估釋出市場的新增供給量,而建照為未來二至三年的新增供給,三者合計,全台目前與未來新增供給達十四萬戶,恐現房市超額供給。而過往房市大多頭時,建商拚命在新的重劃區推案,一方面是重劃區內的公共設施規劃較到位,且區內都是新建案,好「作價」,投資客易於投資及「短線獲利」。林三淡換人做故像新北市的林口區、三峽區及淡水區(俗稱林、三、淡),就有不少建商在這三區拚命推案。不過,在政府打房,祭出「奢侈稅(已退場)」、「豪宅稅」、「實價登錄」、「房地合一稅」等措施後,房市急凍,投資客退場,也使得一些推案量過剩的地區,因供過於求,房價慘跌一至兩成,「林三淡」也成為房市多殺多的重災區。而未來,誰會是下一個「林三淡」呢?葉凌棋直指桃園、新竹及台中是超額供給區,恐拉「紅色警戒」!葉凌棋就新建待售餘屋量大增的情況表示,根據內政部統計,二○一八年第二季,七都中以新北與桃園超過一.二萬戶最多,高雄餘屋量也超過一.一萬戶大關,若與家戶比一同觀察,新北、桃園、新竹市場賣壓沉重。而就新建待售餘屋總銷金額來看,以近一年七都住宅平均總價換算,七都新建待售總銷金額以雙北市、桃園、高雄超過一千三百億元最多,其中新北市的新建待售餘屋總銷金額,竟然高達二七三四億元。若就使照量來分析,七都除了台北、新北、台南與高雄量縮外,其餘三都使照量較二○一八年都大增至少二六%以上,其中桃園與台中增幅超過四成,須留意。而建照部分,七都除了台北、新竹與高雄量縮外,其餘四都建照量較二○一八年均大增至少二成以上,其中桃園、台中與台南增幅超過五成。桃園、新竹及台中恐有價格戰其中,又可以發現桃園、新竹、台中房市新增供給家戶占比高(圖三),將加重賣壓,未來恐再掀起新一波價格戰。由上述分析也可以發現,雖然建商對推案恢復信心,不少新的重劃區都見建商進場推案,但由於房市超額供給的情況嚴重,房價不易上漲,因此,想要像上一波大多頭那樣,從投資房地產「短線獲利」的情況將不易見,因此,投資客除非是想置產當「包租公」,收租獲利,否則只能先止步了!