政府在二○一七年五月十日公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(俗稱危老條例),為鼓勵老舊房屋提出申請,更明定政策實施後的前三年內提出申請者,可多一○%時程獎勵(圖一),容積獎勵上限值可達四○%,因此,近年吸引建商重新投入老舊房屋的都市更新作業。不少人趕著爭10%時程獎勵但該時程獎勵即將在明(二○二○)年五月九日截止,故有不少建商都趕在獎勵前提出申請;另由於不限都更基地規模,竟有小面積的住戶也趕危老都更熱潮,急忙忙地提出申請。根據內政部營建署署長吳欣修在「第一屆危老與都更博覽會」研討會上表示,只要符合危老都更的三大條件(圖二),任何老舊房屋都可提出申請,結果,就有位民眾提出申請,但經過詢問,他的房子只有二十六坪。二十六坪能蓋出什麼房子?吳欣修指出,恐怕只有鄉間的透天別墅大小。意思是,在高樓大廈的水泥叢林,透過危老都更所蓋出來的房子,與周遭的高樓大廈相較,景觀將相當突兀。但這麼小的坪數,屋主都想危老都更,顯見民眾也體認到,超過三十年屋齡的老舊房子再不更新,安全上會有疑慮,尤其老舊公寓都沒有電梯,老人出入更加不方便。但台灣現在有「二老」,即台灣自二○一八年已正式邁入高齡化社會的人口「老化」問題,另外就是,超過三十年屋齡的「老屋」有四百多萬戶,而未來十年會增至近六百萬戶。台灣老屋大都在老人手中吳欣修另根據統計指出,台北市有三四%的房子,持有人為超過六十五歲的長者,而再擴大來看,有六三%的房子持有者是五十五歲以上,至於三十四歲以下的青年持有房屋的比例只有四.七%。這種「老屋」大都掌握在高齡者手中的情況,吳欣修也提到,曾有位為人子女者很想參與危老都更,但因為怕住在屋內的高齡母親誤會他,是為了把她趕出去,才想要參加都更,因此,沒辦法簽都更同意書。台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根也談到,自成立一年來,共接了三百八十個服務案,幾乎一天就有一個危老都更案通報進來。而在提供老屋整合重建諮詢服務過程中,有一位民眾上門求助說他的老房子也要危老都更,但一問其社區有多少人有意願參加時,他說「就我一個人」。服務人員要他去問問左鄰右舍,多多串門子,但他卻說,都不認識隔壁鄰居。由這些例子也不難了解,由內政部、財政部、台企銀、台灣金聯資產管理公司及民間單位共同合辦的「第一屆危老與都更博覽會」,吸引了眾多民眾到場詢問,在參與都更案的建商、建經公司、金融服務業、估價單位等不同單位的一百個攤位,擠滿不少詢問民眾,有的人更急切的留下聯絡電話,想要進一步獲得更詳細的諮詢服務。一手催生危老都更條例通過的內政部次長花敬群則談到,自條例公布實施至今,已核定八十七件都市更新案,而危老都更申請案件有三百五十七件,相較於過去都更審本程序較為冗長,每年只核定約四十件的數據來說,成長倍數驚人。他還表示,到今年底,包含都更及危老都更的案件,可望達到五百件。危老都更帶動老屋重建速度花敬群談到,危老都更是先從小規模的舊建築物做起,可帶動老屋重建速度加快,且搭配中央法令鬆綁、配套執行、地方行政人員的審議,再加上對業界的溝通說明,正是快速推動簡易危老的開端。不過,他也坦言,面對全台有四百多萬戶老屋待都更,未來十年可能增至近六百萬戶的量,恐怕還有很大段的路要走,但他認為,只要累積更多成功案例,就可以持續推動大規模重建,真正做到都市景觀規劃與城市競爭力的提升。此外,針對大眾關心的一○%時程獎勵,能不能再延長些時間?花敬群斬釘截鐵地表示,絕不延長,但內政部正在研擬增列「規模獎勵」項目,鼓勵大面積開發重建,如基地面積三百坪以上就有一○%時程獎勵。另一百五十坪以上的危老都更案,也會依規模大小給予獎勵,如第一年會給五%的容積獎勵,之後,逐年遞減一%,直到歸零,讓時程與規模雙軌獎勵仍保有最高一○%的容積獎勵。都更需要金融單位配合財政部次長莊翠雲表示,推動都更需要金融服務的配套規劃,透過民眾對於公股金融機構的信賴,有助於提升危老重建的意願。目前,內政部以行政法人方式成立「國家住宅及都市更新中心」,以及與財政部聯手催生的「台灣金融聯合都市更新服務公司」,集結八大公股銀行、台灣金聯與農業金庫等十大股東。如此一來,政府將以靈活手段主導公辦都更案,以及協助民眾自主重建與導入業界資源,加速推動危老與都更的整合執行規劃。台灣中小企業銀行董事長黃博怡也表示,台企銀積極協助民眾進行危老都更,截至二○一九年十一月止,共完成超過二十件危老都更案,總融資金額高達一百五十億元。而現行都市更新途徑,又有「委建」(住戶委建,換回坪數大)、「合建」(與建商合建,免費老宅換新屋)及「自地自建」(利潤高,但風險大)等三種方式,林旺根談到,在不少建經公司及全案管理服務公司投入,從諮詢、評估、資金融資,再到找建商等服務,讓過往採委建或合建方式的都更案,未來朝向「自地自建」的情況將愈來愈多,是很大的一塊市場。不過,過往依據《都市更新條例》所進行的都市更新,因整合不易,且有一兩戶「不同意戶」卡住都更,以及審議冗長等情況,難道,透過政府像似開了一條高速公路的「危老都更」審查速度,都更業務就能暢通無阻了嗎?民眾關心一坪能否換一坪宏大國際資產總經理陳益盛表示,自從政府推動「危老都更」後,有愈來愈多屋主對於都更意願已漸漸提高,並從過去的半信半疑,進一步問到怎麼做比較划算、能否一坪換一坪、造價一坪多少、找建商合建或自建好等眾多問題,他可就其過往的服務經驗做解答。「都市更新,地主要一坪換一坪,可行嗎?」陳益盛表示,要依據土地持分面積大小來判斷。參考原有建物形式,如為透天厝,或四層樓以下公寓,通常都沒問題,甚至可大過原來面積,但如果是七層華廈則難度較高,要看獎勵值及原容積,若是大樓則機會較低。而舊社區重建應選擇都市更新或危老條例,何者較有利?陳益盛指出,除了看基地規模,也要看同意重建權利及人次比例。以都更條例而言,如非政府劃定區域,則需達三分之二所有權人、四分之三建物土地面積比例的人同意;至於危老條例,因屬小基地,則須所有權人全部同意方符合。因此,如果劃定基地內同意重建比例達百分之百,則危老條件重建會較為迅速,只要符合法條的各項獎勵條件,審核符合條件即可立即進行。像全台第一個申請危老過關的新北市新埔站旁都更案,市府僅十二天就完成行政審查,四個月內就核發建照,建商蓋新房子,房價往上漲,住戶們無不喜出望外。但如果走都更條例,同意重建比例達五分之三至四分之三不等,門檻雖不用到百分之一百,但尚須經過都市審議、都市更新審議等多次的審議會議、公聽會,如有釘子戶無法拆除原建物,仍需再經過三個流程來判斷是否符合需要將該建物納入重建範圍,時程較為冗長,短則三至五年,長的超過十年的為數不少。至於不少人關心的,究竟要走自辦都更,或找建商合建?陳益盛也表示,要看重建後建物面積可增加多少來判斷,若重建後面積可提高至少四○%以上,才有與建商合建的條件,而中南部比例要更高。自辦都更是未來一大趨勢陳益盛指出,以一般建商與地主在談合建的條件,市場合理分配比例約為地主占五○%至七○%,建商占三○%至五○%不等,因此,先看基地大小、容積率高低而異,再看區域房價高、低後,再由市場決定。而未來是一大趨勢的「自辦重建」,好處在於「分得多」,只需負擔營建費用、管理費用及相關稅費等,重建完成後則全部由原地主依比例分配取得新建房屋。一般自辦都更建議可委託專業並具實務經驗的都更公司或建經公司,雖然會收取整合的服務費用,但整合成功率及時效的掌握較高。至於委託建商合建,如合作對象是知名、有都更經驗的建設公司,好處是重建後房屋價值可優於自行興建,往後要出售時賣相可能較佳。