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2021-07-08

【理財周刊記者顏瓊真報導】三級警戒過後,會有爆復性買盤來臨嗎?瑞普萊坊總經理劉美華表示,疫情緩解之後,台灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等五大趨勢轉變,她對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。

根據瑞普萊坊市場研究部統計,第二季商用不動交易雖然仍保有241億元的規模,但較第一季衰退44%。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期,實非去年起一路長紅的買氣可比。

更重要的是,241億元裡面有超過41億元是關係人交易,等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億元。

劉美華表示,稅改、疫情已經改變投資人的短、中、長期布局商用不動產策略,但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝,疫情之後,交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原,但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」,形成疫後商用不動產的五大趨勢。

第一,「以租代買」或「先租後買」崛起。劉美華指出,產業需求面的旺盛,尤其製造業仍一片榮景,因此一改過去「售後回租」的安排,而改以租代買或是先租後買,可以同時解決需求的燃眉之急,同時也讓屋主能省稅、賺租金,已成為市場新趨勢。

第二,建築投資業轉型,跨足商用及地上權市場。房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態,「不二價」或是「先建後售」,以及央行限貸,讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃,進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。

舉例來說,今年上半年36億的地上權市場,開發商就投了33億,佔92%,較去年同期的7%,大幅躍進,更與過去壽險業寡佔的局勢大不同。

第三,供需失衡、防疫意識抬頭,辦公需求東移。根據瑞普萊坊市場研究部統計,上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元,但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。

第四,強化電商供應鏈布局。光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪,今年預計還會增加一到兩成的急單需求,再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積,乃至電商物流建立倉儲,從上游到下游、從平台到終端,都產生極大的投資需求。目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%,遠低於韓國 36%、中國 27%,因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。

第五,新型態產品將成為投資亮點。劉美華表示,疫情裂解原來的生產、服務關係,也更凸現空間服務的專業化,因此包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等,透過物聯網連結,並完成分散風險,將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資,值得做為產業轉型的借鏡。

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關鍵字: 三級警戒 爆復性買盤 瑞普萊坊 商用不動產