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2021-02-17

【理財周刊記者顏瓊真報導】辛丑牛年開始,萬象更新,當民眾期待新年新氣息時,2021年台北市社會住宅的平均月租金卻醞釀漲勢,台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳指今年最有漲勢的行政區,最看好南港及萬華兩區。

台北市「明倫」社會住宅月租金高達4萬多元,引起各界諸多訾議,而您知道,在台北市12個行政區中,哪一區的平均月租金最低,愛心房東是「佛心」來者嗎?而哪一區的租金又是最高呢?

陳柏勳(如附圖)表二,台北市有很多外來人口,若沒辦法在台北置產,難免就要跟房東租房子;而過去,因政府還未大力推動「社會住宅」,故一般的房屋租金常常是「房東說了算」,租屋族常落居弱勢。

不過,自從小英總統喊出「20萬戶社會住宅」政見後,依據行政院106年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」,自106年至113年止,共計8年,目標於113年達成政府直接興建12萬戶(含容積獎勵補充)及社會住宅包租代管8萬戶,合計20萬戶。

陳柏勳表示,過去沒有訂定規範的租屋市場,在「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)107年6月27日上路後,包租、代管業紛紛成立,且取得合法加入公會後,目前的運營都已步上軌道。

不過,在台中市租賃住宅服務商業同業公會與多個團體提出「標準房」租金計價方式後,台北市的租金水準為何呢?

何謂「標準房」?陳柏勳認為,很難定義,因為一間出租房的租金,會因所處地段、交通房屋現況,以及屋內是否有附家俱、家電等,會在租金上出現不同,經房東房客「雙方合議租金」就是合理租金。

他說,根據社會住宅包租代管計畫(公會版),提供給得標業者執行,現行第二期的社會住宅包租代管「租金水準區間表」,是他上任後向內政部營建署及國家住都心建議推動,主要是根據近兩年實價登錄及591房屋交易網的開價資料,定出「整層出租」及「獨立套房」兩種產品,並定出區間上限及下限。

他談到,若依據大同區整層住宅的區間上限1489元,而明倫國宅最大坪數為44坪來說,1489*44=65516,市府訂出40500元,等同打了6.18折,比外界所講的打8折還低。

陳柏勳談到,雖然公會版有分區間上、下限,但是指一個參考區間,提供給參與社會住宅的房東做參考,故由表格也可以發現,有些行政區的下限非常低,有些房東可是「佛心」來著,是「愛心房東」。

但由表格可以發現,大安區及信義區的區間上限都低於中山區?似乎不太對。陳柏勳解釋,主要是中山區有很多套房出租案件,坪數比較小每坪單價會較高些,而大安及信義區以整層住家居多,故不是中山區租金水準比另那2區高。

陳柏勳另談到,由於各行政區在過去一年,或因有重大公共工程完工,或有新的交通動線、新商區型成助益,故今年在調整租金區間時,會有增有減。

至於哪些行政區的租金水準區間具有上漲空間呢?陳柏勳看好南港及萬華區,升幅幅度約在10%左右。

他說,南港因有三鐵共構,且北流音樂中心開幕,加上,不少壽險公司及建商壓寶南港的房地產,都會帶動南港區域的發展,而房價一旦上漲,也會帶動租金水準往上。

至於萬華區,過去因是老舊社區,租金拉不高,但近年有不少建商在區域內蓋了不少新房子,且台北市政府推動東西軸線翻轉,西區重生已見成效,如西門町華麗轉身後,店面的租金行情節節升高,反觀,東區店面反而租不出去。

再者,萬華有西門站及龍山寺站兩個捷運站,商圈便利極高,加上,未來還有環狀線,都有助民眾到萬華區來租屋。

社會住宅包租代管第二期租金水準區間表(公會版)

行政區

整層住宅

獨立套房

區間下限

區間上限

區間下限

區間上限

中山區

850

1800

1050

1800

大安區

877

1750

1157

1980

信義區

765

1778

1064

1918

內湖區

682

1409

1125

1890

松山區

788

1600

1080

1800

士林區

606

1191

1003

1592

中正區

773

1659

964

1688

文山區

563

1044

900

1614

北投區

566

1093

900

1560

萬華區

609

1260

868

1500

大同區

700

1489

836

1425

南港區

645

1286

900

1575

資料提供:台北市租賃住宅服務商業同業公會

單位:元/坪/月

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