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2021-01-12

【理財周刊記者顏瓊真報導】當一對佳偶變怨偶,最要談清楚的就是「財產怎麼分」,此話,看似沒問題,但若涉及到房產過戶與買賣,稍一不注意,恐掉入「房地合一稅」黑洞,就可能會大失血,瘦了荷包。

新北市地政士公會公關主委鄭文在最近幫一位失婚婦辦理房產過戶登記及委託賣房事宜,發覺法院所判的離婚合解書隱藏著很大的財稅黑洞,經他的協助,幫委託人省了1千多萬元的房地合一稅。

鄭文在指出,去(109)年接到一位失婚婦的4間房子的過戶委託,好心問了一下,結果發現「事情大條了!」

原來是前夫執意要離婚,且訴請法院判決,而法院和解筆錄上寫著前夫要把自己名下的4間房屋在半年內過戶給前妻,還有公司股份等林林總總都過戶給前妻,而前妻要在半年內將現金5000萬元付給前夫。

當前妻拿著這份和解筆錄給他看時,前妻說她要在半年內賣掉其中的2間房子,否則她無力給付這現金5000萬元給前夫,即使賤賣也在所不辭。

鄭文在一看和解書,馬上指出問題所在,他說,在離婚時,前夫依約將房產過戶給前妻,這行為在房地合一稅上路的民國105年後,因此,前妻雖然取得4間房子,但因要支付前夫5000萬元,得在半年內賣掉2間房,那就在房地合一稅所規定的「持有一年內」賣出,屆時,要繳交45%的資本利得稅。

鄭文在表示,因為從事地政業務數十年,深知「信託法」及公證制度,透過這兩套法規,可以幫忙前妻進行節稅動作。

他建議前夫(信託關係中的「委託人」)將其中2間房子以「信託」名義,信託登記給前妻(信託關係中的「受託人」),由前妻取得代為處分那2間房子的名義,就能在半年內賣掉,得款5000萬元以上的款項,支付給前夫,符合和解書上所載的「半年內」,並「閃」掉房地合一稅。

而前夫因擔心房子信託給前妻後,萬一前妻不付錢的話,不是又要打一次「強制執行」的官司,而這時,他建議雙方可以透過民間公證人完成公證書,其效力等同法院的和解筆錄俱強制執行的能力。

「皇天不負苦心人」,在這半年內,前妻將原本該取得再出售的2間房屋全部售出,也順利的給付了前夫應得的5000萬元現金。

而因為,出售行為,前妻是受託人,前夫是委託人,故稅金仍是由前夫繳交,且因前夫持有該房產的時間是在105年1月1日前,故適用「舊制」,房屋現值約210萬元,再於隔年以現值210萬元*35%,併入申報綜合所得稅房屋交易所得即可。

鄭文在表示,若是登記給前妻,用其名義賣出,則假設她是賣5000多萬元,在扣掉2間的房屋+土地現值後,以45%稅率,則她要繳的房地合一稅就要1千多萬元,這不是又要她去賣第3間房,才有能力繳?

鄭文在表示,很多人在離婚時,以為分好房產及現金就好,但像這次的事況,是前妻沒錢,一定得賣房支應,這就要顧及到房地產的相關稅負,而最重的就是房地合一稅,而這是法院或律師,不會替當事人設想到的,所以,很多事情,若能事先請教資深的地政士,則反而能幫忙「守住」荷包。

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